Приезжие теснят местных на рынке жилья. Какими будут новые соседи москвичей?

Московская недвижимость пользуется все большим спросом и со стороны россиян из регионов, и со стороны иностранцев. 2018 год показал заметный рост покупок жилья в столичных новостройках приезжими. И это не только миллионеры из Китая и чопорные европейцы, как почему-то принято считать. «Лента.ру» поговорила с риелторами и застройщиками и выяснила, кто на самом деле скупает жилье в новостройках российской столицы и других крупных городах. «Статистика нашей компании показывает, что доля региональных покупателей недвижимости в Москве увеличилась по сравнению с 2017 годом с 19,9 до 27,2 процента», — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «Число сделок с регионалами выросло — и по сравнению с 2016-м, и по сравнению с прошлым годом, — говорит и Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — В 2018 году их, по нашей статистике, стало больше в 1,8 раза, в сравнении с 2017-м. Лидеры по спросу на московское жилье — Башкортостан, Калужская и Пензенская области, Волгоград, Санкт-Петербург». Большинство опрошенных «Лентой.ру» представителей строительных компаний отмечают в качестве источников регионального спроса в первую очередь нефтяные регионы, крупные города российской средней полосы и юга — в первую очередь, Ростов-на-Дону и Краснодар. В компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости» подсчитали, что на декабрь 2018-го доля региональных покупателей жилья на первичном рынке Москвы и области достигает 30 процентов (конкретные цифры, конечно, зависят от локации и конкретного проекта). В высокобюджетном сегменте, по статистике Capital Group, доля регионалов составляет 5-7 процентов спроса. «Ключевая черта покупателей из регионов — открытость и доброта. Возможно, поэтому они чаще, чем жители столицы, реагируют на агрессивный маркетинг: скидки и акции. Ввиду монополизации региональных девелоперских рынков меньше знают девелоперов. Реже обращают внимание на локацию», — рассказывает Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group. Покупают московское жилье и иностранцы, хотя их доля в недорогих новостройках обычно не так велика — один-два процента или меньше. «По итогам 11 месяцев 2018 года на покупателей из других стран пришелся один процент всех сделок в наших проектах комфорт-класса, строящихся в пригородах Москвы, — рассказывает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. — Лидируют страны СНГ: на Республику Беларусь пришлось 54 процента всех сделок с иностранцами, на втором месте Украина (23 процента). От 4 до 8 процентов приходится на покупателей из Армении, Казахстана, Киргизии и Таджикистана». А вот на элитном рынке иностранцев куда больше, как говорит Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate, их доля достигает 15 процентов. Причем значительная часть этих иностранцев, по словам эксперта, жители Украины и Казахстана. Выходцы из стран бывшего СССР вообще стабильно интересуются жильем в столице. Особенно заметно, по статистике компании Est-a-Tet, за год выросли доли граждан Белоруссии (с 40,7 до 45,5 процента всего «иностранного спроса») и Украины (с 14,8 до 24,2 процента). Причем во втором случае рост во многом обеспечивают жители ДНР и ЛНР, уточняют в компании. Сократился спрос со стороны граждан Армении и Казахстана (сейчас это 3 и 12 процентов соответственно), еще одна страна, граждане которой заметны на столичном рынке — Узбекистан (3 процента «иностранного» спроса). О единичных сделках с гражданами Узбекистана и Таджикистана, работающими в Москве, говорит и Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель», уточняя, впрочем, что в структуре «иностранного» спроса более заметны все-таки выходцы с Украины, из Молдовы, Белоруссии и Казахстана. По статистике федерального портала «Мир Квартир», большинство запросов со стороны наших бывших соседей по Союзу исходит с Украины (31,7 процента), из Казахстана (21 процент), Белоруссии (10,2 процента), Латвии (9,4 процента) и Азербайджана (8,6 процента). Доли выходцев из других бывших союзных республик — менее пяти процентов. В основном опрошенные «Лентой» представители риелторских и строительных компаний, работающих в Москве и области, не видят пока трудовых мигрантов целевой аудиторией рынка новостроек. «Доля квалифицированных и высококвалифицированных специалистов, заработок которых позволяет обзавестись собственным жильем, составляет всего 37 процентов, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Поэтому трудовые мигранты не оказывают влияния на рынок недвижимости». Еще одной причиной эксперт называет недоступность ипотеки для этой категории клиентов. Впрочем, уточняет Рустам Арсланов, иностранные покупатели могут рассчитывать на беспроцентную рассрочку от застройщика. Заметны иностранцы и на «вторичке». «Активно покупают квартиры жители Китая, причем они стараются попасть в центр или районы, приближенные к нему, — рассказывает Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения «НДВ-Супермаркет недвижимости». — Граждане Украины и Белоруссии предпочитают спальные районы или Новую Москву. Покупатели из других стран бывшего СССР обычно приобретают жилье в ближайшем Подмосковье, например, в Балашихе, Котельниках, Мытищах и других районах. Трудовые мигранты, как правило, рассматривают для покупки землю или дома в поселках