Арендовать нельзя купить: на российском рынке новостроек идет смена поколений

За последние пять лет средний возраст ипотечного заемщика на российском первичном рынке жилья претерпел заметные изменения. Как менялась возрастная динамика заемщиков и почему ипотека снова становится выгодной для молодежи – в исследовании девелоперской компании «Главстрой Регионы».

Как рассказал «МК» руководитель отдела ипотечного кредитования компании Вадим Бутин, который вместе с коллегами провел исследование, в 2020 году средний возраст заемщика составлял около 37 лет, основную долю сделок оформляли люди от 30 до 40 лет, на которых приходилось почти половина кредитов. Молодежь до 30 лет занимала около 21% сделок, а старшие группы были представлены слабо. Однако уже в 2021 году средний возраст вырос до 39 лет: рынок активно осваивали более зрелые покупатели, использовавшие господдержку для улучшения условий.

В 2022 году на фоне новых льготных программ ситуация изменилась. Средний возраст снизился до 36 лет, на рынок пришли молодые семьи, которых привлекли доступные ставки. Доля заемщиков до 30 лет начала расти, ипотека стала доступнее молодежи.

Однако в 2023 году с ростом ставок и ужесточением условий банки снова сместили акценты на более платежеспособных клиентов старшего возраста. Средний возраст заемщика вновь поднялся до 38 лет, а молодежь стала менее активной.

Ситуация снова изменилась в 2024 году. Возобновившийся спрос обеспечили преимущественно молодые семьи, воспользовавшиеся адресными программами, прежде всего семейной ипотекой. Средний возраст снова снизился до 36 лет, а доля заемщиков младше 40 лет достигла 80%.

В начале 2025 года средний возраст сократился до 35 лет, а доля заемщиков до 40 лет уверенно превышает половину сделок. Молодые семьи стали главными участниками рынка благодаря льготной ипотеке, а среди заемщиков до 25 лет зафиксирован рекордный рост.

Отдельного внимания заслуживает Москва и Московская область. В этом макрорегионе заемщики традиционно старше среднероссийских, что объясняется высокой стоимостью жилья и повышенными требованиями к доходам. Средний возраст ипотечного заемщика в столичном регионе составляет около 37–38 лет, а еще пять лет назад он превышал 45 лет.

Тем не менее, даже здесь тенденции сходны с общероссийскими. В последние годы молодые заемщики стали занимать все более заметное место в структуре сделок. По оценкам экспертов, доля покупателей жилья моложе 35 лет в Москве за пять лет выросла с 17% до 29%. Причем спрос стимулировали те же самые программы господдержки.

Прошедшие пять лет подтверждают, что ипотека в России перестала быть инструментом исключительно для зрелых граждан. При грамотной поддержке государства рынок способен активно вовлекать молодое население, формируя новую модель поведения покупателей. Однако несмотря на растущую популярность ипотеки среди молодежи, аренда жилья по-прежнему остается для многих привлекательной альтернативой. Этот выбор зачастую объясняется желанием сохранить свободу и мобильность. Но насколько оправдан такой подход с финансовой точки зрения?

Для сравнения возьмем средние для московского макрорегиона исходные данные на июнь 2025 года. Средняя ставка аренды 1-комнатной квартиры составляла на этом рынке 60 тыс. руб./мес. А средняя стоимость «однушки» – 12 млн руб. Ставка субсидированной ипотеки сейчас находится на уровне 7% годовых. Обычный первоначальный взнос – 20% (или 2,4 млн руб.). Получается, что за пять лет аренды потеря семейного капитала составляет 3,6 млн руб. без возврата. Финансовый расчет подтверждает, в современных условиях покупка квартиры с использованием льготной ипотеки становится более выгодной долгосрочной стратегией по сравнению с арендой. Ипотека – это капитал, аренда – только расходы. Более того, аренда жилья – это не только регулярные траты, но и постоянные «американские горки».

Судите сами: с 2020 по 2025 год рынок аренды в России пережил серию резких колебаний. В 2020 году пандемия обрушила спрос, аренда в Москве и Петербурге снизилась на 10–12%, в регионах падение было скромнее. В 2021 году рынок стремительно отыграл позиции: арендные ставки выросли на 20–25% из-за восстановления спроса и дефицита предложения. В 2022 году из-за геополитической нестабильности спрос колебался, а ставки в целом остались на уровне предыдущего года. Однако в 2023 году аренда вновь резко подорожала – в столицах рост достигал 40%, в регионах – до 30% на фоне дорогой ипотеки и ажиотажа на рынке. 2024 год стал переломным: рынок насытился, и арендные ставки пошли вниз.

В 2025 году тренд на снижение продолжился, особенно в эконом-сегменте, тогда как комфорт- и бизнес-класс сохраняют относительную устойчивость. Главной причиной столь резких колебаний остается смена баланса спроса и предложения, усиленная пандемией, мобилизацией, инфляцией и ростом ипотечных ставок.

В то же время, несмотря на высокие ипотечные ставки, на рынке по-прежнему доступны программы с субсидированием, которые позволяют зафиксировать ставку от 6% до 8% на срок до пяти лет – как при покупке строящегося жилья, так и готовых объектов. Приобретение квартиры с помощью ипотеки помогает не только сохранить средства от инфляции, но и воспользоваться ростом стоимости недвижимости, превращая регулярные платежи в долгосрочную инвестицию.