Жилищный вклад: можно ли использовать материнский капитал и как будет исчисляться налог

Для многих семей накопить на покупку жилья или первый взнос по ипотеке — серьёзная проблема. Деньги уходят на текущие расходы, инфляция съедает сбережения, а обычные вклады не дают нужной доходности. Но с 1 января 2027 года у россиян появится новый инструмент для накоплений на жильё — договор жилищных сбережений (ДЖС). Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков и эксперты разъяснили «Рамблеру», как будет работать новый инструмент.

Как будет работать новый финансовый инструмент

Договор жилищных сбережений — это целевой долгосрочный вклад в банке с конкретной целью: накопить деньги на жильё. Механизм его работы следующий:

1. Заключаете договор с банком. Срок — не менее трёх лет. В договоре фиксируется процентная ставка, условия пополнения и правила досрочного расторжения.
2. Регулярно пополняете счёт. Ограничений по сумме и частоте взносов нет. Вносить деньги могут не только вы, но и третьи лица — например, родители или другие родственники. Это удобно для семей, где несколько человек хотят помочь с накоплением на квартиру.
3. Банк начисляет проценты. Ставки будут определять кредитные организации.
4. По окончании срока направляете деньги на жильё. Накопленную сумму вместе с процентами можно использовать на: покупку готовой квартиры, участие в долевом строительстве, строительство частного дома в рамках индивидуального жилищного строительства (ИЖС), первоначальный взнос по ипотеке или погашение уже действующего ипотечного кредита.
5. Если денег не хватает — берёте ипотеку. В банке, в котором вы копили, или в другом. Банк, в котором открыт договор жилищных сбережений, обязан по вашему поручению перевести все накопления — вклад и начисленные проценты — в другую кредитную организацию в качестве первоначального взноса или для погашения ипотеки.

Средства на счёте жилищного вклада застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 миллионов рублей. Это примерно в семь раз больше стандартного лимита страхования банковских вкладов и счетов, который составляет 1,4 миллиона рублей. Если у банка отзовут лицензию — АСВ вернёт 100% суммы вклада вместе с процентами в пределах лимита.

Не стоит путать договор жилищных сбережений с простым банковским вкладом, предупреждает аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.

Как забрать деньги и проценты

У договора жилищных сбережений есть чёткие правила выхода — и они зависят от того, зачем вы хотите забрать деньги.

• Сценарий 1: вы дождались окончания срока и направляете деньги на жильё. Это идеальный вариант. Вы получаете всю накопленную сумму вместе с процентами в полном объёме и используете её по назначению — на покупку квартиры, первый взнос или погашение ипотеки.
• Сценарий 2: вы хотите закрыть вклад досрочно, но деньги идут на жильё. Это можно сделать уже через год после открытия договора — и проценты при этом сохраняются. То есть если через 12 месяцев вы нашли подходящую квартиру и готовы к сделке, вы не теряете накопленный доход.
• Сценарий 3: вы хотите закрыть вклад досрочно по личным причинам, не связанным с жильём. Деньги с начисленными процентами вернут, но не раньше чем через полтора года после подписания договора. Если закроете раньше — часть процентов потеряете, точные условия пропишет банк в договоре.
• Сценарий 4: банк по окончании срока договора сам отказал вам в ипотеке. Деньги вместе с процентами возвращаются в полном объёме.

Теперь представим ситуацию: через год после открытия ДЖС вы нашли подходящую квартиру, готовы к сделке, а на вашем счете скопилось больше денег, чем требуется для покупки. В таком случае забрать излишки напрямую, скорее всего, не получится, комментирует ситуацию к.э.н., директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин.

В чём преимущества для вкладчиков

По жилищным сбережениям банки смогут предлагать более интересные условия, в том числе более высокую ставку, чем по обычным вкладам, рассказывает Кутьин. Новый инструмент дает кредитным организациям длинные деньги в виде пассивов. Банк получает деньги клиента надолго — это позволяет ему увереннее планировать инвестиции и выдавать долгосрочные кредиты, например, ипотечные.