ближнего Подмосковья», уточняя, что есть и случаи покупки квартир — причем в складчину, на несколько семей. Самое время вспомнить, что одной Москвой (даже вместе с Подмосковьем) рынок российской недвижимости отнюдь не ограничивается. По словам Павла Луценко, генерального директора «Мир Квартир», помимо Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга покупатели-иностранцы активнее всего на рынках Дальнего Востока и Краснодарского края. Николай Лавров, вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», добавляет к списку Ярославль и другие среднерусские миллионники. Но есть сделки и в других, менее очевидных на первый взгляд, регионах. «Можно проследить несколько трендов. В Калининграде увеличивается количество клиентов из стран Балтии, город также пользуется спросом у жителей городов с холодным и резко континентальным климатом (Якутск, Томск, Новосибирск), — рассказывает Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу федеральной компании «Талан». — Еще один тренд — интерес со стороны русскоязычных жителей зарубежных стран. В Ижевске есть сделки с гражданами Израиля русского происхождения. При этом случаются и экзотические случаи — в Уфе мы продавали недвижимость жителям Вьетнама и Мадагаскара». «В этом году у нас был квест с покупателем из Германии. Клиент решил приобрести квартиры (это были инвестиции), но был ограничен во времени, и мы выстраивали сложную логистику: встретить, сопроводить по Екатеринбургу, провести сделку, оформить все документы и отправить домой, — делится Владимир Городенкер, генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент», вице-президент Ассоциации строителей по УрФО. — Было несколько сделок с гражданами Казахстана — для детей, которые собираются переезжать в Екатеринбург для получения высшего образования». Николай Епифанов, заместитель генерального директора компании «Сибпромстрой», отмечает, что в новостройках компании в Сургуте тоже есть иностранцы. «Самую большую долю занимают представители Средней Азии (Таджикистан и Киргизия) и Азербайджана. Как правило, выбор они делают в пользу малогабаритного жилья», — отмечает Епифанов. Чаще всего статистику по покупателям-иностранцам собирают компании, работающие с элитной недвижимостью, хотя в последние несколько лет это, скорее, дань традиции: реальный спрос со стороны жителей дальнего зарубежья сильно сократился. «Пока, к сожалению, говорить о каких-то прорывных историях о массовом приходе зарубежных покупателей на рынок бизнес- и премиум-класса не стоит, — говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России. — Иностранцы из дальнего зарубежья сейчас в условиях санкций не видят особых перспектив инвестирования в российский рынок. Среди иностранцев из ближнего зарубежья есть определенная прослойка клиентов из Белоруссии, Азербайджана, Казахстана, но они стараются совершать сделки в благоприятные моменты. Например, когда выгодный обменный курс между их национальной валютой, долларом и российским рублем». «Если говорить о выходцах из бывших советских республик, то элитное жилье в Москве сейчас покупают преимущественно уроженцы Казахстана и Белоруссии, — делится своими данными председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. — Что касается дальнего зарубежья, то это китайские и арабские бизнесмены, среди европейцев — граждане Великобритании, давно живущие в России и желающие получать инвестиционный доход». «Доля зарубежных покупателей в элитном сегменте в Москве не очень высока, — говорит Оксана Дивеева. — В последние годы все чаще встречаются покупатели из Японии, Израиля, Китая и Турции. Больше покупателей с двойным гражданством, одно из которых — российское. Часто это те люди, родственники которых когда-то проживали в России, но переехали в другую страну. Ими движет желание быть ближе к исторической родине». «Весь год ожидалось массовое нашествие китайских покупателей, но прогнозы не оправдались, — отмечает Дмитрий Халин. — Это объясняется определенными проблемами с перемещением денег из Китая в другие страны, в том числе и в Россию, и с недоверием китайских покупателей к рынку недвижимости в России. Проблема также заключается и в том, что та доходность, которую сейчас позволяет получить московская недвижимость в рублях, уступает многим проектам, появляющимся на востоке и Китае, то есть в более понятных и надежных с точки зрения китайцев локациях». Бума «китайского спроса» так и не случилось, однако присутствие инвесторов из КНР на рынке отмечается — в сегменте «бизнес» и выше. Китайцы делают в основном инвестиционные покупки, говорит Наталья Кузнецова, и интересуются апартаментами и квартирами в ЖК бизнес- и премиум-класса в центре Москвы. «Что касается квартир “для себя”, есть районы, которые исторически больше интересны представителям китайской диаспоры, — отмечает эксперт. — Это, например, районы Савеловский и Останкинский». «Наибольшим спросом у иностранцев в 2018 году пользовалась недвижимость в Хамовниках (33 процента спроса), на Замоскворечье пришлось 12 процентов покупок, на третьем месте Плющиха, где было реализовано чуть более 11 процентов продаж, — рассказывает Вячеслав Антропов. — Половина продаж пришлась на лоты стоимостью до 60 миллионов рублей». Что ж, это логично: независимо от страны происхождения, богатые иностранцы выбирают престижные районы столицы — как и богатые россияне.