Покупка квартиры - событие значимое и радостное, но от начала и до конца этот процесс нужно оформить правильно, чтобы потом он не обернулся неожиданными проблемами и судебными разбирательствами. Один из документов, который поможет избежать рисков - это расписка о получении денежных средств за квартиру, которая составляется при покупке вторичной недвижимости. Редакция "Российской газеты" разобралась, зачем писать расписку и как ее правильно составить, чтобы защитить себя и свои финансы.
Зачем нужна расписка о получении денежных средств при продаже квартирыКак правильно написать распискуОсобенности расписки при продаже квартиры несколькими собственникамиОсобенности расписки при альтернативных сделках
Что говорит закон? Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. (ГК РФ ст. 408. п.2)
Такая расписка подтверждает, что продавец действительно получил деньги от покупателя. Она дополняет договор и в случае спора поможет доказать, что вся сумма была передана.
Если нет возможности оплатить сделку безналичным переводом, расписка необходима. Даже если деньги передавались через сейфовую ячейку в банке.
Расписка не заменяет договор купли-продажи, но остаётся важным подтверждением того, что деньги действительно были переданы.
К примеру, покупатель заплатил деньги продавцу и получил расписку, но сделка так и не состоялась, потому что владелец отказался подписывать основной договор. "В этом случае покупатель может использовать расписку в суде как доказательство передачи средств, но потребуется судебное разбирательство для их возврата", - отмечает Андрей Ткачев, адвокат.
Если оплата проходит в несколько этапов, расписку нужно составлять при каждом платеже. В ней следует указывать полную стоимость квартиры и сумму оставшегося долга.
Важно, чтобы экземпляр расписки был у обеих сторон - и у продавца, и у покупателя. "Многие забывают сделать копию расписки для покупателя, а потом в случае конфликта оказывается, что документ есть только у продавца, и доказать факт передачи денег гораздо сложнее", - рассказывает из своей практики Владислав Скворцов, ведущий топ-менеджер ООО "Си Левел".
Расписку можно заверить у нотариуса, хотя это и необязательно. Нотариальное заверение пригодится, если продавец вдруг попытается оспорить свою подпись или скажет, что его заставили подписать этот документ. Если не заверять нотариально, лучше составлять расписку при свидетелях. Дополнительно эксперты советуют зафиксировать передачу денег на видео - это станет вспомогательным доказательством в суде.
Совет! Снимите передачу денег на видео, чтобы было видно, что продавец получил нужную сумму.
Продавец может попытаться оспорить расписку в суде, если при ее составлении были допущены нарушения. Например, если кто-то из сторон не подписал документ, в нём есть ошибки или указаны неправильные данные.
"Если нет даты - потом в суде можно сказать, что документ подписали совсем в другое время. Или если нет подписи продавца, то без неё никакого юридического веса у расписки нет", - говорит Скворцов. Поэтому расписку нужно составлять очень внимательно и указывать в ней все пункты, указанные в следующей главе.
Эксперты советуют писать этот документ от руки, потому что по почерку можно определить автора. При этом лучше не использовать черные чернила, потому что ксерокопию или скан расписки будет трудно отличить от подлинника, подчеркивает Елена Браун, юрист, подполковник внутренней службы в отставке. Если в расписке есть исправления, особенно в ключевых данных, ее нужно переписать заново, чтобы избежать проблем в будущем.
Вывод:
Расписку нужно писать от руки синей ручкой.Если в документе есть ошибки, особенно в суммах или паспортных данных, лучше переписать его заново.
Каждая расписка о получении денежных средств при продаже квартиры должна включать такие пункты:
Полные имена сторон сделки - покупателя и продавца, включая паспортные данные (номер и серия паспорта, дата и орган выдачи), а также адреса их регистрации.Точная сумма, которая передаётся, с обозначением валюты. Сумма указывается и цифрами, и словами, например: 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей.Полный адрес объекта недвижимости: населённый пункт, улица, номер дома и квартиры, количество комнат, размеры (общая и жилая площадь), а также кадастровый номер.Причина передачи средств - например, "в рамках исполнения условий договора купли-продажи от [дата]".Где и когда составляется расписка: указывается город и точная дата написания документа.Подписи обеих сторон с расшифровкой, то есть с указанием фамилии, имени и отчества рядом с каждой подписью.При наличии свидетелей - желательно указать двух человек, записав их ФИО, паспортные данные и подписи.Указание на то, что продавец подтверждает получение всей оговоренной суммы и не выдвигает никаких финансовых требований к покупателю.
Если кто-то из участников сделки действует через представителя по доверенности, в расписке обязательно нужно указать его полное имя, место рождения, паспортные данные и информацию о самой доверенности. Главное - проверить, что доверенность действительно позволяет этому человеку передавать или получать деньги по договору купли-продажи.
