ESG-повестка рынка недвижимости: от общего — к частному
Аббревиатура ESG (Environmental, social and corporate governance — совокупность характеристик управления компанией, при котором достигается ее максимальное вовлечение в решение экологических, социальных и управленческих проблем) появилась в словаре рынка недвижимости всего несколько лет назад. Вот тут бы сказать: «И всего за несколько лет ESG-повестка стала для профессионалов сферы real estate ключевой…» Но нет — не стала: как показал разговор на Саммите лидеров рынка недвижимости, посвященном устойчивому развитию и внедрению принципов ESG в строительной отрасли, вопросов, сомнений и даже нескрываемого неприятия в сегменте по-прежнему много. Хотя утверждать, что рынок недвижимости ESG-стерилен, тоже нельзя.
Согласно результатам весенних опросов, которые привел генеральный директор компании «Эксперт бизнес-решения» Павел Митрофанов, 46% «корпоратов» и крупнейших компаний страны уже утвердили стратегию устойчивого развития и экологическую политику и к 2024 году будет еще +15%; 27% внедрили климатическую повестку (+9% к 2024 году); 53% по результатам 2021 года подготовят отчет по стандартам GRI (Global Reporting Initiative — международная независимая организация по стандартизации, которая помогает предприятиям, правительствам и другим организациям понимать и сообщать о своем влиянии на такие вопросы, как изменение климата, права человека и коррупция). 56% участников опроса не имеют ESG-рейтинга, но 30% имеют и еще 14% планируют его получить, при этом 83% отмечают, что этот рейтинг и в целом вовлеченность в ESG-повестку дает дополнительные преимущества — положительно влияет на имидж компании, позволяет грамотно выстраивать работу с банками и инвесторами, контролировать цепочки поставок и так далее.
Теперь посмотрим, что происходит в строительном девелопменте, согласно тем же опросам. 50% компаний не имеют никакой внятной экологической политики, 14% имеют и 36% вроде как планируют ее разработать. Аналогичный и столь же невпечатляющий расклад — по внедрению стратегии устойчивого развития. А с климатической повесткой все еще хуже: 7% ее внедрили, 21% заявляют о своих планах по внедрению, но 71% знать не знают ни о чем подобном. 57% девелоперских компаний не имеют ESG-рейтинга, хотя 57% реализуют климатические, экологические и/или социальные проекты. Впрочем, чаще всего речь тут идет об установке современных детских площадок, разделении прогулочных и спортивных зон по возрастам, создании соседских клубов или чем-то похожем, что позволяет компаниям говорить о своей социальной ориентированности, а стало быть, как минимум встать рядом с ESG-повесткой.
Почему все так… без огонька? Понятно, что сейчас российский рынок недвижимости лишился многих ESG-драйверов: ушла часть западных инвесторов, для которых темы еnvironmental и social были одними из ключевых при принятии решений; ушли зарубежные арендаторы, которым корпоративный устав просто запрещал садиться в здания, построенные без учета экологических требований; даже вызвать в Россию комиссию для оценки соблюдения требований LEED или BREEAM (двух до недавних пор ключевых международных экологических стандартов, по которым строились и сертифицировались наши проекты) сегодня невозможно.
Но дело не только в этом. По словам генерального директора Национального ESG-альянса Андрея Шаронова, и до событий последних месяцев многие акционеры сопротивлялись и считали, что топ-менеджмент компаний просто вешает себе на грудь «зеленые медали» за их, акционеров, счет, а на самом деле все эти затраты никому не нужны и лишены всякого практического смысла. Для рынка недвижимости рассуждения вполне понятные, потому как в недвижимом сегменте едва ли не каждую, а уж тем более такую недешевую, как ESG, инициативу большинство акционеров проверяют на быструю отдачу: какую кредитную скидку даст в итоге банк, удастся ли скоренько понять цену для конечного потребителя, можно ли будет присоединиться к дележу какого-нибудь государственного «пирога» и так далее. И если прямо завтра не даст, не удастся и не можно, то и говорить не о чем.
Девелоперских компаний, мыслящих и действующих вне столь примитивной логики, немного, но они есть. И это вовсе не идеалисты, готовые принести экономику проектов на алтарь ESG-идей. Например, Sydney City на берегу Москвы-реки в районе Хорошево-Мневники — первый в России проект, который строится по well-стандарту, ставящему своей главной задачей заботу о человеке. Как отметил директор департамента развития продукта ГК ФСК Петр Кирилловский, по результатам опросов 61% покупателей отдали предпочтение Sydney City именно из-за well-стандарта, 34% заявили, что не купили бы, если бы не well-стандарт, а 56% признались, что well-стандарт для них важнее, чем инфраструктура и благоустройство. Поэтому, по мнению Петра Кирилловского, экономические результаты вовлеченности компании в ESG-повестку очень даже просчитываются.
И в «Донстрое», для которого стратегия устойчивого развития не просто слова, тоже говорят не только об имидже, о важности выполнения взятых перед покупателями обязательств (поэтому, несмотря ни на что, флагманский проект компании «Остров» продолжает строиться с полным соблюдением всех жестких требований LEED), но и о просчитанной ставке на экономику. В частности, ESG-справочник поставщиков, естественное продолжение партнерской программы «Донстроя», существует с 2016 года и включает уже более 200 поставщиков (130 из которых имеют статус партнеров компании) и, как подчеркнул руководитель управления материально-технического снабжения «Донстроя» Юрий Сухарь, в 2022 году пополнился еще 31 новой компанией. Принципы отбора в справочник полностью соответствуют ESG-повестке: ответственное отношение к окружающей среде, высокая социальная ответственность, безопасность, энергоэффективность и так далее. Надо ли говорить, насколько подобный справочник упрощает жизнь вовлеченного в международную повестку, ориентированного на работу в долгую, экозаинтересованного девелопера и его клиентов-покупателей. Поэтому «Донстрой» постоянно спрашивают, станет ли справочник общедоступным. Прямо в компании ничего не гарантируют, но обещают подумать.
Словом, при желании ответ на вопрос «Зачем?» начинает обретать конкретные очертания, особенно если учесть, что в пору экономической зрелости вступили миллениалы. По оценкам CEO компании Brandson Елены Юферевой, для этого поколения бизнес и инвестиции — это не только про доход, но и про заботу об экологии и обществе, про разумное расходование денег и про устойчивое будущее. Для наглядности: по данным Yandex Wordstat, число поисковых запросов по теме ESG в 2021 году выросло на 458%.
И вот уже в российских рекламных бюджетах 2022 года на 5% увеличилась доля ESG-маркетинга. И разработанный «Дом.РФ» и Минстроем экологический стандарт ГОСТ Р, который обещает снижение затрат на содержание и эксплуатацию на 10-15%, а снижение выброса парниковых газов «зеленых» зданий на 30-40%, начинает шествие по стране. Крупнейшие российские девелоперы коммерческой недвижимости на фоне ставших недоступными LEED и BREEAM начали работу над созданием российской системы добровольной сертификации экологической эффективности зданий. Коммерческий директор компании О1 Properties Павел Барбашев уверен, что подобные метрики очень нужны рынку, чтобы не погрузиться в экологический хаос, поэтому к проекту уже присоединилось шесть-семь заметных игроков сегмента коммерческой недвижимости. А о конкретных результатах работы и параметрах новой системы можно будет говорить ближе к концу года.