До какого порога будут снижаться ипотечные ставки

Объемы выдачи ипотеки падают. Участники рынка искренне считают, что наблюдаемый провал объясняется трендом на снижение ипотечных ставок. Дескать, граждане снова занимают выжидательную позицию, чтобы в перспективе взять жилищный кредит с меньшей нагрузкой. Посмотрим, насколько такое потребительское поведение целесообразно. Почему банкиры натянуто улыбаются Сегодня топ-менеджеры ипотечных отделов излучают благополучие всеми фибрами души. Просто любой банк - это деньги и репутация. А отсутствие на лице сотрудника довольной улыбки подсказывает, что у банка не все благополучно - это удар по репутации, который банкиры не могут себе позволить. Да и государственным банкам негатив ни к чему. Хотя ситуация критическая. В первой половине нынешнего года объемы выдачи жилищных кредитов по стране сократились. Это произошло впервые после кризиса 2008 - 2009 годов. Так, по подсчетам Центробанка, российские банки с начала года до конца июня выдали ипотечных кредитов на 831,2 млрд руб. против 1,263 трлн руб. за аналогичный период 2018 года. То есть на 3,4% меньше. Следует отметить, что с осени 2018-го цены на недвижимость неумолимо поползли вверх. Именно тогда рынок поверил, что переход на эскроу неизбежен, и стал в опережающем порядке отыгрывать грядущий ценовой скачок. Соответственно, вырос и средний чек. "В сегменте эконом к концу первого полугодия 2019 года в Петербурге средний бюджет составлял 3,6 млн руб. (плюс 9,6% период к периоду), в сегменте комфорт - 5 млн руб. (плюс 6,5%)", - подсказывает руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. И этот рост отразился на среднем размере ипотечных кредитов. Суммы стали больше. Например, заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка "Санкт-Петербург" Антон Комаров отмечает, что в его банке средний чек вырос с 2,19 млн до 2,36 млн руб. Выходит, несмотря на увеличение среднего размера кредита, объемы выдачи все равно просели. Если же считать ипотеку по стране "в штуках", падение составило гораздо более значимую цифру - 13,2%. То есть 575,5 тыс. против 663,4 тыс. кредитов. При этом снижение приобрело характер ускоряющейся прогрессии. И в июне банки выдали 96,3 тыс. ипотечных кредитов, что на 20% меньше, чем за июнь предыдущего года. Не обошло это бедствие стороной и ипотечный рынок Петербурга. "Если в 2018 году жилищное кредитование в продажах занимало 60%, то сегодня этот показатель снизился до 50%", - делится начальник отдела маркетинга ГК "КВС" Марианна Ивлева. Между тем доходы населения, мягко говоря, не растут. И ипотечные топ-менеджеры хватаются за любую соломинку, которая сулит малейший стимул к оживлению рынка. Жители Северо-Западного федерального округа (СЗФО) в первом полугодии 2019 года получили ипотечные жилищные кредиты на сумму 167,4 млрд руб. Это на 0,6% меньше, чем за аналогичный период 2018 года. При этом количество предоставленных кредитов в этом году снизилось на 9,7% - до 71,1 тыс. Источник: Северо-Западное ГУ Банка России Основной объем ипотеки в СЗФО пришелся на жителей Санкт-Петербурга - банки выдали им 89,3 млрд руб. При этом средняя сумма кредита в первом полугодии в СЗФО составила 2,4 млн руб., а в Санкт-Петербурге - 2,9 млн руб. Что мертвому припарки Казалось бы, ипотека - прекрасная площадка, позволяющая изобретающему новые пряники государству стяжать лояльность электората. И ипотечный рынок мог бы воспринять как допинг обильно супящиеся сверху различные льготы и юридические послабления. Например, детская ипотека. Государство субсидирует гражданам, у которых родились вторые и последующие дети в течение 2018 - 2022 годов, ипотеку до 6%. Как уточняют аналитики КК "Русипотека", в программе детской ипотеки участвуют 45 банков и Дом.рф - ресурсов более чем достаточно. Эксперт рассказала, кому банк никогда не даст ипотеку Кого банки считают идеальным клиентом? Какие факторы >> Но общее количество кредитов по программе, с начала ее действия выданных по стране, на конец июня составило жалкие 15 192 единицы. Иначе говоря, около 2,5%. Из которых около 28% - рефинансирование, то есть не новая выдача. Капля в море. "Выдачи по семейной ипотеке трудно назвать массовыми, - соглашается начальник управления партнерских программ филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Наталья Никитина. - И только к середине нынешнего лета сформировался хоть какой-то внятный спрос на данный продукт, хотя программа действует с начала 2018 года". В общем, объем выдач по детской ипотеке настолько незначителен, что не может заметно повлиять даже на среднестатистическую ставку. Тем более, такой господдержки недостаточно, чтобы объем выдачи кредитов пошел в рост. Что еще? Среди последних популистских законодательных инициатив больше всего шума наделали ипотечные каникулы. Напомним, с 31 июля заработал ФЗ № 76, по которому заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, банки обязаны предоставлять отсрочку по платежам на срок до шести месяцев. Но, поскольку последние годы кредиторы и без законодательного регламента шли навстречу должникам, каких-то подвижек от появления этого закона ждать не приходится. Таким образом, единственным средством, способным вернуть ипотеке былую живость, является наблюдаемое снижение ипотечных ставок. И именно с этим снижением большинство топ-менеджеров связывают надежды на то, что во второй половине 2019 года ситуация выправится. И объемы выдачи ипотеки снова начнут расти как ни в чем не бывало. В начале августа средняя ставка предложения на вторичном рынке при первоначальном взносе в 30% составляла 10,21%, на первичном рынке - 10,20%. Источник: ГК "Русипотека" Доколе высокие ставки терпеть будем? Банк России подсчитал, что средневзвешенная ставка по ипотеке по итогам июня составила 10,28%, в то время как на 1 января - 9,66%. Тем не менее после зимнего скачка вверх уже весной стало наблюдаться незначительное снижение ставок, и июньская ставка оказалась на 0,25 п. п. ниже, чем майская. Если ЦБ будет и впредь снижать ключевую ставку, банки станут делать по ипотеке уступку с соразмерным шагом. "Снижение ипотечных ставок идет уже со второго квартала благодаря поступательному снижению ключевой ставки, - комментирует территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка “Открытие” Татьяна Хоботова. - Наш банк снизил ставки с 15 июля в ожидании очередного снижения ключевой". Сейчас идет новая волна понижения ставок. Например, только за один день августа пришли сообщения о таких решениях от банка "Санкт-Петербург", Ак Барс Банка и Транскапиталбанка. И аналитический центр "Дом.рф" представил прогноз, согласно которому к четвертому кварталу 2019 года средняя ставка по выдаваемым в России ипотечным кредитам снизится до 9,7-9,8%, а к середине 2020 года показатель, в случае достижения целевого уровня инфляции в 4%, способен снизиться даже до исторически рекордных 9%. При этом на днях глава Минэкономразвития Максим Орешкин заявил, что по итогам 2019 года официальная инфляция может опуститься ниже 4%. А это предполагает ускорение снижения ключевой ставки Банком России. Правда, эффект от снижения может быть съеден ростом цен на недвижимость.