Рынок арендного жилья стремится к цивилизованным формам

Снимать жилье до пенсии – стратегия, характерная для молодого поколения на западных рынках. В России даже у миллениалов, как оказалось, свой путь. Столь излюбленный способ решения жилищных проблем на самом деле является показателем несостоятельности в вопросе приобретения собственного угла. Почти каждый десятый россиянин (9%) снимает жилье, следует из опроса Аналитического центра НАФИ в 2017 году. По оценкам «Дом.рф», объем рынка составляет 260 млн кв. метров, и это всего лишь 8–10% от всего жилищного фонда. И, как отмечает компания, это довольно скромный показатель по сравнению с западными странами, где эта доля достигает 30–40%. А в таких крупных городах, как Нью-Йорк или Берлин, и вовсе доходит до 80%. Примерно 5,7 млн семей в России арендуют жилье. Большая часть из них находится в теневом секторе, то есть не имеет договоров аренды, которые бы защищали их условия проживания. Средний возраст арендатора – 32–33 года, то есть поколение, которое сегодня принято называть миллениалами. Одна из его особенностей – скептичное отношение к собственности. Они больше ценят удобство, которое обеспечивается близостью к работе, и свободу от ипотеки, позволяющую путешествовать по миру. Эта особенность четко прослеживается на Западе. Но насколько она характерна для России? Временный интерес «Мы видим, что сегодня многие люди на фоне скептического отношения к покупке недвижимости в России продолжают снимать жилье», – согласен директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. Однако, по его словам, мнение миллениалов может измениться в более позднем возрасте, когда выход на пенсию не будет столь далеким. «У нас в стране владение собственностью является признаком стабильности и финансового достатка, а также гарантией наличия места жительства после выхода на пенсию, так как в данном возрасте, как правило, достаточно сложно позволить себе арендовать квартиру», – замечает он. Управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова также уверена, что аренда в России как была, так и остается временным решением жилищных проблем на пути к покупке квартиры. Сравнивать рынки России и США многие эксперты считают бессмысленным, потому что это совершенно разные уровни правового регулирования. «Рынок аренды в России – это рынок частного жилья, наниматели во многом зависимы от «воли» арендодателя и поэтому не застрахованы от того, что в любой момент мнение арендодателя может измениться и семье в срочном порядке придется искать другое жилье, устраивать ребенка в новую школу или детский сад, – объясняет Жукова. – Арендатор зачастую не может изменить дизайн, завести домашнее животное, выкинуть старую мебель». Портал недвижимости Domofond.ru, в свою очередь, подсчитал стоимость ипотеки и аренды однокомнатной квартиры в разных городах. Как оказалось, целесообразность той или иной жилищной стратегии сильно зависит от города, цен и доходов горожан. Но если соотносить со средней зарплатой по региону, то получается, что выгоднее брать ипотеку в Москве (хотя тут тоже все зависит от района), Химках и Махачкале. А аренда получается более приоритетна для таких городов, как Магнитогорск, Нижний Тагил и Новокузнецк. «Сравнивая ипотеку и аренду, нельзя забывать и о рисках арендаторов, – отмечает главный редактор портала недвижимости Domofond.ru Ирина Филатова. – Повышение арендной платы, выселение, отказ в регистрации – с этим арендаторы сталкиваются очень часто. К тому, чтобы люди брали ипотеку, подталкивает и государство. Сниженные ставки для семей с детьми, возможность направить материнский капитал на погашение кредита работают только при покупке жилья в новостройках, но не при аренде». На пути к цивилизации Однако государство не оставляет попыток сделать рынок более цивилизованным, с одной стороны, с другой – заставить частный сектор платить налоги. Но для этого кто-то должен составить частникам конкуренцию. Три года назад «Дом.рф», ранее известный как АИЖК, начал проект по строительству жилья, которое включает апартаменты для коммерческого найма. К сожалению, «Дом.рф» отказался отвечать на вопросы «Профиля» по поводу этого проекта. Но, судя по информации на сайте, пока он включает только один объект – ЖК «Лайнер» на Ходынском бульваре. Арендаторам предлагается снять 280 апартаментов, но спросом они не пользуются, если верить сайтам, рекламирующим это жилье. Главная претензия со стороны потенциальных клиентов – необоснованно высокая цена. «Ажиотажа вокруг этих апартаментов не наблюдается из-за довольно высоких цен: студии площадью 32 кв. метра сдаются по 60 тысяч рублей за месяц, – подтверждает Филатова. – Возможно, спрос обеспечат корпоративные арендаторы. Но людям, которые интересуются бюджетной арендой (а это составляет значительную часть спроса), это предложение явно не подойдет». Главный плюс аренды у «Дом.