Если человек, который написал расписку, состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, это может быть использовано как аргумент, чтобы оспорить ее в суде, обращает внимание Елена Безугольникова, ведущий юрист "Этажи". Тогда у суда могут возникнуть сомнения в дееспособности человека на момент подписания документа.
Важно! Нужно написать расписку в двух экземплярах, каждый из которых подпишут обе стороны.
ОБРАЗЕЦ
РАСПИСКА
05 апреля 2025 года
Я, Иванов Иван Иванович, паспорт: серия 1234 № 567890, выдан ОВД района Хамовники г. Москвы 15.03.2015, зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 10, подтверждаю, что получил от Петрова Петра Петровича, паспорт: серия 4321 № 098765, выдан ОВД района Пресненский г. Москвы 10.06.2016, зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Образцовая, д. 5, кв. 15, денежные средства в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей в счёт оплаты по договору купли-продажи квартиры от 05 апреля 2025 года.
Предметом сделки является квартира, расположенная по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 25, кв. 8, общей площадью 56,3 кв. м, жилая площадь - 38,1 кв. м, кадастровый номер 77:01:0004012:3456.
Претензий по расчётам не имею. Деньги получил в полном объёме.
(если участвует представитель):
От имени продавца действует представитель - Сидоров Алексей Николаевич, паспорт: серия 8888 № 222222, выдан ОВД района Якиманка г. Москвы 01.02.2022, на основании доверенности № 123 от 01.04.2025, выданной нотариусом г. Москвы Ивановой Л.Ю., зарегистрированной в реестре за № 1-234-567.
Подписи сторон:
____________________ /Иванов И.И./
____________________ /Петров П.П./
Свидетели:
1. ____________________ /Смирнов А.А./, паспорт: серия 5678 № 123456
2. ____________________ /Кузнецова Е.Ю./, паспорт: серия 6789 № 654321
Если у квартиры несколько собственников, нужно согласие каждого из них. Каждый владелец должен подписать расписку, подтверждающую, что он получил свою часть денег.
В случае, если квартира находится в общей долевой собственности (а это значит, что у каждого владельца выделена своя доля), каждому из них полагается пропорциональная часть от общей стоимости квартиры. В такой ситуации рекомендуется составлять отдельную расписку на каждого собственника, где будет указано, какая именно сумма ему передана. Это помогает избежать путаницы и снизить риск будущих споров.
Если один из собственников - несовершеннолетний, продажа квартиры возможна только, если разрешат органы опеки и попечительства. Если ребенку нет 14 лет, расписку за него должен подписать законный представитель. Если ребенку уже 14 лет, он может подписать расписку сам, но для этого нужно согласие хотя бы одного из родителей или опекунов.
"Сделки с долевой собственностью считаются одними из самых запутанных - они нередко сопровождаются нарушениями и становятся предметом судебных разбирательств. Часто споры возникают, когда один из сособственников утверждает, что не получил причитающуюся ему сумму", - рассказывает ведущий юрист ЕЮС Србуи Иващенко.
Альтернативные сделки представляют собой некую цепочку продаж, в рамках которых стороны могут даже не получать денежную оплату, а вместо этого приобрести иное недвижимое имущество. Однако в любом случае очень важно зафиксировать факт совершения сделки распиской, поскольку в итоге деньги должен получить продавец, объясняет Оксана Васильева, к.ю.н., доцент Финансового университета при Правительстве РФ. В этом случае, конечно, необходимо получить согласие всех продавцов при продаже недвижимого имущества.
При альтернативных сделках, когда в одной цепочке участвуют несколько продавцов и покупателей, каждый продавец должен составить свою отдельную расписку. Это важно даже в тех случаях, когда деньги проходят через третьи руки или стороны договариваются о переносе оплаты.
Юристы не рекомендуют в договоре купли-продажи указывать одного конкретного получателя всей суммы от имени всех продавцов, если на это нет специального соглашения между сторонами. Такой подход может стать причиной разногласий между сторонами, особенно если один из продавцов заявит, что свою часть денег так и не получил.
Также расписка необходима для учета налоговыми органами, так как она подтверждает, что деньги были потрачены, и дает право покупателю на налоговый вычет.
Важно! Расписка учитывается налоговыми органами и дает право на налоговый вычет.
Если в сделке участвуют продавцы, которые не достигли 14 лет или признаны недееспособными, лучше сначала проверить, что написано в согласии органов опеки и попечительства. В их разрешении может быть указан счет в банке, открытый на имя ребенка или недееспособного. В этом случае передавать деньги на руки законному представителю нельзя, следует перечислить на те реквизиты, которые указаны в предварительном разрешении.