"Поилке" Екатеринбурга грозит соседство с ИЖС

У Верхнемакаровского водохранилища, снабжающего Екатеринбург питьевой водой, в скором времени может появиться "замечательный сосед" – коттеджный поселок на участке с кадастровым номером 66:41:0512001:1133. Он расположен недалеко от водоохраной зоны северного берега водоема. В феврале этого года администрация города разрешила размежевать и распланировать данную территорию гендиректору завода ЭМА и одноименного мебельного центра Андрею Калетину.

Согласно кадастровой карте, участок находится в градзоне СХ-1 (земли сельхозназначения), где капитальное строительство запрещено. Тем не менее, вариант со стройкой на участке рассматривается, сообщили "Уралинформбюро" в Главархитектуре Екатеринбурга. Планы по возведению коттеджного поселка на окраине села Верхнемакарово подтвердили в ООО "Земля 96" – структуре, связанной с Калетиным и специализирующейся на операциях с недвижимостью.

Согласно генплану-2025, будущая территория коттеджной застройки (зона 502) разместится почти впритык к Верхнемакаровскому водохранилищу

"Если вы откроете утвержденный генплан до 2025 года, вы увидите, что эта территория там относится к землям садоводства, а проект планировки разрабатывается, чтобы перевести ее в соответствие с этим зонированием", – сообщили в компании. Сроки строительства пока не определены: по словам представителя "Земли 96", они зависят от сроков подготовки проекта и его утверждения.

Земля дешевая, да строить не дает

Андрей Калетин давно и всерьез интересуется сельскохозяйственными окраинами уральской столицы. Так, в период с 2014-го по 2020 год администрация Екатеринбурга неоднократно выдавала ему разрешение на разработку проектов планировки и межевания участков в районе так называемого "Горнощитского луча".

Как рассказал "Уралинформбюро" информированный источник в одной из строительных компаний Екатеринбурга, ранее эти земли принадлежали местным совхозам. Распродавались они по бросовой цене, налоги за пользование такими участками тоже были невысокими – поэтому "брали их гектарами", нарезая большие участки на мелкие наделы с видом разрешенного использования "для ведения личного подсобного хозяйства".

Понятно, почему: строить жилые коттеджи в зонах СХ-1, СХ-2 и СХ-3 правилами землепользования и застройки строго запрещено. А в зоне СХ-4 (личное подсобное хозяйство) под жилой дом разрешено отводить всего 20% участка. Хочешь больше – оформляй часть дома как "хозпостройки" и "постройки для содержания скота и птицы", их размеры в ПЗиЗ никак не регламентируются.

"Калетин продавал участки по порядка 350 тысяч рублей за восемь соток, – рассказал собеседник агентства. – Обещал людям разработать и утвердить проект планировки, установить там терзону Ж-2 для ИЖС, но воз и ныне там. Кто-то из собственников умудрился в Росреестре зарегистрировать свои дома на основании деклараций до 2014-2015 года, но потом законодательство ужесточили: теперь без уведомления из гордминистрации дома не регистрируют".

Так будет выглядеть поселок "Каменский-2" согласно последней по времени редакции проекта. Визуализация: екатеринбург.рф

Среди проектов планировки и межевания, порученных Андрею Калетину, – коттеджные поселки "Каменский-2", "Троицкий-2" и "Троицкий-3". Сегодня "Троицкий-2" известен как дачное некоммерческое партнерство "Аэродром", однако фамилия Калетина из списка учредителей уже удалена. Судя по отзывам жильцов на странице поселка во "ВКонтакте", проблем на территории великое множество: от жилья до ближайшей школы и детского сада – около 2 километров, дороги плохие, а участки до сих пор не переведены в статус, разрешающий строить там объекты ИЖС.

А новую редакцию "Каменского-2" мэрия в феврале текущего года вынесла на обсуждение горожан. В роли разработчика выступает, на первый взгляд, совсем другой человек – предприниматель Ольга Потапова, экс-учредитель некоммерческого партнерства "Золотые пески".

При этом по совершенно случайному совпадению стройплощадка "Песков" находится практически впритык к участку 66:41:0512001:1133, где Калетин планирует возвести коттеджи. В компании "Земля 96" заверили, что эти два проекта никак не связаны. Журналисты "Уралинформбюро" решили убедиться в этом своими глазами.

Кооперативу "Глухомань" требуется танк

Добраться до пункта назначения оказалось не так-то просто: село Верхнемакарово расположено в 16 километрах от ЕКАД и не имеет прямого транспортного сообщения с Екатеринбургом. Чтобы насладиться видами коттеджной застройки в этом населенном пункте, пришлось делать изрядный крюк через Горный Щит. Первое, что бросилось в глаза на въезде – реклама мебельного центра ЭМА. Ничего удивительного: в Горном Щите работает торговый комплекс "Колхозный двор", также принадлежащий Калетину.