рф», по ее словам, – это полностью законное оформление сделки. Однако для большинства арендаторов это не является приоритетом. «Безусловно, доходные дома могут сделать российский рынок аренды более цивилизованным, но только если цена найма будет конкурентной, – считает она. – На руку доходным домам может сыграть возможное ужесточение законов, касающихся нелегальной сдачи жилья в аренду физлицами». Заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова отмечает, что в нашей стране опыт реализации проектов доходных домов имеется, и неоднократный. И он показывает безуспешность подобных попыток: неизбежно возникнет проблема востребованности таких жилых площадей. Решающим фактором при выборе жилья для арендаторов является не официальный договор, а соотношение цены и качества. «Чтобы иметь конкурентные преимущества перед традиционными арендными квартирами, наём жилья в доходном доме должен обходиться на 10–15% дешевле, – утверждает эксперт. – Готовы ли доходные дома предоставить арендаторам такие условия?» Стать рантье Тем временем предложение арендных квартир в Москве продолжает расти, утверждает Полякова. Это связано с высоким спросом на покупку первичных и вторичных квартир в течение прошлого года, особенно осенью – после снижения ипотечных ставок. Часть этих квартир приобреталась либо для подрастающих детей, либо в инвестиционных целях, то есть специально под наём. «У кого-то после приобретения квартиры не осталось средств на ее ремонт: при условии, что есть где самим пожить года два-три, люди сдают жилплощадь, и арендные доходы помогают им накопить на отделку, – рассказывает она. – Кто-то сдает приобретенную квартиру «под ремонт», чтобы отделку выполнили арендаторы в счет проживания». Кроме того, некоторые москвичи таким образом устраняют брешь в своем бюджете, переезжая в более дешевое жилье или к родственникам. «На фоне повышения пенсионного возраста растет число желающих стать рантье – часть денег люди стараются разложить в банки, часть – вложить в недвижимость, чтобы «укрепить тылы», – говорит Полякова. – И это тоже заметный фактор роста арендного предложения». «Предложение квартир и комнат растет, и арендаторам действительно есть из чего выбирать», – подтверждает Филатова. Тем не менее и рост цен в Москве тоже имеется, хотя и довольно умеренный. «За год (к маю 2018-го) аренда однушек подорожала на 4,8%, двушек – на 11,9%, – говорит она. – За два года (к маю 2017-го) – на 7,6% и 14,9% соответственно. По итогам мая 2019 года за аренду однокомнатной квартиры в старых границах Москвы просили в среднем 35,6 тысячи рублей, двухкомнатной – 51,2 тысячи рублей». По мнению Поляковой, несмотря на обилие предложений, ощутимая корректировка цен на экономичное и ликвидное жилье в сторону удешевления маловероятна. Этому препятствует то же снижение покупательной способности, повышение стоимости товаров и услуг. Снижение платы сделает этот бизнес нерентабельным. «Ведь необходимо содержать квартиру, периодически устранять неисправности, проводить ремонт», – объясняет она. Впрочем, опрос НАФИ, проведенный в этом году, действительно отмечает снижение интереса к недвижимости как к надежному и выгодному способу вложения денег. Хотя она по-прежнему возглавляет этот список. Так, число респондентов, считающих приобретение недвижимости надежной инвестицией, за два года снизилось на 5%, до 44%. Выгодной ее считают 37% опрошенных, что на 8% меньше, чем в 2017 году. Кто заказывает музыку Главная причина, по которой россияне сегодня продолжают снимать жилье, – это отсутствие возможности его купить, по данным «Дом.рф». А также желание жить отдельно от родителей и других родственников. Другая распространенная история – это переезд поближе к работе, школе или к тем же родственникам. Чаще всего арендаторы жалуются на высокую плату – 30%. Столько же людей отметили устаревшую мебель и технику, которая их не устраивает. Очень часто арендодатели превращают жилье для съема в склад различного хлама, неудобного в использовании. Именно поэтому все чаще в объявлениях встречаются противники «бабушкиных вариантов», предпочитающие спать на голом матрасе, чем на продавленном диване. Тем более когда есть из чего выбрать. По мнению Жуковой, изменения стоимости аренды в последние годы можно объяснить арифметической погрешностью. Кроме того, несмотря на обилие предложений в Москве, выбрать подходящий вариант все-таки непросто. Качественные объекты и адекватные цены – редкое сочетание, которое исчезает с рынка очень быстро, в течение дня. «На рынке аренды торга фактически нет, особенно в сегменте недорогого жилья, до 25 тысяч рублей в месяц, – объясняет она. – Если арендаторы рассматривают более дорогое жилье, стоимостью 30–35 тысяч рублей в месяц, то тут в редких случаях возможно снизить стоимость на две-три тысячи, при арендной стоимости в 40 тысяч можно постараться договориться о скидке в 3–5 тысяч рублей. Если рассматривать действительно дорогое жилье, то в каждом конкретном случае будут свои условия, но получить скидку уже возможностей больше». Квартиры, как правило, пустуют только в случае социально-экономических потрясений, как это было в конце 2014 года, когда многие арендаторы массово уезжали из столицы. «Но уже в 2015‑м рынок начал постепенно восстанавливаться – арендаторы из регионов и стран бывшего СССР возвращаются, – говорит Полякова. – Хочу заострить внимание: мы говорим о массовом жилье (эконом- и комфорт-классы), а оно занимает не менее 70% арендного рынка. Объекты категорий «бизнес» и «люкс» никогда не были ходовым товаром, но и они сегодня находят жильцов». Как отмечает Соловьев, в сегменте элитного жилья в Москве ситуация противоречивая. С одной стороны, здесь часто речь идет о корпоративных квадратных метрах, а приток региональных и зарубежных сотрудников после кризиса все-таки сократился. Но, с другой стороны, спрос обеспечивают люди, которые уже имеют собственную недвижимость, но вынуждены искать что-то поближе к работе или школе. Цены на такое жилье либо остаются на прежнем уровне, либо незначительно снижаются. Исключение составляют эксклюзивные квартиры, например, пентхаусы с террасами, где эксперты отмечают рост стоимости аренды из-за небольшого количества на рынке. Что касается других городов России, то ситуация на рынке аренды гораздо спокойнее, чем в Москве, утверждает Филатова: «В целом по России цена предложения аренды однокомнатных квартир за первые пять месяцев 2019 года снизилась на 1,9%, за год выросла на 2,3%, за два года – на 5,4%. То есть средний рост цен на аренду ниже официальной инфляции».