Ещё один плюс, который отмечает Кутьин, — возможность получить ипотеку на более выгодных условиях. Пока человек копит на жилищном вкладе, банк может наблюдать за его платёжной дисциплиной: как регулярно он вносил деньги. Это помогает в будущем точнее оценить риски при выдаче кредита.

Однако наличие такого вклада не гарантирует автоматическое одобрение ипотеки: банк всё равно будет оценивать доход, кредитную историю и другие факторы, подчёркивает эксперт.

Немаловажным фактором в пользу договора жилищного сбережения является и увеличенный до 10 миллионов страховой лимит.

Кому подойдёт договор жилищных сбережений

Договор жилищных сбережений — инструмент с конкретными ограничениями, и он решает конкретную задачу. Прежде чем его открывать, стоит проверить, вписываетесь ли вы в его логику.

По мнению экспертов, опрошенных «Рамблером», инструмент подходит, если:

• Вы планируете покупку недвижимости на горизонте нескольких лет. Например, для молодых семей, которые хотят накопить первоначальный взнос по ипотеке.
• Вы боитесь держать крупную сумму на обычном счете из-за лимита страхования. Здесь защита выше, поэтому психологически проще копить именно на жилье.
• Вы хотите дисциплинировать себя: такой вклад помогает не тратить накопления на другие нужды.
• Вы планируете брать ипотеку: банк, видя регулярность взносов и платёжную дисциплину, может предложить более выгодные условия по кредиту.

Что нужно учесть перед подписанием договора

По мнению Чернова, выбирать жилищный вклад только по размеру процентной ставки — ошибка. Прежде чем ставить подпись, важно изучить несколько параметров: срок договора, условия досрочного закрытия, порядок начисления и выплаты процентов, возможность перевода накоплений в другой банк, а также точный перечень жилищных целей, на которые можно направить средства.

Как подчёркивает эксперт, открытие такого вклада не гарантирует автоматического одобрения ипотеки. Жилищный вклад помогает дисциплинированно копить, но не отменяет стандартную проверку платёжеспособности заёмщика.

Аналитик напоминает: инфляция и рост цен на жильё могут обесценить накопления, если недвижимость дорожает быстрее, чем начисляются проценты. Поэтому он считает жилищный вклад полезным инструментом, но не универсальным способом решить жилищный вопрос.

Будет ли новый продукт доступен во всех банках

Закон создает для банков правовую рамку и повышенную страховку, но не навязывает им единый шаблон продукта, рассказал «Рамблеру» председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

В то же время, подчеркивает депутат, видна заинтересованность кредитных организаций — для них это способ сформировать прогнозируемый спрос на ипотечные кредиты.

Какая ставка будет по вкладу — фиксированная или плавающая

Закон не фиксирует единую ставку, подчеркнул Анатолий Аксаков.

Чернов пояснил зависимость ставки от договора с банком: в одном банке могут предложить фиксированную ставку на весь срок, в другом — плавающую, привязанную к ключевой ставке или другим индикаторам.

Можно ли пополнить вклад материнским капиталом

Такая возможность пополнения жилищных вкладов материнским капиталом не предусмотрена, отмечает Аксаков. Он объясняет это тем, что деньги с жилищного вклада можно забрать и в случае отказа от покупки жилья.

Чернов добавляет, что материнский капитал, можно будет использовать уже на этапе покупки жилья или оформления ипотеки.

Как будут облагаться налогом проценты по жилищному вкладу

По словам Чернова, если для жилищных вкладов не введут отдельную налоговую льготу, к ним будут применяться те же правила, что и к обычным банковским депозитам. Налогом облагается не вся сумма вклада, а только процентный доход, который превышает необлагаемый лимит.

Этот лимит, как разъясняет эксперт, рассчитывается по формуле: 1 миллион рублей умножается на максимальную ключевую ставку Банка России, действовавшую на первое число любого месяца в течение отчётного года.

Если ваш общий доход по процентам за год окажется меньше этой суммы, налог платить не нужно. Если больше — налог взимается только с превышения.

У россиян появится новый способ копить на недвижимость