Вопреки эскроу: проблема обманутых дольщиков может обостриться

Зона риска Свыше 3,1 тыс российских застройщиков, по данным Минстроя РФ, еще два года будут достраивать свои проекты по старым правилам. Около 800 девелоперов уже работают по схеме эскроу, почти столько же до сих пор не получили заключения о соответствии требованиям закона о долевом строительстве (ЗОС) и не перешли на проектное финансирование. Сейчас, по данным министерства, средняя стоимость проектного финансирования для застройщиков составляет сегодня 6,9%. В разрезе объемов строительства цифры выглядят следующим образом: 70,1 млн кв м будут строиться по старым правилам, через эксроу-счета - около 20 млн кв м, еще 30 млн кв м приходятся на "неопределившихся" застройщиков. Именно они могут оказаться в зоне риска: не получить ЗОС и проектное финансирование. Речь идет в основном о региональных игроках. Средняя рентабельность проектов этих девелоперов колеблется на уровне 10-15%, то есть ниже показателя в 20%, который требуется для получения проектного финансирования, поясняет председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. Сейчас порядка 750-800 застройщиков или пятая часть всех игроков рынка находятся в зоне риска, говорит гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. По его словам, острее всего проблема стоит в Краснодарском крае (52 из 200 застройщиков региона), Калининградской области (40 из 114), Башкортостане (37 из 158), Ростовской области (36 из 141), Ленинградской области (34 из 98), Московской области (34 из 242).Однако такое число "неопределившихся" во многом объясняется размером указанных региональных рынков. "На наш взгляд, более тревожная ситуация в тех регионах, в которых и без реформы было мало застройщиков. Так, к примеру, в Мурманской области в подвешенном состоянии находится единственный застройщик области, аналогичная ситуация в Камчатском крае, в Тыве, где не определились три из трех застройщиков региона", - отмечает Николай Алексеенко. Тревожная ситуация в Коми (5 из 12 не определились), Ингушетии (2 из 5) и Мордовии (5 из 13). Меры поддержки Правительство готовит меры поддержки для таких застройщиков. Речь идет в первую очередь о небольших компаниях, которым пережить реформу сложнее всего. Если небольшие застройщики не смогут получить кредиты на строительство, нужно включать другие механизмы, заявил вице-премьер России Виталий Мутко. В частности, институт развития "Дом.РФ" и банк "Дом.РФ" могут выступить поручителями для этих компаний. В ближайшее время планируется докапитализировать банк. Также рассматривается возможность поручительства Фонда защиты прав дольщиков. Сейчас если банки отказывают застройщику в кредитовании, то возможны два сюжета, продолжает глава РАСК. Первое - они видят реальные риски и это чисто рыночная история. В таких случаях, вероятнее всего, будут выдаваться поручительства либо Фонда защиты дольщиков, либо самого региона. Соответственно, если возникнут проблемы, риски переходят либо к фонду, либо к региону. Речь идет о спасении проектов за счет бюджетных средств. Также здесь возможно подключение экспертных организаций, которые позволят застройщикам сформировать документы, позволяющие получить проектное финансирование. Второй сюжет, который тоже имеет право на существование – это недостаточный уровень отраслевых компетенций банков в некоторых регионах. Банку легче отказать в кредитовании, чем работать с неизвестным до этого сегментом. В таком случае рабочим механизмом является анализ выданных отрицательных заключений и направление в соответствующие регионы профильных специалистов. "Также было бы логично на уровне Минстроя, либо ДОМ.РФ сформировать единую площадку перепродажи проектов. Такой механизм существенно упростил бы решение вопросов с теми объектами, которые сами по себе обладают хорошим потенциалом, но текущий застройщик не может позволить себе по различным причинам его реализацию в условиях проектного финансирования", - считает Николай Алексеенко. В качестве меры поддержки можно рассматривать послабление по одному из ключевых требований при проектном финансировании - размеру собственных средств застройщика, добавляет Ирина Доброхотова. Некоторые шаги в этом вопросе уже предприняты. Например, в "Дом.РФ" для получения кредита вместо собственных средств в размере 15% от стоимости проекта достаточно земельного участка с разрешением на строительство. Сбербанк также до конца года намерен смягчить требования к застройщикам о наличии минимум 15% свободных средств на проект. Правда, коснется это не всех, а только лучших, то есть тех, кто работает не в одном регионе и не имеет в своей истории долгостроев. Судьба дольщика Если не поддержать застройщиков, которые оказались в красной зоне, есть вероятность получить новые долгострои и новых обманутых дольщиков. По оценкам "Метриум", в России каждая четвертая новостройка находится в зоне риска из-за подвешенного состояния застройщиков этих объектов. "Если застройщик не может больше привлекать деньги дольщиков напрямую, и при этом не получил банковское финансирование, то возникает перспектива заморозки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, которые уже успели вложиться в проект до начала реформы", - говорит управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. В "Опоре России" недавно спрогнозировали двукратное увеличение обманутых дольщиков в России. В зоне риска как раз застройщики, которым не одобрили кредиты и не разрешили достраивать объекты по старой схеме. Сейчас в неопределенной ситуации находится более 600 компаний, они строят дома для 200 тысяч дольщиков. Это может привести к проблемам с достройкой домов. "Исходя из практики последних лет, в отношении таких компаний будут начаты процедуры банкротства, а дольщики, которые купили в их объектах квартиры, будут включены в реестр обманутых дольщиков и будут ждать, когда государство в лице "Фонда защиты прав граждан" построит и передаст им их жилье", - рассказал член президиума правления "Опоры России" и председатель комитета по строительству Дмитрий Котровский. По его словам, сейчас в России насчитывается примерно 200 тысяч пострадавших дольщиков. В 2020-2022 годах их число может возрасти на 176-340 тысяч человек. Ирина Доброхотова уверена, что власти не допустят такого сценария. Небольшим застройщикам, которые окажутся под ударом, власти окажут поддержку. Что же касается Москвы, то здесь на сегодняшний день с использованием эскроу-счетов реализуется всего 10% корпусов – это все же не тот объем, который может серьезным образом повлиять на рост числа обманутых дольщиков. "Отличие рынка сегодня от рынка два года назад достаточно существенное и заключается в том, что сегодня существует достаточно проработанный системный механизм решения вопросов обманутых дольщиков", - отмечает глава РАСК. Если объект находится под защитой государственного Фонда, то дом в случае банкротства застройщика либо достраивается, либо дольщики получат денежную компенсацию. В случае с эскроу-счетами, банк заинтересован в скорейшей достройке объекта, ему невыгодно содержать недострой на собственном балансе. Если сегодня объект попадает в категорию проблемных, то дольщик не остается один на один со своей проблемой, как это был раньше. Ранее глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев говорил, что для решения проблемы обманутых дольщиков, потребуется три года, максимум – пять лет. По оценкам экспертов ВШЭ, строительство в России остается самой проблемной отрасли в российской экономике.