Сколько стоит снять квартиру в Москве в 2026-м: цены, прогнозы, сезонность и советы арендаторам
Рынок аренды Москвы в 2026 году обещает быть спокойным и предсказуемым: без обвалов, но и без ажиотажного роста. Арендаторов на нём по‑прежнему будет удерживать дорогая ипотека, а собственников — надежда на сезонный рост ставок. Собрали прогнозы экспертов, чтобы понять, сколько будет стоить съёмное жильё, какие факторы будут на это влиять и что может изменить картину.
Спрос: сезонность и давление ставок
Основным драйвером спроса на аренду в 2026 году, как и годом ранее, останется высокая стоимость ипотеки. Даже несмотря на снижение ключевой ставки до 16% в декабре, кредиты на рыночных условиях малодоступны для большинства россиян.
Ставки на уровне 20–21% заставляют людей откладывать покупку собственного жилья и оставаться в арендном секторе, что поддерживает спрос. Если к концу года ставки существенно снизятся, арендаторы начнут уходить на первичный и вторичный рынки жилья.
Светлана Опрышкодиректор портала «Всеостройке.рф»
Примерно 70% спроса на аренду жилья в Москве по-прежнему приходится на сегмент экономкласса, сообщила руководитель департамента аренды МИЭЛЬ Мария Жукова. Комфортный бюджет аренды для большинства квартиросъёмщиков составляет максимум 50–60 тысяч рублей, а чаще — 40–45 тысяч, отмечает эксперт. С учётом роста повседневных расходов люди вряд ли будут готовы платить больше в 2026 году.
Сезонный спрос в течение года будет развиваться по традиционному для спокойного рынка сценарию, считают риелторы.
Если на арендный рынок не будут воздействовать неожиданные внешние факторы, ставки будут колебаться в пределах нескольких процентов. До июля рынок, как правило, остаётся спокойным, летом спрос начинает расти, а к концу года снова идёт на спад — этот цикл повторяется год за годом.
Мария Жуковаруководитель департамента аренды компании «МИЭЛЬ»
Зимой и весной, когда спрос неактивен, наймодатели обычно уменьшают цены, говорит заместитель директора управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова. Летом и осенью стоимость найма растёт вместе со спросом. Пик активности арендаторов обычно приходится на август, когда количество заявок может вырасти на 25–30%, отмечает эксперт.
Цены: умеренный и неравномерный рост
Консенсус‑прогноз по арендным ставкам на 2026 год от опрошенных «Рамблером» риелторов — умеренный рост в пределах 5–10% по итогам года. Однако эксперты подчёркивают, что это будет не равномерное, а точечное подорожание.
Мы ожидаем плавных колебаний ставок в месячном выражении, заметные изменения в отдельных районах или административных округах вероятны, только если там изменится структура предложения. Например, если на местный рынок долгосрочной аренды выйдет много высокобюджетных лотов из сданных новостроек.
Роман Жуков руководитель сервиса Яндекс Аренда
Зимой и весной, в периоды низкой активности арендаторов, собственники могут снижать цены, а в «высокий сезон» конкуренция за квартиры будет подталкивать ставки вверх. Рост будет происходить в том числе за счёт вымывания самых экономичных предложений, наиболее востребованных на рынке.
Средние ставки аренды на данный момент (экспертный консенсус):
- Квартира-студия: 40–60 тысяч рублей в зависимости от локации и состояния.
- 1‑комнатная квартира: 45–70 тысяч рублей.
- 2‑комнатная квартира: 60–90 тысяч рублей.
- 3-комнатная квартира: 75–100 тысяч рублей.
Согласно подсчётам сервиса Яндекс Аренда, по итогам декабря медианная ставка аренды студий составила 70 тысяч рублей, однокомнатных квартир — 75 тысяч рублей, двухкомнатных — 106 тысяч рублей.
Рост цен на аренду мы можем увидеть к осени 2026 года, особенно если ЦБ продолжит снижать ключевую ставку, считает риелтор Александр Харыбин.
Сейчас на рынке много квартир в аренде, потому что собственники не спешат их продавать. Купить на эти деньги новую не получится, ведь ипотека всё ещё очень дорогая. Вот люди и ждут снижения ставки. Если ЦБ сделает два шага в этом направлении в ближайшие полгода, количество предложений аренды уменьшится, что оживит рынок, — отмечает Харыбин.
