Какую квартиру выгоднее купить в 2026 году: с отделкой или без отделки

Выбор между квартирой с чистовой отделкой от застройщика и черновым вариантом с последующим самостоятельным ремонтом — это решение, определяющее ваши расходы, сроки заселения и даже налоговые обязательства. Разбираем скрытые затраты, риски и выгоду обоих вариантов, чтобы ваш выбор был экономически обоснованным.

Квартира с отделкой от застройщика: удобство и предсказуемость

Основное преимущество чистовой отделки от застройщика заключается в готовности жилого помещения под ключ. Покупателю не понадобится активно вовлекаться в процесс ремонтных работ. А стоимость ремонта, включённая в цену квартиры, позволяет учесть эти расходы в ипотечном кредите. Тогда не понадобится искать дополнительную крупную сумму сразу после покупки жилья.

Преимущества этого варианта:

• Фиксированная цена без риска удорожания. Стоимость ремонта от застройщика известна заранее и включается в договор.
• Более низкая стоимость материалов. Застройщики закупают стройматериалы крупными партиями по оптовым ценам, что снижает итоговую стоимость ремонта.
• Не нужно искать рабочих и контролировать процесс. Все этапы работ контролируются застройщиком, и он отвечает перед вами за финальный результат.
• Высокая скорость. Как правило, ремонт выполняется ещё до завершения строительства, и к моменту сдачи дома квартира уже будет готова.
• Можно получить вычет. Если ремонт включён в ипотеку, вы сможете вернуть часть затрат за счёт вычетов за покупку жилья (лимит — 2 миллиона рублей, максимальный возврат — 260 тысяч) и проценты (лимит — 3 миллиона рублей, максимальный возврат — 390 тысяч).

Налоговый вычет по ипотеке: сколько и как можно получить

Ещё одно преимущество: в квартиру с готовой отделкой можно быстро заехать или сдать её в аренду.

У ремонта от застройщика есть и минусы, влияющие на финансы покупателя. Один из них — среднее качество. Для массового сегмента застройщики чаще всего покупают дешёвые материалы, а ремонтные бригады ориентированы не на качество, а на скорость выполнения работ.

Среди других минусов:

• Ограниченный выбор решений. Как правило, застройщики предлагают клиентам всего несколько вариантов отделки, поэтому ваша квартира может мало чем отличаться от других в конкретном жилищном комплексе.
• Высокий риск переделок. Вам может не понравиться итоговый результат, но если это вопрос вкуса, а не качества, то недочёты придётся исправлять за свои деньги — фактически платить дважды.
• Рост долговой нагрузки. Если ремонт включается в ипотеку, растут стоимость кредита и ежемесячная долговая нагрузка. На длинной дистанции это заметно увеличивает переплату.

Ремонт в квартире без отделки: дороже в моменте, но больше контроля

Самостоятельный ремонт почти всегда требует больших вложений на старте. Работы, материалы, доставка, техника, контроль — всё оплачивается отдельно и в сжатые сроки. При ограниченном бюджете на это может потребоваться потребительский кредит. Ставки по таким займам обычно выше ипотечных, а сроки возврата — короче.

Исключение — если вы делаете всё или почти всё своими руками. В таком случае не нужно платить подрядчику, но существенно растут сроки и риск брака. С финансовой точки зрения время — это тоже деньги, и если ваш ремонт затянется, квартира не будет приносить ни пользы, ни дохода.

Составленная при первом расчёте смета редко остаётся неизменной. Рост цен на материалы, ошибки в расчётах и переделки — типичные причины, по которым итоговая стоимость оказывается выше первоначальной.

Но у самостоятельного ремонта есть и сильные стороны:

• полный контроль над качеством и материалами;
• возможность адаптировать жильё под себя или арендатора;
• меньшая вероятность серьёзных переделок в будущем.

Важно и то, что часть расходов на самостоятельную отделку жилья можно вернуть, оформив налоговый вычет. Это не самостоятельная льгота, а часть вычета за приобретение недвижимости, поэтому они имеют общий лимит 2 миллиона рублей на человека. Для оформления вычета работы и материалы должны быть оплачены официально, а квартира куплена без отделки.