Вторая "весточка" от застройщика ждала на въезде в Верхнемакарово: прямо у дороги врыт приветливый плакат "Добро пожаловать в КП "Макаровский-2". Выше – знакомая подпись: "ООО "Земля 96". Самого поселка, правда, пока нет: вместо него голая поляна, огороженная глухим забором. А вот участки уже вынесены на продажу: согласно информации на сайте компании "Этажи", их стоимость варьируется от 441 тысячи до 1 миллиона рублей.

Поселок "Золотые пески" расположен на самой кромке дикого (во всех смыслах) леса, за которым прячется Верхнемакаровское водохранилище. Формально он действительно не имеет отношения к бизнесу Калетина. Однако среди его экс-учредителей, кроме Ольги Потаповой, значатся также Дмитрий и Алексей Маломолкины. Последний также фигурирует в списке экс-учредителей ДНП "Аэродром" вместе с Андреем Калетиным. Судя по сложившемуся пазлу, девелопер и связанные с ним структуры имеют весьма серьезные виды на верхнемакаровские "делянки".

Сразу за "Золотыми песками" начинается заповедная и весьма труднопроходимая лесная чаща

От "Песков" к водоему ведут две трассы, проложенные (точнее, "наезженные") через дремучий лес. Дорогами их нельзя назвать даже с очень большой натяжкой: скорее, широкие канавы, пробитые по буеракам и заполненные талой водой. По таким "направлениям" – только на танке.

Лес, согласно кадастровой карте, поделен между множеством участков. Надел под номером 66:41:0512001:1133 самый большой из них – порядка 250 гектаров. Граница между ними сугубо виртуальна. Куда ни кинь взгляд – везде одна и та же картина: холмистая чащоба, заваленная буреломом.

В конце концов дорога привела в нужную точку – на огромное поле площадью более 130 тысяч "квадратов", обозначенное на кадастровой карте как "земли для ведения крестьянского хозяйства". Судя по безжизненному ландшафту, урожай с этого поля снимали очень давно. Похоже, это единственное место, где физически можно построить большое количество домов, не вырубая деревья.

А можно ли здесь вообще вести хозяйственную деятельность? Ведь, судя по карте, большая часть прибрежной территории Верхнемакарово входит в границы госзаказника "Верхнемакаровское водохранилище и окружающие его леса" – кроме участка 66:41:0512001:1133, который из заповедной зоны почему-то изъят.

В ноябре 2021 года в ходе обсуждения новой редакции генплана-2025 горожане заявили, что так было не всегда: мол, раньше эти 250 гектаров относились к территории заказника. В областном миприроды эту информацию опровергли. Где же правда?

Найти ее оказалось еще сложнее, чем добраться по буеракам до берега водохранилища. Регламент использования территории заказника был утвержден в январе 2001 года постановлением правительства Свердловской области за номером 41-ПП, однако в открытом доступе есть лишь его редакция 2013 года. Зато на сайте областного минприроды удалось обнаружить весьма любопытный документ: свод проектов положений о ландшафтных заказниках Свердловской области, где границы Верхнемакаровского заказника представлены сразу в двух редакциях – 2006 и 2007 годов. Судя по ним, территория ООПТ менялась, причем неоднократно. Так, в 2006 года она составляла чуть более 4 000 гектаров, при этом интересующий нас участок пусть и частично, но входил в границы заказника как 11-й квартал Горнощитского участкового лесничества Верх-Исетского лесхоза.

В версии 2007 года территория заказника увеличились с 26 до 47 лесных кварталов, площадь – до 6 641 гектаров, участок 66:41:0512001:1133 "выпал" из лесного фонда, но по-прежнему остался в границах заказника.

Территория заказника в редакции 2007 года (обведена коричневой линией), участок – в границах заповедной зоны

А вот в редакции от ноября 2021 года этого участка среди земель ООПТ уже нет! Любопытно, что за год до этого минприроды разместило закупку на разработку новой карты заказника. На портале госзакупок ее нет, зато есть в архивах портала "Синапс". Техзадание, среди прочего, предусматривает "изменение местоположения и (или) площади ландшафтного заказника относительно данных, указанных в Постановлении № 41-ПП". Получается, "урезку" заказника все же провели?

Вред водоему неизбежен?