Предложение: приток из новостроек и хронический дефицит «ходовых» лотов
Хотя самые востребованные варианты жилья быстро уходят, спрос и предложение будут сбалансированы за счёт появления на рынке аренды новых инвестиционных квартир в новостройках, купленных в период низких ипотечных ставок.
Сегодня эти дома достраиваются, квартиры выходят как на вторичный рынок, так и на рынок аренды. Увеличение предложения, в свою очередь, будет сдерживать активный рост цен.
Светлана Опрышкодиректор портала «Всеостройке.рф»
Но, несмотря на то, что предложений от владельцев квартир на рынке вполне достаточно, в столице сохранится дефицит качественного и недорогого арендного жилья. Быстрее всего, за несколько дней или даже часов, будут сдаваться объекты с оптимальным соотношением параметров:
- Хороший ремонт и современная отделка.
- Удобная планировка (востребованы кухни‑гостиные, гардеробные).
- Удачная локация с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.
- Адекватная цена.
Особо эксперты выделяют устойчивый высокий спрос на трёхкомнатные квартиры, которые реже сдаются в аренду, и на студии с хорошим ремонтом в транспортно‑доступных районах.
Популярность трёшек связана с повышенным спросом со стороны семей с детьми, заинтересованных в комфортных условиях проживания в районах с развитой инфраструктурой, школами и детскими садами поблизости.
Юлия Дымовадиректор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet
Тренды‑2026: скидки от собственников, совместный съём, запрос на качество
Так как доходы россиян сейчас почти не растут из-за инфляции, арендаторы ищут способы сократить расходы. Поэтому эксперты отмечают на арендном рынке несколько новых поведенческих трендов:
- Рост интереса к альтернативным форматам. Арендаторы активнее рассматривают совместную аренду крупных квартир для разделения затрат (коливинг).
- Качество важнее адреса. Всё больше арендаторов готовы жертвовать локацией и рассматривать районы дальше от центра, если квартира предлагает качественный ремонт, современную технику и комфортные условия проживания.
Общая ситуация на рынке позволяет людям со средними доходами арендовать жильё, считает Юлия Дымова. По данным Росстата за октябрь 2025 года, средняя начисленная зарплата в столице составляла 173 тысячи рублей, или 150,5 тысячи рублей после вычета подоходного налога.
При этом Дымова отмечает, что в долгосрочной перспективе (10–15 лет) средние цены всё равно вырастут. Эксперт объясняет это тем, что новые жилые комплексы становятся качественнее, и среди них растёт доля элитных новостроек.
Под давлением рынка меняется и поведение арендодателей: они всё чаще проявляют гибкость при установке цен. Если квартира простаивает месяц и более, собственники всё чаще готовы корректировать ценник и условия.
Факторы риска, способные повлиять на рынок
Главным фактором, способным изменить ситуацию на рынке аренды жилья, остаётся динамика ключевой ставки ЦБ. Существенное её снижение и реальное удешевление рыночной ипотеки позволят арендаторам купить свою недвижимость.
Однако, как отмечают аналитики, это увеличит активность на рынке вторичного жилья, так как некоторые его владельцы решат продать освободившиеся квартиры. Поэтому обвала арендных ставок не ожидается.
Дальнейшее снижение ключевой ставки вряд ли спровоцирует массовый отток арендаторов и серьёзное удешевление аренды. Многие продолжат снимать жильё и копить на первоначальный взнос. Да и те, кто купит квартиры в новостройке, но останутся арендаторами до ввода дома в эксплуатацию.
Оксана Поляковазаместитель директора управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Главное об аренде: баланс, управляемый сезонностью
Рынок аренды Москвы в 2026 году ждёт период относительного спокойствия и управляемой динамики. С одной стороны, дорогая ипотека продолжит удерживать стабильный спрос на аренду в бюджетном сегменте. С другой — приток квартир из новостроек не даст ценам уйти в неконтролируемый рост.
Всё это будет происходить в чётком ритме сезонных циклов. Для арендатора это значит, что лучшие условия по цене можно будет найти в первой половине года, а для собственника — что самым ликвидным активом останется качественная, хорошо расположенная и адекватно оценённая квартира.
Какую квартиру выгоднее купить в 2026 году: с отделкой или без отделки