На вторичном рынке жилья ожидается рост спроса и цен
Спрос на вторичном рынке жилья Москвы во втором полугодии 2026 года может вырасти на 5–10%, а цены — подняться в среднем на 5–7%, считают эксперты. В первом полугодии спрос на вторичное жилье уже показал небольшой рост, тогда как продажи новостроек упали примерно на треть.
По информации РБК Недвижимость, летом спрос на вторичном рынке столицы продолжает расти, несмотря на традиционно низкий отпускной сезон. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», с апреля 2026 года количество сделок на вторичном рынке стабильно увеличивается: в июне рост достиг почти 20% по сравнению с прошлым годом. Руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева отмечает, что в июле спрос не снизился и может превысить показатели прошлого года на 10–11%.
Подобную активность фиксируют и другие игроки рынка. Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова подтверждает, что рынок не остывает даже в июле. При этом часть сделок, оформленных как вторичка, связана с квартирами в уже сданных новостройках, уточняет эксперт.
Эксперты прогнозируют умеренный рост спроса во второй половине года. Наталия Борзенкова, руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» компании «Инком-Недвижимость», ожидает увеличение спроса на вторичное жилье на 5–10%. Юлия Дымова не прогнозирует резких скачков, но рассчитывает на уверенный рост в пределах 10–15%.
Что поддерживает спрос на вторичном рынке
Рост спроса на вторичное жилье объясняется несколькими факторами. Во-первых, часть покупателей переориентируется с новостроек на вторичный рынок из-за ожидаемых ограничений по семейной ипотеке и более выгодных цен на готовые квартиры. По словам Елены Чегодаевой, ценовая разница между новостройками и вторичным жильем (без учета элитного сегмента) в старой Москве составляет около 19,6%.
Во-вторых, застройщики в Москве практически прекратили строительство доступного массового жилья, сосредоточившись на премиальных объектах. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко объясняет, что покупатели с ограниченным бюджетом всё чаще выбирают готовые квартиры.
В-третьих, инвестиционная привлекательность новостроек снизилась: цены на этапе котлована часто выше стоимости готового жилья, а перепродажа таких объектов не приносит прибыли. Это ведет к перетоку спроса во вторичку, добавляет Олег Репченко.
В-четвертых, снижение ключевой ставки и, соответственно, ипотечных и депозитных ставок стимулирует спрос на недвижимость. Юлия Дымова отмечает, что многие инвесторы выводят деньги с депозитов и вкладывают их в «бетон», чтобы сохранить капитал.
В-пятых, на рынок постепенно выходит отложенный спрос, накопившийся из-за дорогой ипотеки. Представитель Est-a-Tet подчеркивает, что люди, которые ранее откладывали сделки, теперь активизируются.
Прогнозы по ценам и предложению
Ожидаемый рост спроса и дефицит предложения будут поддерживать повышение цен на вторичном рынке. В первом полугодии 2026 года московский рынок готового жилья стабильно дорожал примерно на 0,5–1% в месяц, что соответствует уровню инфляции, отмечают в IRN.RU. По мнению Олега Репченко, во второй половине года такой тренд сохранится.
Основной рост цен связан с недорогими сегментами и сокращением доступных квартир, особенно небольших по площади, в восточных районах Москвы и старомосковских зонах за МКАД. Этот тренд, по прогнозу эксперта, продолжится.
В «Инком-Недвижимости» ожидают сдержанное подорожание — в пределах 5–7% во второй половине года. Наталия Борзенкова поясняет, что резкого ускорения роста цен не предвидится, если макроэкономическая ситуация останется стабильной. Высокие ипотечные ставки и привыкание покупателей к новым ценам сдерживают активность, а не все инвесторы вышли из депозитов.
В Est-a-Tet прогнозируют плавный рост цен без резких скачков. Юлия Дымова считает, что пик роста может прийтись на октябрь, но точный диапазон пока трудно определить.
Аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» допускают более активное подорожание: в июле–августе цены могут вырасти на 3,5–5% и сохраняться на этом уровне до конца года.
Средневзвешенная цена квадратного метра на вторичном рынке без учета элитного сегмента сейчас составляет 560 тыс. рублей. Елена Чегодаева связывает рост с выходом на рынок свежих квартир, купленных по более высоким ценам во времена льготной ипотеки. Ценовое преимущество вторички перед новостройками, по ее словам, сохранится.
Главным ограничителем спроса и одновременно фактором роста цен останется дефицит предложения. По оценке «НДВ Супермаркет Недвижимости», в первом полугодии на вторичном рынке старой Москвы было выставлено 20,6 тыс. лотов — на 43,9% меньше, чем год назад. Объем предложения сокращался в среднем на 6,5% ежемесячно. Главный аналитик компании прогнозирует продолжение активного вымывания экспозиции, с возможным пополнением за счет инвестиционных квартир из новостроек.
В «Инком-Недвижимости» также ожидают дефицит предложения во второй половине года. Наталия Борзенкова считает, что экспозиция будет либо сокращаться, либо оставаться на низком уровне. По ее словам, рынок вторичного жилья в Москве будет все сильнее делиться на ликвидные и менее востребованные объекты, а количество залоговых квартир с просроченными платежами продолжит расти.