«Свободная планировка» вовсе не значит, что в квартире можно поставить какие угодно стены. Наоборот, придётся гораздо внимательнее отнестись к ограничениям. Свободная планировка квартиры — это один из самых популярных форматов жилья на первичном рынке. Застройщики активно используют этот термин в рекламе, обещая покупателям полную свободу: вы сами решаете, где будут стены, как расположить комнаты и санузлы. Однако за этой привлекательной вывеской скрывается множество нюансов, которые могут обернуться для владельца серьёзными проблемами и дополнительными расходами.

«Запомните раз и навсегда: не существует "свободных" планировок, несмотря на обещания рекламы. Градостроительный кодекс не позволяет произвольно двигать межкомнатные перегородки по желанию собственника — необходимо строго соблюдать установленные правила».

Анна Морк

архитектор, руководитель архитектурного бюро «Эйчси проджект»

«Свободная планировка» — это маркетинговый ход застройщиков, который означает, что квартира сдаётся без внутренних перегородок (или с минимальным их количеством), но с уже определённым расположением мокрых зон (кухни и санузла) и инженерных коммуникаций. То есть, несмотря на отсутствие стен, у квартиры уже есть технический план, который зафиксирован в документах БТИ. У любого жилья есть технический план — официальный документ, содержащий координаты всех инженерных стояков. Любое отклонение от него при перепланировке требует внесения изменений и последующего повторного учёта в БТИ, что влечёт за собой траты, работу инженера и длительные согласования. Все застройщики обязаны следовать Градостроительному кодексу и другим федеральным и региональным нормативам. В Москве, например, переустройство и перепланировка строго регламентированы Постановлением № 508-ПП от 25 октября 2011 года.

«Свободная планировка — это не отсутствие правил и полная свобода действий, а огромное количество ограничений».

Татьяна Сердюкова

основатель архитектурного бюро SERDYUK

Главные ограничения «свободной» планировки

Все ограничения можно разделить на три ключевые группы: неизменные инженерные узлы, жёсткие санитарные и противопожарные нормы, а также изначальный архитектурный замысел.

Неприкосновенные «мокрые точки»

Самое строгое правило касается именно мокрых зон: кухни и санузлов. Их местоположение жёстко зафиксировано в проекте, так как между этажами они связаны общей системой водоснабжения и водоотведения.

«Переносить мокрые зоны в другие части квартиры запрещено, иначе вы ухудшите жилищные условия и соседям, и себе», — объясняет Анна Морк.

Freepik

Санузлы не должны располагаться над жилой зоной: нельзя делать спальню или кухню под санузлом соседа и нельзя устанавливать санузел над соседской детской. К тому же при всём желании стояк канализации не даст перенести унитаз далеко из-за действующих норм наклона: чем дальше стояк, тем выше должен стоять унитаз.

«Проектируя дом, застройщик заранее закладывает квартиры, соответствующие всем правилам. Поэтому, даже если вы получаете квартиру в виде бетонного периметра, вы увидите обозначенные контуры будущей кухни и санузлов», — говорит Анна Морк.

Обязательная геометрия

Помимо мокрых зон существуют абсолютно неприкосновенные элементы конструкции и безопасности.

«Некоторые законы "написаны кровью": например, неприкосновенность несущих стен, колонн, пилонов — их категорически запрещено не только сносить, но даже строгать и хоть каким-то образом ослаблять», — предупреждает Татьяна Сердюкова.

Запрещены демонтаж или прорезка проёмов (например, под дверь) в несущих стенах без согласования. Согласование такого проёма — сложный и дорогой процесс, требующий разработки отдельного проекта усиления (обычно металлической рамой) от автора проекта дома или лицензированной организации. При этом надо проводить экспертизу и по соседним помещениям. Проверить, является ли стена несущей, можно по плану от застройщика — она обозначается более толстой линией. Но в панельных домах все стены несущие и разгружающие, так что их нельзя трогать, отмечает Анна Морк.

