Центробанк против ипотеки под 0,1%. В регуляторе недовольны выдачей ипотечных кредитов по экстремально низким ставкам. По мнению ведомства, такие ставки вводят покупателя в заблуждение и искусственно поднимают цены на жилье.
Для борьбы с такой практикой в ЦБ хотят ввести дополнительные надбавки к коэффициенту риска и увеличить уровень резервирования средств в случае, если ипотечная ставка ниже рынка. Стоит ли брать ипотеку под льготный процент от застройщика и чем такая практика может обернуться для всей отрасли?
Низкие ипотечные ставки достигаются за счет комбинации из повышения для покупателя стоимости жилья на 20-30% от рыночной и льготной ипотеки, субсидированной государством. То есть застройщик платит комиссию банку, обычно примерно те же 20-30% от стоимости жилья, а банк за счет этого выдает кредит под очень низкий процент. Это выгодно в том случае, если нет планов погасить заем быстро. Для сравнения, если взять ипотеку, скажем, на 20 лет под 10% и платить ее до конца срока, то переплата составит три цены. А в случае с «льготной ипотекой от застройщика» переплата так и останется на уровне 20-30%. Позиция ЦБ вполне обоснована, считает младший директор агентства эксперт РА Анатолий Перфильев:
— Если подобная ипотека будет ограничена, то соответственно заемщики будут обладать более прямой информацией, то есть не будет ни завышения стоимости квартир, не будет ввода его в заблуждение. На цены в целом это не повлияет, потому что здесь затрагивается только отдельная часть квартиры, то есть это больше именно рекламная акция для части рынка, который застоялся и который не распродается и по которым есть у застройщиков цель побыстрее их реализовать.
— А в итоге эта ипотека от застройщика пропадет у банков? Или как?
— Не думаю, что полностью пропадет, не думаю, что Банк России полностью отменит, скорее всего будет какое-то ограничение. Вероятно, да, там будет ставка не околонулевая, а какая-то часть будет субсидирована банками от застройщика, она просто будет по более высоким процентным ставкам.
Больше всего, по мнению ЦБ, в этой схеме рискуют банки и заемщик. По расчетам регулятора, чтобы доходность ипотеки от застройщика была на уровне обычной ипотеки, выданной под 10% на 25 лет, комиссия банка должна составить не менее 30%. Но из-за конкуренции банки часто вынуждены снижать размер комиссии. Заемщик же в данном случае рискует тем, что де факто купил квартиру на 20-30% дороже рынка. И если он по каким-то причинам не сможет выплачивать ипотеку и захочет квартиру продать, то останется должен эту разницу. Такие схемы продаж придумывают не от хорошей жизни. Ипотека за 0,1% начала активно появляться в 2020 году, чтобы поддержать спрос во время ковида. По идее его необходимо поддерживать и сейчас, тем более, что в самом ЦБ заявили, что ждут снижения темпов выдачи ипотеки из-за общей неопределенности. Для застройщиков остается еще вариант со снижением цен на жилье, но в ближайшее время это маловероятно, считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова:
Ирина Доброхотова председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» «Число, конечно, новых обращений в сентябре у нас после двадцать первого числа упало где-то на треть, причем нужно отметить, что весь сентябрь у нас шел, по сравнению с летом от августа, очень такой стабильный рост. Для рынка, если в большой перспективе, ну полгода застройщики могут не снижать ничего, ждать, например, восстановление спроса и стабильной ситуации в стране. Упадут ли цены все-таки? Это может зависеть от конкретного проекта, если он переоценен, то к новому году, мне кажется, при таком спросе, конечно же, он отыграет на то, насколько он был переоценен».
ЦБ начал действовать потому, что количество ипотек с очень низкой ставкой начало расти в начале лета. Средневзвешенная ставка на рынке первичной ипотеки в августе упала ниже 4%. Еще в январе этот показатель был почти 6%. В сентябре Эльвира Набиуллина уже заявляла, что ипотека от застройщиков под практически 0% является маркетинговой акцией. Уже с 1 декабря для таких займов начнет действовать надбавка к коэффициенту риска по ипотеке с низким первоначальным взносом. Видимо, скоро такие надбавки будут установлены для всех займов с экстремально низким процентом.