Как продать ипотечную квартиру: инструкция

Ипотечный кредит рассчитан на долгий срок, а обстоятельства заёмщика могут измениться. Например, потребуется расширить жилищную площадь в связи с появлением ребёнка или понадобится переехать из-за трудоустройства в другом городе. В таких ситуациях ипотечную квартиру нужно продать, не дожидаясь полной выплаты задолженности. Но жильё находится в залоге у банка, поэтому возможности продавца ограничены. Спросили экспертов, как правильно продать ипотечную квартиру.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Жильё, приобретённое с использованием ипотечного кредита, является предметом залога в пользу банка‑кредитора. Это фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Наличие такой записи не позволяет продать недвижимость до погашения задолженности по кредиту — Росреестр не оформит переход права собственности.

Существует два варианта продажи недвижимости в ипотеке:

• Предварительное снятие обременения. Продавец должен полностью погасить остаток ипотечного долга. После выполнения финансовых обязательств Росреестр снимет ограничения и квартиру можно будет продать.
• Продажа с согласия банка. Этот вариант предполагает согласование условий сделки с кредитором. Банк выступает обязательным участником процесса.

Банк вправе отказать в выдаче согласия на продажу заложенного имущества. Возможные причины для отказа назвала партнёр ЮК «Неделько и партнёры» Марина Клепко:

• поданный иск о взыскании на заложенное имущество;
• запущена процедура банкротства в отношении залогодателя;
• есть несколько созалогодержателей;
• заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек;
• ипотечное жильё используется для ведения предпринимательской деятельности.

Во всех других случаях залогодержатель обязан в течение 10 рабочих дней со дня получения заявления выдать согласие на реализацию имущества заёмщиком. Это — требование ст. 37.1 закона № 102-ФЗ, поясняет Клепко.

Продажа с предварительным погашением долга

Самый простой способ продать квартиру — досрочно закрыть ипотеку собственными средствами. Если своих денег нет, можно взять потребительский кредит или одолжить у родственников.

Но чаще всего продавцы ипотечных квартир пытаются найти покупателя, готового внести авансовый платёж, чтобы направить его на полное погашение остатка ипотечного долга.

Схема продажи в этом случае выглядит следующим образом:

• Оформление договора купли-продажи.
• Передача покупателю суммы аванса, которая требуется для погашения ипотеки.
• Досрочное погашение ипотечного кредита.
• Снятие обременения.
• Переоформление квартиры на покупателя.
• Выплата оставшейся суммы по договору.

Но может возникнуть ситуация, когда с объекта сняли залог, а покупатель по каким-то причинам отказался выходить на сделку. В этом случае он рискует потерять сумму задатка, предупреждает руководитель сервиса «Ипотека» в М2 Юлия Анпилогова.

По словам Клепко, нужно предусмотреть более безопасную схему. Например, передачу денег можно оформить договором займа, авансом или задатком по договору купли-продажи.

Продажа с согласия банка

У многих крупных банков есть свои программы для проведения безопасных сделок по купле-продаже ипотечной квартиры для обеих сторон, рассказывает основатель агентства недвижимости «Евгений Яшенков и партнёры» Евгений Яшенков.

Они предусматривают ситуации, когда покупатель целиком расплачивается собственными средствами или покупает недвижимость с использованием ипотеки.

Покупатель не пользуется ипотекой

Этот способ реализуется следующим образом:

1. Продавец уведомляет банк о продаже квартиры и получает согласие кредитора.
2. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.
3. Покупатель размещает деньги на аккредитиве.
4. Квартиру переоформляют на покупателя, после чего часть денег с аккредитива направляется на погашение ипотеки, а другая часть — переводится продавцу.
5. С недвижимости снимается обременение.
6. Покупатель может получить выписку из ЕГРН и убедиться, что жильё находится в его собственности и не имеет обременений.

Покупатель использует ипотеку

Проще всего купить квартиру, взяв ипотеку в том же банке, где кредит у продавца, рассказывает Яшенков.

Как это работает:

1. Покупатель подаёт заявку на ипотеку и получает одобрение.
2. Банк проверяет документы на квартиру и окончательно одобряет сделку.
3. Стороны оформляют сделку: банк даёт согласие на переход права собственности и отправляет документы в Росреестр.
4. После регистрации в Росреестре права собственности и нового обременения ипотека продавца погашается.

Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную по льготной программе

Возможность продать квартиру, купленную по льготной ипотеке, при непогашенном кредите зависит от ипотечной программы и обстоятельств сделки.

Продажа квартиры, приобретённой по программе военной ипотеки, невозможна по указанной выше схеме, поскольку на квартиру наложено двойное обременение — не только со стороны банка, но и государства, рассказывает Клепко.

Ипотека от государства прекращается после 20 лет выслуги военнослужащего или при увольнении — после выплаты задолженности перед ФГКУ «Росвоенипотека». В других ситуациях продать недвижимость можно только после досрочного погашения ипотечного кредита, говорит эксперт.

По недвижимости, приобретённой по семейной ипотеке, таких ограничений нет. Главное, убедитесь в том, что при оформлении кредита и его погашении не использовался материнский капитал, предупреждает Яшенков. Иначе для продажи квартиры потребуется одобрение органов опеки.

Главное

Продать ипотечную квартиру можно двумя способами: если погасить ипотеку досрочно за счёт своих средств или денег покупателя либо оформить продажу с участием банка.

Особые обстоятельства возникают при продаже квартир, приобретённых по льготным программам. Так, жильё по военной ипотеке нельзя продать до снятия обременения государства. В случае семейной ипотеки ограничений нет, но если использовался материнский капитал, потребуется согласие органов опеки.

Эксперты объяснили, почему вырос спрос на рыночную ипотеку