В любом случае развернуть стройку на участке 66:41:0512001:1133 даже при самом благоприятном раскладе будет непросто. Во-первых, придется прокладывать нормальные дороги. А для этого требуется "потеснить" зеленую зону. Во-вторых, участок обременен серьезными ограничениями. Как следует из данных информационно-аналитической системы "База N", на нем нельзя, среди прочего, размещать автостоянки (а они могут потребоваться будущим покупателям коттеджей), отходы производства и потребления, а также осуществлять сброс сточных и дренажных вод.

В ходе обсуждения новой редакции генплана-2025 горожане предрекли в случае строительства коттеджей на участке "неминуемую вырубку лесов и возведение дорог, заборов", в результате чего "будет нарушен ареал обитания большого количества диких животных […], что нарушит всю экосистему ландшафтного заказника […] и будет сокрушительным ударом по экологии".

Экологи уверяют, что на территории заказника растет и краснокнижная флора, например, ветренница уральская. Но самое главное – под боком у будущей стройки окажется один из трех "питьевых" водоемов Екатеринбурга. Не пострадает ли его экосистема и, как следствие, качество воды, поставляемой в столицу Урала?

Недалеко от будущей территории ИЖС протекает река Чусовая

"У любого водоема есть водосборная площадь, то есть территория, с которой в водоем поступает вода в виде атмосферных осадков и талых вод, – рассказал инженер-исследователь Института промышленной экологии УрО РАН А Андрей Шевченко. – Охрана водосборной площади важна для исключения риска попадания различных поллютантов в водоем. Кроме того, для источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения должны устанавливаться еще и зоны санитарной охраны с особыми условиями использования земельных участков и участков акваторий. В таких зонах обычно три пояса. Самый строгий – это участок 30-50 метров от водоисточника, там запрещена любая хозяйственная деятельность. Индивидуальное жилье может быть построено в третьем, либо, в ряде случаев, во втором поясе, но оно должно быть оборудовано канализацией, в том числе ливневой, иметь правильные уклоны для формирования поверхностных стоков. При этом сброс сточных вод от жилых домов строго исключается".

"Я думаю, строительство поселка к резким изменениям не приведет, но в длительном периоде изменения будут происходить регулярно, – уверен председатель Свердловского филиала Национального комитета общественного контроля и противодействия коррупции Владимир Кольцов. – Выбросы в питьевые водоемы уже сегодня идут в Чусовую, в Визовский пруд, и должной системы контроля за ними нет. А если на такой территории появятся капитальные объекты, количество людей там увеличится, они начнут вести хозяйственную деятельность, пользоваться химией, отходы не будут должным образом утилизироваться. Это создаст дополнительную нагрузку на среду".

Но звучат и другие, куда более тревожные прогнозы. Как пояснил "Уралинформбюро" один из экспертов в сфере экологии на условиях анонимности, протяженность второго и третьего поясов зоны санитарной охраны (ЗСО) зависит от крутизны берегов: чем круче берег, тем шире ЗСО питьевого водоема, чтобы замедлить скорость попадания вредных веществ с приграничной территории на берег.

Северный берег Верхнемакаровского пруда, конечно, не обрывистый, но прилегающие к нему лесные участки довольно "приподнятые". В любом случае второй пояс санитарной зоны охраны в идеале там должен быть не менее 500, а то и 750 метров, уверен эксперт.

Судя по этому снимку, водоем мелеет, а по берегу, невзирая на зону санитарной охраны, спокойно ездит автотранспорт

"Чтобы строить что-то во втором и третьем поясе, нужна гидроизоляция фундаментов, систем канализации, ливневки и выгребных ям, – считает собеседник агентства. – К тому же Верхне-Макаровский и Волчихинский питьевые водозаборы Екатеринбурга мелководны, значит, должен иметь огромную водосборную территорию. А если на этой территории начнут вырубать лес и менять рельеф, прокладывать асфальтированные дороги, засорять почву горюче-смазочными материалами – это приведет к сокращению водосбора на участке и увеличению вредных стоков в акваторию, увеличению риска загрязнений питьевого водохранилища".

Стоит отметить, это отнюдь не конспирологическая теория. Из года в год городские власти бьют тревогу: водохранилища Екатеринбурга мелеют! Так, в 2018 году накопленный в ходе паводка объем запасов Волчихинского водохранилища составил всего 78,5%, а Верхнемакаровского – 83%. А в 2021 году из-за аномальной жары и долгого отсутствия дождей уровень воды в Верхнемакаровском пруду упал до 61% от требуемой нормы, в Волчихе – до 56%. Регулярно встает вопрос о необходимости подключать к водоснабжению столицы Урала Нязепетровский водоем, расположенный в Челябинской области.

Евгений СУСОРОВ