anatoliy_gleb/iStock.com

Запрет на перемещение технических узлов

Строгие запреты распространяются на пожарные выходы, шахты и вентиляционные каналы — их нельзя перемещать. Этот закон Татьяна Сердюкова также относит к «писаным кровью». Также запрещено самовольно совмещать балкон или лоджию с комнатой за счёт демонтажа подоконного блока и радиатора, так как это нарушает тепловой контур здания и, как правило, противоречит действующим нормам и правилам. После такого объединения зимой в зоне бывшего балкона будет прохладно, но теплее, чем у соседей. В итоге у них на стенах может появиться конденсат, а он спровоцирует образование плесени и другие проблемы. Кроме того, узаконить такую перепланировку постфактум невозможно, что создаст проблемы при продаже квартиры.

Какая «свобода» всё же есть

Иногда «свободные планировки» — результат кропотливой работы архитекторов, а иногда — работа «для галочки». Бывает, архитектурные решения продиктованы исключительно маркетингом и рекламой, а не удобством, и ставка сделана на то, чтобы быстрее продать, признаёт Татьяна Сердюкова. А вот добросовестные архитекторы, продолжает эксперт, стремятся создать максимально живую и пластичную планировку. Такую, чтобы можно было воплотить мечту, а не воевать с «правилами задумки архитектора».

«Выбирая квартиру со свободной планировкой, обращайте внимание на архитектурное бюро или застройщика, которые создают проект дома и строят его. Здесь важна репутация архитектора», — рекомендует Татьяна Сердюкова.

justnartist/iStock.com

Главная возможность, доступная собственникам, — выбор места и формы межкомнатных перегородок (внутренних стен). Их можно делать с нишами или выступами, лишь бы правило «мокрых точек» не нарушалось. Можно увеличить площадь кухни или санузла, но только за счёт прилегающих нежилых помещений, чаще всего коридора. Как объясняет Анна Морк, увеличение площади кухни и санузла возможно, если в квартире по документам БТИ (в экспликации) выделена зона коридора. А вот если коридор не выделен, расширить кухню или санузел за счёт него не разрешат. Можно присоединить кухню к гостиной, но только если соблюдаются важные условия: кухня останется в границах, которые очертил застройщик, дом не газифицирован, и плита на кухне не газовая. Но даже такое расширение имеет предел: кухня, совмещённая с гостиной, всё равно должна сохранять зону с раковиной и плитой, отделённую от жилой зоны условной линией для соблюдения санитарных норм. Важное правило: если вы собираетесь хоть на пару сантиметров передвинуть стену, которая указана в экспликации (как уже существующая или как необходимая), все изменения надо будет согласовывать. Без них у вас получится незаконная перепланировка со всеми последствиями.

Чек-лист для владельца квартиры со «свободной планировкой»

Получается, «свободная планировка», не имея стен, уже на начальном этапе диктует, что и где должно располагаться. Приступая к обустройству такой недвижимости, действуйте по плану:

Получите технический паспорт и внимательно изучите, где расположены «мокрые точки» и несущие стены. Техпаспорт надо заказывать в БТИ сразу после получения выписки из ЕГРН, которую застройщик обычно выдаёт вместе с ключами.
Определите желаемую планировку. Решите, где вы хотите разместить комнаты (спальни, детскую, кабинет), исходя из того, где расположены «мокрые точки» и жилые зоны.
Разработайте проект перепланировки. Закажите проект и техническое заключение, которые будут соответствовать всем требованиям. Документ называется «проект перепланировки и переустройства», даже если стены ставятся впервые.
Получите разрешение. Подайте документы в жилищную инспекцию и дождитесь разрешения на выполнение работ — при покупке «свободной планировки» это обязательная часть для любого строительства межкомнатных перегородок.
Выполните ремонт. Проведите работы строго по утверждённому проекту: критичным может стать отступление от схем даже на пару сантиметров — придётся переделывать.
Зарегистрируйте изменения в ЕГРН.

Сохраняйте все документы, связанные с перепланировкой, чтобы избежать проблем в будущем. Как объединить две квартиры: пошаговый план действий Ещё больше полезных материалов — в мессенджере Мах.