Установи границу и живи спокойно. Как избежать садовых войн за землю
Чаще всего споры возникают, когда не определены чёткие границы земельных участков. Разъяснили земельное законодательство и ответили на вопросы читателей «АиФ-Челябинск» во время прямой линии заместители руководителя управления Росреестра по Челябинской области Ольга Силаева и Андрей Жарков. Граница на замке У нас есть «зелёнка» на участок и садовый домик. Когда оформляли собственность в 2006 году, проводили межевание. Но на открытой карте на сайте Росреестра наш сад имеет статус участка с неучтёнными границами. Что это значит и чем грозит? Надежда Н., Миасс Ольга Силаева: – В этом случае земельный участок является декларативным. Это означает, что его границы были установлены без определения их координат. Поскольку сведения о координатах не были внесены в кадастр недвижимости, границы участка не отображены на публичной кадастровой карте и имеют статус неучтённых. Нужно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана. На основании этого плана и вашего заявления, представленного в МФЦ, Росреестр внесёт сведения о координатах границ участка. Межевание не является обязательным, но установление границ участка обезопасит вас от возможных споров, в том числе с соседями –Мы думаем о продаже дачи. Если дополнительное межевание необязательно, может ли отсутствие границ нам помешать? Ольга Силаева: – Действительно, отсутствие межевания участка не является препятствием в распоряжении им. Вы можете свободно продать его или иным образом распорядиться. Но следует отметить, что участок, границы которого отмежёваны на местности, будет являться более привлекательным для покупателей. У меня на участок «зелёнка» есть, а на палисадник – нет. Из Росреестра приезжали с проверкой, назвали меня захватчиком земли и выписали штраф 5 тысяч рублей. Я хочу объединить участок с палисадником в единый и оформить в собственность. Но не дают, глава района выдал разрешение только на пользование землёй на 49 лет. С. Никифорова, Варна Ольга Силаева: – При проверке инспектор госземнадзора замеряет фактически используемый участок (в частности, обнесённый забором). Поскольку было установлено расхождение между площадью предоставленной (по документам) и фактически используемой земли, а именно самовольный захват участка, используемого под палисадник, на вас был наложен административный штраф. Вам необходимо или перенести забор в установленные границы, или обратиться в местную администрацию с просьбой предоставить дополнительный участок для использования в качестве палисадника. Что, собственно, и было сделано. Отказ администрации может быть связан с нахождением палисадника за пределами установленных градостроительными документами линий регулирования застройки (так называемые красные линии). Земли за их пределами являются землями общего пользования, они не могут быть предоставлены в собственность. Андрей Жарков: – Документы о предоставлении участка во временное пользование (на 49 лет) в дальнейшем исключают факт административного правонарушения, связанного с самозахватом земли. В этом случае переносить забор не потребуется, при следующей проверке таких документов будет достаточно для подтверждения ваших прав. Но в этом случае объединить такие участки нельзя, поскольку они принадлежат вам на разных правах (в собственности и в пользовании). Ольга Силаева: – Всё-таки рекомендуем ещё раз обратиться в комитет по имущественным отношениям администрации муниципалитета по вопросу перераспределения участка, чтобы включить в состав вашего участка площадь палисадника. Если нет ограничений, связанных с пересечением красных линий, отграничивающих частные земли от земель общего пользования, администрация, возможно, заключит с вами соглашение о перераспределении участков, в соответствии с которым палисадник может быть присоединён к вашему участку. В прошлом году соседи провели межевание и зашли на мой участок на целую сотку. Границу за меня согласовал и подписал акт главный архитектор города. Разве так можно? Межевание своего участка я ещё не проводил. Михаил В., Златоуст Ольга Силаева: – Мы говорим о споре по границам смежных участков. А значит, первое, что вы должны сделать, – провести межевание. Чтобы восстановить границы своего участка, попробуйте сначала договориться с соседом. Пересогласуйте с ним спорную границу, которая является общей. Затем, когда кадастровый инженер будет готовить межевой план, обратитесь к нему в том числе за исправлением реестровой ошибки в границах смежного участка. Если договориться с соседями невозможно, исправить ошибку в границах можно только в судебном порядке. Теперь о том, законно ли, что акт согласования границ подписал за вас чиновник. При межевании границы участка должны быть согласованы с владельцами смежных участков. Вероятно, в связи с тем, что ваш участок не отмежёван, то есть является декларативным (не имеющим, по сведениям Росреестра, точных границ), кадастровый инженер не указал сведения о нём как о смежном и воспользовался своим правом согласовать границы в органе местного самоуправления. Андрей Жарков: – В споре вам также могут помочь материалы инвентаризации земель. Она проводилась в конце 1990-х годов, и документы по ней могут находиться в территориальном отделе управления Росреестра. Вы, как собственник участка, можете запросить эти документы и ознакомиться с ними бесплатно. Там будет указана примерная схема расположения участков, и тогда вы сможете доказать, что более 15 лет в этом месте не было общей земли, а была граница с соседом. В таком случае уже суд будет решать, правомерно ли, что представитель архитектуры в акте согласования границ поставил подпись за вас. Я бы с этого начал. О чужих ошибках Я имею в собственности 1/2 доли в трёхкомнатной квартире и «двушку». В последний раз в уведомлении об уплате налогов одну из квартир я не увидела. В налоговой службе говорят, что с 2014 года она за мной не числится. Возможно ли, что при формировании единой базы Росреестра сведения не были внесены или потерялись? Татьяна Н., Озёрск Ольга Силаева: – Судя по вашим словам, на «потерянную» квартиру у вас имеется только справка из Бюро технической инвентаризации (БТИ), при этом права в ЕГРН вы не регистрировали. Квартире присвоен кадастровый номер, потому что сведения о ней из БТИ внесены в кадастр недвижимости. Но запись в ЕГРН о регистрации права без вашего заявления не может быть внесена, и по данным Росреестра получается, что у квартиры нет собственника. Поэтому Росреестр не мог передать в налоговую службу сведения, которых нет в ЕГРН. Вам нужно написать обращение в Росреестр, изложить ситуацию. С этим вопросом нужно предметно разбираться. Стоит напомнить, что до 1998 года (до вступления в силу закона № 122-ФЗ о государственной регистрации недвижимости) учёт собственников квартир вело БТИ. Речь идёт о так называемых ранее возникших правах. Они признаются юридически действительными без получения свидетельства о праве собственности, или, как его назвали в народе, «зелёнки». Хотя и это уже устаревшее понятие, сейчас «зелёнка» не выдаётся, а актуальные сведения о правах на недвижимость содержатся в выписке из ЕГРН.