Вычет за отделку квартиры: кому положен и как получитьОтделка в ипотеку или самостоятельный ремонт: сравниваем затраты

Как отделка влияет на стоимость ипотеки

Сравним долговую нагрузку, возникающую у заёмщика при покупке квартиры с чистовой отделкой и «в бетоне». Мы взяли один из проектов комфорт-класса, который сейчас реализуется в Солнцевском районе Москвы. На момент публикации однокомнатная квартира площадью 35,1 квадратных метра с финишной отделкой в нём стоит примерно 24 миллиона рублей. Похожая «однушка» площадью 35,3 «квадрата», но без отделки, в проекте стоит 18 миллионов рублей.

Допустим, что обе квартиры покупаются по семейной ипотеке на 30 лет с первоначальным взносом 20%. Рассчитаем долговую нагрузку с помощью ипотечного калькулятора.

Параметры кредита на квартиру без ремонта:

• Ежемесячный платёж — 86 290,91 рубля.
• Начисленные проценты — 16 672 126,7 рубля.
• Долг + проценты — 31 064 726,7 рубля.

Параметры кредита на квартиру с ремонтом:

• Ежемесячный платёж — 114 704,49 рубля.
• Начисленные проценты — 22 161 866,04 рубля.
• Долг + проценты — 41 293 612,44 рубля.

Как можно увидеть, ежемесячный платёж за квартиру под ключ на 28,5 тысячи выше, чем за жильё без ремонта. За 30 лет по второму кредиту заёмщику придётся отдать на 10 миллионов больше, чем по первому. Разница между ними составляет 33%.

Конечно, отличие в ценах не всегда оказывается столь значительным, но в среднем покупка в ипотеку квартиры с ремонтом всегда будет обходиться дороже.

В подтверждение своих слов эксперт привела статистику: по данным RedCat, в 2025 году 64,7% всех квартир комфорт-класса в Москве были куплены с отделкой. В бизнес-классе на готовые лоты пришлось 43% сделок, в премиальном — около 27%.

Сколько стоит самостоятельный ремонт

Определим примерную стоимость профессионального ремонта однокомнатной квартиры с черновой отделкой в новостройке площадью 35 квадратных метров. По данным Домклик и Domeo, в 2025 году ремонт квартиры до 41 «квадрата» стоил:

• 1,2–2,3 миллиона рублей за работы;
• от 8,5 тысячи рублей / 1 кв. м за черновые материалы.

Для расчёта возьмём среднюю стоимость работ из указанного диапазона — 1,75 миллиона рублей. Стоимость материалов определим по минимальной цене: 8500 × 35 = 297 500 рублей. Таким образом, полная стоимость ремонта составит примерно 2 047 500 рублей. Безусловно, это приблизительный расчёт, но он даёт представление об объёме затрат.

Такая сумма эквивалентна 10–15% стоимости жилья в примерах выше. Поэтому самостоятельный ремонт — практичный вариант только при наличии свободных средств после покупки квартиры.

Если ваши финансы после сделки ограничены, то в этом случае вам понадобится либо долго копить, либо брать дополнительный потребительский кредит по более высокой ставке, чем ипотечная. Это сводит на нет всю потенциальную выгоду и осложняет финансовое положение семьи.

Выбор квартиры: для кого какой вариант выгоднее

Универсального ответа на этот вопрос не существует. Выбор между самостоятельным ремонтом и решением под ключ зависит от ваших приоритетов. Если для вас важны минимальные стартовые расходы, быстрый переезд или запуск аренды, ремонт от застройщика будет финансово оправданным решением.

Цена чистовой отделки заранее известна, а расходы можно включить в ипотеку. Но за это придётся заплатить более высоким долгосрочным чеком: за годы выплаты кредита вы отдадите банку несколько «лишних» миллионов. К тому же получите среднее качество ремонта от застройщика.

С точки зрения стоимости ипотеки однозначно выгоднее вариант без отделки: по нашим расчётам, включение ремонта в тело кредита может увеличить ежемесячный платёж и общую переплату более чем на 30%. Часть расходов можно компенсировать с помощью налоговых вычетов в обоих случаях.

Самостоятельный ремонт в квартире без отделки дороже в моменте: за «однушку» до 41 «квадрата» в 2025 году нужно было отдать минимум 1,2–2,3 миллиона рублей. На длинной дистанции это выгоднее, чем ремонт в ипотеку, так как не нужно будет переплачивать по кредиту. Но выгода будет только при условии, что бюджет и сроки находятся под жёстким контролем. Кроме того, не каждый семейный бюджет выдержит одновременное обслуживание ипотеки и затраты на самостоятельный ремонт.

Инвестиции в жилую недвижимость: как выбрать сегмент и не прогадать