Артур Гарибян, Главгосстройнадзор Подмосковья: понятие "обманутый дольщик" должно исчезнуть

ПЕРЕХОД НА ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ - Артур Петросович, меньше трех недель осталось до перехода на новые правила долевого строительства. Какая часть подмосковных застройщиков перейдет на новую схему, какая будет достраивать дома по старой? Мы провели большую работу перед тем, как подойти к этой дате. По нашим оценкам, из общего пула работающих в Подмосковье застройщиков (всего их 250) примерно 70% будут достраивать по старым правилам, остальные 30% перейдут на проектное финансирование. Эти данные – не догма, они могут еще скорректироваться. Но перевес сохранится – большая часть застройщиков останется в рамках существующих реалий. В зоне риска находятся около 30 застройщиков. Это 60 проектов. - Как проходит сам процесс оценки? Процесс только начался. Седьмого июня мы получили первые пять заявок на подтверждение строительной готовности. В числе первых были ГК ФСК (ФСК Лидер), ГК Самолет. Мы сразу же приступили к рассмотрению этих заявок, и в ближайшее время планируем выдать заключение. Пока заявок немного, большой прирост мы ожидаем на следующей неделе. Нам нужно сейчас максимально собрать все заявки и бросить все силы на подтверждение этой строительной готовности. Сроки ограничены – нам нужно уложиться к 1 июля. - Учитывая, то какой объем работы вам предстоит проделать в ближайшее время, увеличили ли вы штат, перестраивали работу? Взвесив все и проанализировав, мы решили, что не будем наращивать штат. Эта функция хоть и трудоемкая, но краткосрочная. Поэтому мы пошли по пути дополнительной нагрузки на штат. Нам нужно сейчас мобилизоваться и выполнить все до конца месяца. Возможно, придется работать и днем, и ночью. Но все это мы обязательно учтем при премировании сотрудников. - Как будут решаться конфликтные ситуации? Когда, например, застройщику скажут, что у него проект готов на 29%, а он будет утверждать, что на 30%. Если проект готов на 29%, то он не проходит. Есть четкие критерии, которые в совокупности образовывают тот или иной процент – мы ориентируемся на них. Если мы будем видеть, что застройщик лукавит и не выходит на этот процент, это будет отражаться на бумагах. Хотя, на мой взгляд, до конфликтных ситуаций и конфронтации дело не дойдет. Сегодня у нас остались только дисциплинированные застройщики. Тот пул девелоперов, который вел себя недобросовестно по отношению к дольщикам, уже выявлен. Сейчас мы живем в парадигме, в которой главное – избавиться от нерадивых застройщиков и перейти к профессиональной работе. - Остались ли еще какие-то позиции застройщиков, по которым они не согласны? Таких вопросов уже нет. По одной простой причине – застройщики всецело участвовали в обсуждении готовящихся поправок. Все те решения, которые на сегодня выработаны, согласованы с ними. Мы старались услышать всех застройщиков: и крупных, которые задают тон на рынке, и мелких девелоперов. Мы собирали застройщиков неоднократно и на базе правительства Московской области, и на наших внутренних площадках. Сейчас в еженедельном режиме проводятся вебинары с застройщиками, работа продолжается в рамках диалога. Наша задача – не обрушить индустрию, а сделать так, чтобы она выжила и приспособилась к новым реалиям. Это все было исключительно в рамках диалога. - Как выстраивается взаимодействие с банками? Сейчас на территории Московской области действуют 24 уполномоченных банка. Все они как один откликались на наши призывы обсудить любые детали, приходили на наши совещания, встречи проводили и на федеральных площадках. Нам удалось выработать единую позицию при подаче заявления застройщиком для проектного финансирования. Проделан огромный объем работы застройщик-банк-Главгосстройнадзор, большую роль сыграло Министерство жилищной политики Московской области. Сегодня банки упростили процедуры. Когда, например, пошли первые заявки на проектное финансирование, банки рассматривали их по 60-70 дней, сейчас максимум 45. - В Подмосковье есть сейчас застройщики, которые уже работают с эскроу? Пять подмосковных застройщиков перешли на работу с эскроу-счетами, это средние застройщики. Крупные игроки только планируют переходить на новую модель. Отмечу, что пять застройщиков, о которых я сказал – не переходили с одной схемы на другую, они зашли изначально с новыми проектами в рамках проектного финансирования. В БЛИЖАЙШИЕ ДВА ГОДА ВОПРОС ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ ДОЛЖЕН БЫТЬ ЗАКРЫТ - Одна из самых громких тем рынка новостроек последнего времени – крах Urban Group. Как решаются ситуация по Urban Group? Для нас был большой удар, когда Urban Group в одночасье оставил нам наследство в виде 14,5 тыс обманутых дольщиков. Первое, что мы сделали – изменили подходы контроля за застройщиками. Второе – выработали механизмы по завершению строительства объектов компании. Сегодня все решения по ним выработаны, и они не просто лежат на бумагах, а реализуются в практической плоскости – дома достраиваются. Уже 3 тыс дольщиков получили ключи, пять домов завершены. До конца 2019 года запланирована сдача еще семи домов – почти 2,6 тыс граждан получат ключи. Все объекты мы планируем закончить до 2021 года. - Вы сказали, что после ситуации с Urban Group изменились подходы к контролю. Могли бы вы пояснить, что это значит? Мы поняли, что нельзя контролировать только плохих застройщиков, надо следить и за хорошими - они в любой момент могут перейти в красную зону. Поэтому мы выработали новые механизмы работы, создали специальный отдел финансовой аналитики. В