Строить стало тяжелее: в России растет себестоимость жилья

Себестоимость жилищного строительства в России за последние три года выросла на 9% до 45 тыс рублей за кв м, подсчитали недавно аналитики компании "Талан". Строить многоквартирные дома стало дороже практически во всех регионах России. Особенно сильно себестоимость строительства выросла в Нижнем Новгороде и Казани – на 20-22%, а также в Петербурге и Самаре – на 15%. Рост себестоимости строительства отмечают и другие эксперты, и сами застройщики. Годовая инфляция в строительной отрасли повысилась с начала года с 4,5% до 7,5%, говорит гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. В наших проектах, как и в целом по рынку, себестоимость строительства выросла на 4-5%. Это связано с ростом цен на стройматериалы и топливо, рассказывает начальник управления ценообразования и нормирования ГВСУ "Центр" Кирилл Бондаренко. Удорожание строительства отмечают и в Tekta Group. Себестоимость строительства продолжает увеличиваться из-за роста НДС, обесценивая курса рубля, подготовке к предстоящим поправкам в 214-ФЗ, поясняет коммерческий директор компании Наталья Козлова. Спрос решает Себестоимость строительства – это сумма всех затрат, которые несет застройщик от идеи проекта до того момента, когда покупатели получают ключи от квартир. Сюда входят издержки от сумм, потраченных на покупку участка земли и стоимости кредитов до новомодной рекламы новостроек в соцсетях. Как правило, на начальных этапах в себестоимость закладывается стоимость аренды или покупки земли (которая может в разы отличаться, к примеру, в Москве и регионах). Здесь же учитываются затраты на разработку и подготовку документации и ее согласование, поясняет Николай Алексеенко Существенное влияние на себестоимость оказывает сама модель финансирования - на чьи деньги строит девелопер: свои, заемные или дольщиков. Также важно: привлекаются ли подрядчики при строительстве дома, либо работы пведутся за счет собственных мощностей. Не последнюю роль играет и выстраивание бизнес-процессов и планирования. "В целом, достаточно важным фактором, который определяет себестоимость массмаркета, является уровень потенциального платежеспособного спроса: рыночная стоимость кв м – это то, что толкает застройщиков снижать себестоимость: закупать дешевле материалы, использовать типовые решения и так далее", - отмечает Николай Алексеенко. Арифметика себестоимости Цена реализации проекта складывается из двух расходных статей – строительно-монтажных работ (СМР) – 45% и входа в проект (подключение к инженерным сетям, затраты на приобретение земли и получение разрешений) – 33%.В сумме эти расходы составляют примерно 78% от общей проектной себестоимости, говорит руководитель Level Group Кирилл Игнахин. Третьим по величине затрат являются внутренние инженерные системы (коммунальные сети, лифты, вентиляция и другое инженерное оборудование) – около 6%. Оставшиеся расходы идут на концепцию проекта, рекламу, администрирование, благоустройство и т д. Причем, сама себестоимость строительства может сильно отличаться в зависимости от застройщика, его бизнес-модели, класса объекта и месторасположения.В целом себестоимость проекта бизнес-класса примерно на 25% выше, чем в массовом сегменте. Эскроу определит себестоимость Главным фактором, который будет определять себестоимость строительства жилья в этом году, эксперты единогласно называют переход на проектное финансирование. Именно он заставит себестоимость расти. "С переходом на новые правила застройщику придется закладывать в себестоимость кв м проценты по банковскому кредиту, а это – 10-15% годовых. Именно на это значение могут вырасти цены в 2019 году, причем уже в начале июля", - поясняет управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Многие столичные девелоперы уже анонсировали увеличение стоимости вместе с вступлением в силу поправок в 214-ФЗ. Внедрение проектного финансирования создаст дополнительный прирост себестоимости и, в конечном счете, скажется на ценах, соглашается глава РАСК. По нашим оценкам, цены на первичном рынке к концу года могут прибавить 4,5%. По словам начальника управления ценообразования и нормирования ГВСУ "Центр", рост себестоимости по итогам года составит в районе 10%. Эта сумма сложится из ряда факторов: переход на проектное финансирование, увеличение ставки НДС, рост цен на энергоносители и стройматериалы. Аналогичный прогноз озвучивают и в ГК ФСК. По нашим прогнозам, стоимость кв м до конца года может увеличится до 10%, говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Однако, за счет того, что многие проекты продолжат строиться без эскроу-счетов, рост цен будет плавным. По оценкам Минстроя РФ, около 70% возводимого в России жилья будет достраиваться по старым правилам. В Москве этот показатель составляет 85%. Поэтому, в большей степени повышение себестоимости будет отражаться на новых проектах, причем в долгосрочной перспективе, поясняет Наталья Козлова. По мнению, эксперта, рост себестоимости, прежде всего, станет проблемой генподрядчиков, а не девелопера. Даешь инновации Однако, предстоящие изменения в долевом строительстве, это не только дополнительные издержки, но и время для инновационных решений, которые помогут снизить себестоимость. Одно из них, по мнению Николая Алексеенко, это полноценная цифровизация документооборота, в том числе использование подходов BIM-моделирования, а также внедрение интеллектуальных цифровых систем взаимодействия с подрядчиками и поставщиками. Все это в комплексе позволяет значительно снизить риски перерасходов, непредвиденных срывов сроков, при этом повышая в целом качество управления самим бизнесом. Еще один вариант – это переход от традиционного способа возведения объекта "на площадке" к масштабному производству "конструктивных предзаготовок" - модульной системе. Причем модулем может выступить комната ∎не только с готовыми стенами,∎полом, оконными и дверными коробками, но и с декоративной отделкой и даже частично предустановленными инженерными коммуникациями. "Это позволяет довольно сильно оптимизировать затраты и ускорить сам процесс возведения здания: срок возведения здания сокращается в среднем вдвое, а прямые затраты сокращаются на 10-15%", - говорит эксперт. Застройщики уже сегодня активно работают над оптимизацией издержек, а значит сокращением себестоимости строительства. Высокая конкуренция на рынке жилья мотивирует застройщиков постоянно работать над новыми проектными и технологическими решениями, говорит Кирилл Бондаренко. Поэтому для нас оптимизация собственных роботизированных производств в Московской области – это практически ежедневная работа. Строить быстрее возможно с применением современных технологий индустриального домостроения, говорит Ольга Тумайкина. "Такие технологии позволяют существенно сократить сроки на проектирование в сравнении с монолитным аналогом и ускорить сроки строительства объекта в два раза. В цифрах это означает сэкономить до 35% на финансировании за счет оптимизации сроков строительства, а также сократить себестоимость строительства до 15,1%", - отмечает она. Недавно ГК ФСК запустила партнерскую программу, которая предполагает помощь другим девелоперам и землевладельцам с застройкой их площадок. По словам представителя компании, программа позволит девелоперам эффективно вести свой бизнес и сохранить маржинальность даже в новых законодательных условиях, используя технологии индустриального домостроения Первого домостроительного комбината (является структурой ГК ФСК).