Методика искажения реальности
В Петербурге действует два способа расчета налога на недвижимость: первый исходит из кадастровой, второй — из балансовой оценки стоимости зданий, помещений и участков. Разница между балансовой и кадастровой стоимостью небольшая. Все дело в налоговой ставке: если налог взимается от кадастровой стоимости, он составляет 1% от нее, а по балансовой — 2,2%. В итоге в зависимости от того, какой способ применен, разница в размере налогового платежа может составить сотни тысяч рублей. В масштабах города — это миллиарды. Поэтому собственники обычно предпочитают, чтобы налог им исчислялся по кадастровой цене. Но от их желания мало что зависит. Кто попадет в перечень Кадастровая оценка при расчете налога применяется для недвижимости площадью более 1 тысячи м2, где свыше 20% площади используется под торговлю, офисы, общепит и предприятия сферы услуг. Производственные и складские объекты в этот перечень не входят. Чтобы определить, включать объект в этот перечень или нет, комитет по контролю за имуществом (ККИ) ежегодно обследует тысячи адресов. Он получает их из Росреестра, который не указывает данные ни о собственниках, ни о том, что размещается по этому адресу. ККИ обследует здания и помещения, чтобы определить, для чего они используются — соответствует ли это разрешенному назначению использования. «Росреестр выгружает нам исключительно адреса объектов недвижимости, — поясняет первый зампред ККИ Елена Пастухова. — На сайте ККИ размещается приказ о начале проведения обследований с указанием периода их проведения и перечень объектов, на которых будет проведено обследование». В 2019 году обследования начались с 3 апреля. В Петербурге арендовали землю по рекордной цене. В Петербурге ликвидировали 26 незаконных торговых точек. Известные бренды предпочитают незаконную аренду. Результаты обследований ККИ направляет в Управление ФНС России по Петербургу, которое контролирует правильность исчисления налога. А сам ККИ до 10 октября каждого года формирует проект перечня объектов для определения налоговой базы на следующий год. Если собственник не согласен с результатами оценки, он может их опротестовать, подав возражение в ККИ. Но только до 20 октября — потому что к этому сроку комитет должен сформировать окончательный перечень, исходя из которого и будет начисляться налог. 10 тысяч обследований объектов недвижимости на предмет их кадастровой оценки провел комитет по контролю за имуществом в 2018 году 35 возражений против результатов оценки подали собственники зданий 5,8 млрд рублей налога на имущество организаций заплатят собственники в 2019 году исходя из прошлогодней кадастровой оценки. Это на 1,2 млрд больше, чем бюджет Петербурга получил в 2018 году. Успеть за десять дней О результатах обследования ККИ собственников не информирует — плательщикам самим приходится выяснять, по кадастровой или балансовой оценке им будут начислять налог. На сайте ККИ публикуется только список обследуемых зданий, но нет ни графика обследований, ни результатов проверок. Если собственник здания пришлет запрос, ему обязательно ответят о результатах обследования, говорит Пастухова. «В некоторых случаях мы направляем собственнику (пользователю) здания уведомление. Но обязанности уведомлять собственника у комитета нет. Кроме того, в апреле у здания может быть один владелец, в сентябре — другой. Копию акта обследования собственник здания может получить, обратившись в ККИ с заявлением», — поясняет чиновница. Получается, что сразу после 10 октября пользователи недвижимости должны срочно слать запросы в комитет, чтобы узнать свое налоговое будущее. У них есть только десять дней — с 10-го по 20 октября — на отправку этого запроса, получение ответа и составление возражений, если результаты оценки их не устроят. Этого срока вполне достаточно, считает Елена Пастухова, к тому же просроченные обращения комитет тоже рассматривает. Омбудсмен готовит обращение Этот порядок был введен в Петербурге при вице-губернаторе Михаиле Мокрецове, покинувшем Смольный в декабре 2018 года. Аналогичный порядок действует в 34 субъектах РФ, говорит Вероника Томилова, юрист Союза предпринимателей «Объединение стратегического развития бизнеса». Причем во многих регионах чиновники уведомляют владельцев о том, по какой оценке им будет рассчитан налог. Томилова считает, что именно так нужно действовать и в Петербурге. Ведь даже если собственник вовремя озаботится результатами оценки и напишет запрос в ККИ, ответ может задержаться, и бизнесмен просто не успеет опротестовать оценку. Об этом говорит мизерное число возражений против оценки, зафиксированное комитетом: всего 35 протестов из 10 тысяч проведенных обследований. В суде разбирается два дела, говорят в ККИ. Рабочая группа при бизнес-омбудсмене Петербурга Александре Абросимове уже готовит обращение в Смольный с просьбой пересмотреть порядок проведения обследований и информирования владельцев имущества. Оценка по интернет-картам Методика обследования зданий некорректна, она искажает представление о стоимости имущества, считает президент Санкт-Петербургской Ассоциации промышленников и предпринимателей Сергей Федоров. «Как правило, владельцы, ознакомившись с оценкой, обращаются в суд — стоимость бывает завышена в два и более раз», — говорит Федоров. Общественник рассказал, как один из членов ассоциации получил уведомление, что принадлежащее ему здание стоит 120 млн рублей, налог был исчислен с этой суммы. То есть предприниматель должен был уплатить городу 2,64 млн рублей налога. Рыночная же цена недотягивала и до 60 млн рублей. То есть налог должен был бы составить не более 1,32 млн рублей. «Если вы купите здание сейчас, отдам за половину этой стоимости» — предложил предприниматель оценщикам. Удалось ли ему добиться пересмотра оценки, Абросимов не уточнил. При обследовании, как правило, не учитывается состояние коммуникаций, перекрытий, не изучается техническая документация. Иногда зданию, чтобы соответствовать выданной чиновниками оценочной стоимости, нужен ремонт, по цене равный половине этой стоимости. Сергей Федоров предполагает, что оценщики не ходит по адресам, а изучают объекты с помощью интернет-карт.