него вошли финансовые специалисты, бывшие следователи, бывшие работники спецподразделений МВД, базирующихся на экономических преступлениях. Мы собрали пул специалистов, которые умеют прогнозировать риски. Эта работа уже дает результаты. В ходе проверок мы выявили нецелевое расходование средств у 46 застройщиков на общую сумму 28 млрд рублей. Из них 19 млрд рублей мы вернули обратно в стройку, а значит не допустили появления обманутых дольщиков. - Что с оставшимися миллиардами? Оставшиеся 9 млрд рублей находятся в уголовных делах. По материалам наших проверок было возбуждено 11 дел, по ним ведется расследование. - Сколько всего сейчас в Подмосковье обманутых дольщиков? Когда, на ваш взгляд, полностью решится судьба этих 12,5 тыс обманутых дольщиков? Сейчас в Московской области около 12,5 тысяч обманутых граждан. Это дольщики, включенные в официальный реестр. Его ведем тоже мы. Президент дал срок – за два года избавиться от позорного явления "обманутый дольщик". И оно действительно позорное для 21 века. Сейчас все усилия направлены на выработку механизмов, которые позволят решить эту проблему. Поэтому, на мой взгляд, в течение двух лет этот вопрос должен быть закрыт. - Проектное финансирование дает 100%-ную гарантию, что я свою квартиру получу? В нашей жизни нет ни одно процесса жизнедеятельности, который бы давал 100%-ную гарантию и 0% риска. Но то, что эскроу-счета минимизируют риски – это абсолютно. Все сделано для того, чтобы дом был достроен: проект прошел все согласования, банк проверил застройщика и выделил деньги. Даже если вдруг какая-то бизнес-конструкция разрушится, то деньги будут возвращены. Само понятие "обманутый дольщик" должно исчезнуть. НОВЫЕ СЕРВИСЫ - Московская область одна из первых внедрила риск-ориентированный подход. Какой эффект он дал? Первое, что нам удалось сделать – сократить количество проверок. Если раньше мы ходили, куда хотели, и сколько хотели, то сейчас есть четкий регламент. Например, по объектам с массовым пребыванием людей число проверок снизилось с 10 до 7. Сделано это для того, чтобы бизнес мог дышать, а не работать только с нами. В рамках борьбы с коррупцией мы внедрили видеорегистраторы для записи своих проверок. Теперь каждый инспектор ходит с видеорегистратором, который фиксирует локацию и саму проверку. Кроме этого, сам инспектор не ходит на один и тот же объект несколько раз – специалисты постоянно чередуются. Сделано это для того, чтобы снизить коррупционные риски. Более того, мы привлекли специалистов, которые вошли в отдел специальных видов надзора – это специалисты в области санитарной эпидемиологии, пожарных основ, фасадных конструкций и т д. Раньше у нас этого не было. Вообще риск-ориентированный подход – это большая модель, объединенная некой философией. В рамках этого подхода мы все видим, все слышим, но при этом меньше ходим по застройщикам. -По сути это те же самые проверки ∎ От проверок нельзя отказаться. Но мы их "ушаблонили" и внедрили чек-листы. Например, когда инспектор приходит на проверку, он не вправе задавать вопросы, не предусмотренные чек-листом. Система четко диктуют ему, какие вопросы необходимо задавать. За счет оптимизации данных вопросов удалось сформулировать их таким образом, что их количество снизилось. Если раньше перед инспектором стояла задача найти ответы примерно на 4000 вопросов, то сегодня чек-листом предусмотрено только 138 вопросов, но профессиональных. И только эти 138 вопросов лягут в основу акта в отношении подрядчика. Аналогичную работу мы провели в отношении чек-листа по застройщику и техническому заказчику. - Зимой вы запустили совместный сервис с ЦИАН, который помогает определить надежность подмосковных застройщиков. Планируете в ближайшее время внедрять новые сервисы, направленные на защиту дольщиков? Сегодня общий курс самой реформы контрольно-надзорной деятельности направлен на цифровизацию. Поэтому мы стараемся подстроить свою работу под современные стандарты. Наша основная задача – недопустить появления новых обманутых дольщиков. Мы не можем, с одной стороны, решать проблемы обманутых граждан, с другой стороны, допускать появление новых. Одну из проблем, которую мы определили – это недостаточная информированность граждан по проблемным объектам. Что касается ЦИАН, то наш совместный с ними сервис сегодня эффективно работает. Мы запустили счетчик посещений страничек с меткой "Будьте внимательны" (это значит, что у застройщика есть проблемы), и с 22 февраля зафиксировано более 20 тыс просмотров страничек. То есть, более 20 тысяч потенциальных покупателей, узнали о том, что застройщик неблагонадежный, и тем самым не стали обманутыми дольщиками. Поэтому мы и дальше будем раскручивать эту площадку. Если говорить о новых сервисах, то сейчас мы ведем серьезную работу со Сбербанком по созданию совместного цифрового продукта на базе ДомКлик. Всех деталей не могу раскрыть, скажу, что этот инструмент позволит нам не только проинформировать покупателя, но и не допустить аккредитации недобросовестных застройщиков в Сбербанке, и тем самым заблокировать выдачу льготных ипотечных кредитов. Также мы разрабатываем собственное мобильное приложение. Оно будет работать на базе Добродела. В формате чата здесь, например, можно будет напрямую задать вопрос нашим сотрудникам, узнать, насколько законна та или иная стройка, просканировав QR-код. Уже сейчас в Подмосковье запущен Центр управления регионом (ЦУР), там мы тоже фиксируем обращения граждан. Если раньше на работу с обращениями уходило до 30 дней, то сейчас, работая через ЦУР, этот срок сократился до двух дней.