Спасет ли "особняк за рубль" исторический центр Ростова и других городов

Власти Ростовской области вновь заговорили о программе "Исторический дом за рубль". Идея не нова, ее пытались запустить еще шесть лет назад. Тогда она провалилась, а с тех пор ситуация только ухудшилась. Аварийных объектов культурного наследия в центре Ростова-на-Дону - больше двухсот, денег в бюджете на их ремонт нет. Вывод: предложить их инвесторам за рубль с поправкой на современные реалии и законодательное регулирование. Что изменилось и почему чиновники снова предлагают старую схему? Разбираемся, что мешает инвесторам и есть ли шанс у ростовского исторического центра.

В апреле 2026 года первый заместитель губернатора Ростовской области Алексей Господарев сделал громкое заявление: правительство региона готовит нормативные акты, которые позволят передавать исторические дома в центре Ростова в аренду инвесторам за один рубль. "Реально много желающих, которые просят: "А дайте нам здание, мы с удовольствием туда заедем, откроем офисы, сами вложим деньги и все отремонтируем", - заверил чиновник.

Схема действительно работает в других регионах. В Ярославле, по словам Господарева, "все ОКН отреставрировали за счет инвесторов". В Татарстане предприниматель Дмитрий Капин выкупил купеческий особняк XIX века за рубль и теперь открывает там бутик-отель и кафе, а государство оплачивает ему проектные работы. В Томске по программе "Дом за рубль" заключено 70 договоров, 20 исторических зданий уже отреставрировано и возвращено в городскую среду.

Но у донской столицы - печальная история отношений с "рублевыми особняками".В 2020 году ростовские власти уже анонсировали ровно то же самое. Тогда первый замглавы администрации города Юрий Овчинников рассказывал: "Сейчас более двухсот таких строений находятся в аварийном состоянии и подлежат либо сносу, либо очень серьезной реставрации. Никакой бюджет города таких затрат не выдержит".

Был и конкретный пример - доходный дом Сариевых на Большой Садовой. Здание выставили на торги за один рубль. Нашлись два инвестора, которые начали "биться между собой", как выразился Овчинников, и взвинтили цену до 62 миллионов рублей. При этом здание аварийное, а для его восстановления нужны сотни миллионов. В итоге торги сорвались, оба инвестора отказались, а дом горел. Сегодня это очередная "заброшка" в центре города, которая никому не нужна.

Эксперты называют несколько причин, почему "рублевая" программа в Ростове буксует. Первая - статус жилого помещения. По словам зампредседателя Общественной палаты Ростова, предпринимателя Сергея Гайдука, "жилые помещения в том виде, в котором есть, неинтересны". Если ОКН остается жилым, инвестор вкладывает огромные деньги в реставрацию, а потом может продать всего две-три квартиры. Гораздо выгоднее перевести здание в нежилой фонд и сдавать офисы или номера. Но процедура перевода - бюрократический ад, а закон это хоть и позволяет, но на практике все упирается в согласования, которые длятся годами.

Вторая причина - отсутствие комплексного подхода. Гайдук резюмирует жестко: "Бессмысленно пытаться реконструировать один дом, если вокруг разруха. Гораздо логичнее мыслить реконструкцией целых кварталов". Господарев, к слову, с этим согласен: "Если же мы возьмем условно квартал и подумаем, как из него сделать какую-то "конфетку" с сохранением исторического облика, это было бы реально хорошо". Но пока это только слова. На деле - точечные попытки, которые разбиваются о соседние руины.

Третья причина: затраты на реставрацию - космос. Объект культурного наследия нельзя ремонтировать как обычный дом. Нужна лицензированная организация, научное руководство, авторский надзор, согласование каждого гвоздя с комитетом по охране ОКН. В Севастополе реставрация фасада одного дома на улице Гоголя обошлась в 54 миллиона рублей. При этом внутри остались старые ржавые трубы - на них денег уже не хватило. В Крыму усадьбу Кесслеров-Ферсмана восстанавливали шесть лет. Вложили не шесть миллионов рублей, как планировалось изначально, а в разы больше.

Четвертая причина - большое количество собственников. Это, пожалуй, главная ростовская беда. Часто исторические дома в центре - многоквартирные, с десятками собственников. У кого-то нет денег на ремонт, кто-то против любых изменений, ну а есть и такие, что в Ростове вообще не живут. Собрать всех, договориться и провести реставрацию - задача сложная.

Посмотрим на южные регионы. В Астрахани комплекс пороховых складов за рубль не купил никто. Аукцион сорвался. Власти требования смягчили - дали инвесторам на реставрацию не три года, а шесть. Но результат станет известен только в конце апреля. Скепсис пока побеждает. В Крыму, по данным заместителя министра культуры Андрея Ростенко, примерно из 2400 объектов культурного наследия около 300 находятся в неудовлетворительном состоянии. Удачных образцов частной реставрации - всего два. В Севастополе около 180 многоквартирных домов-ОКН. Реставрация фасадов выполнена чуть более чем на десяти. До замены инженерных сетей, на которые жалуются жильцы, руки не дошли нигде. В Краснодаре программы "рубль за особняк" нет вообще. Рассматривали аренду по рублю за квадратный метр - и забыли.

Сергей Гайдук, который хорошо знает власть и бизнес, говорит прямо: "Сегодня в центре не покупают даже здания, которые не представляют исторической ценности и которые можно купить, а потом сделать из них все что угодно. Невыгодно. Да и та функция, что была 50 лет назад, уже ушла. Жизнь людей изменилась".

По его мнению, власть понимает проблемы, но одним росчерком пера их не решить. Нужен долгосрочный мастер-план города, орган, который возьмет на себя разработку проекта. А обсуждение судьбы одного отдельно взятого дома, пусть даже и ОКН, - это тупик.

С ним соглашается риелтор Алексей Олейников.

"Невозможно предложить инвестору здание, пусть даже и даром, но с кучей обременений, - рассуждает эксперт. - Если задача - любой ценой сохранить историческое наследие, тогда инвестор вправе требовать для своей деятельности определенные льготы".

По его мнению, программа "особняк за рубль" не панацея. В регионах, где она работает, сошлось несколько факторов: четкая воля властей, упрощенные процедуры, нежилой статус зданий и, главное, единый собственник. В Ростове почти ничего из этого списка не выполнено.

Да, чиновники снова говорят правильные слова про квартальную застройку, про помощь "Дом. РФ" или субсидирование ставок. Но то же самое они твердили шесть лет назад. За прошедшее с тех пор время аварийных ОКН стало только больше. А инвесторы, которые когда-то были готовы биться за доходный дом Сариевых, сегодня, скорее всего, даже не придут на торги. "Рубль надежды" рискует превратиться в "рубль отчаяния". Потому что за ним - не реальный механизм спасения, а попытка переложить проблему на частника при полном отсутствии государственной воли и комплексного подхода.