Новый смысл для проблемного памятника конструктивизма

Почему один бывший завод становится популярным городским пространством, а другой так и остаётся унылой промзоной? Или почему для одного особняка быстро находится инвестор, а другой, не менее интересный, годами пустует? А главное, как найти выгодный сценарий развития, который оживит место? Архитектурное бюро T+T Architects выпустило исследование «Реконструктивизм: эпоха сохранения», которое помогает ответить на эти вопросы. Оно содержит пошаговый сценарий о том, как собрать и проанализировать информацию о здании, а затем подобрать ему новую функцию и проверить ее эффективность. Strelka Mag решил проверить, как работает эта методичка. Мы возьмём в качестве примера памятник архитектуры — общежитие Коммунистического университета национальных меньшинств Запада имени Ю. Ю. Мархлевского 1930-х годов в Петроверигском переулке. В последние пару десятков лет оно принадлежало МГЛУ. Дом давно полузаброшен и выглядит плачевно. Самое время открыть исследование и вместе с главой T+T Architects Сергеем Трухановым пройтись по основным пунктам. Карта проблем и силовое поле: кто на светлой стороне? Первый этап работы, который предлагается в исследовании, — анализ проблем, которые есть у здания. Нужно перечислить все сложности, объединить проблемы в группы и понять, что причина, а что — лишь следствие. У бывшего общежития среди проблем ветхое состояние, сгоревший корпус, и то, что Петроверигский переулок долгое время был тупиковым и притягивал маргинальную среду. «Вплоть до того, что, когда мы тут ходили в первый раз, сторожа гоняли нас словами „вот поцарапаетесь о какой-нибудь ржавый гвоздь и заработаете себе столбняк“», — вспоминает Труханов. Однако ключевой проблемой стоит назвать большое количество собственников и непонятный правовой статус разных частей здания. После анализа проблем нужно составить список людей, которые как-либо взаимодействуют с объектом и зависят от его дальнейшего развития. Их нужно разбить на четыре группы по принципу «влияние/интерес». Этот несложный анализ помогает учесть всех, с кем придётся взаимодействовать в процессе редевелопмента, и выявить заинтересованные группы. Основная типология окружающих объект территорий — публичная. В первую очередь это улица Маросейка и прилегающий к ней Петроверигский переулок, который теперь соединён с Б. Спасоглинищевским через сквер (сейчас там излюбленное место молодёжи со спортивными площадками и зонами отдыха). Небольшой процент приватных зон относится к дворовым территориям, но их не так много, так как жилой фонд не сильно развит в этом районе. Наиболее интенсивный трафик формируется на всём протяжении Маросейки от метро «Китай-город» и на прилегающих переулках. Учитывая этот факт, большая часть помещений первых этажей зданий отдана под предприятия общественного питания (как сетевые, так и индивидуальные). Состав и общая ориентированность заведений: кафе, бары, рестораны, клубы. Этот факт делает район особенно насыщенным людьми в вечернее время, когда открываются бары и другие заведения с ночным режимом работы. Таким образом, точки общественного интереса, находящиеся в окружении исследуемого объекта, оказывают на него влияние и в дневное (близость к историческим объектам и туристическим маршрутам), и в ночное (большое количество баров и клубов) время.  Если рассмотреть представителей городской администрации, то понятно, что у них большое влияние, а насчёт интереса есть вопросы. С одной стороны, здание в Петроверигском давно мозолит всем глаза, это заброшка в самом центре города, и власти должны быть за изменения. С другой — если всё было бы так просто, оно бы не стояло бесхозным двадцать лет. Поэтому показатель интереса здесь скорее в отрицательном значении. У бизнеса влияния на этот объект пока нет, и интереса тоже. Но если бы была административная поддержка, которая помогла бы снизить расходы на начальном этапе, тогда мотивировать инвесторов было бы проще. Похоже, здесь эти две группы оказываются завязаны друг на друге. В категорию «нет влияния и нет интереса» попадают жители отдалённых районов, которые никак не пересекаются с памятником и не заинтересованы в теме наследия и истории. А вот местное сообщество после удачного опыта с парком «Горка», который находится по соседству, имеет и вес, и авторитет. Так что они попадают в категорию «защитников», как и профессиональное сообщество. В итоге мы видим, что сейчас на этом объекте движущая сила слабее, чем ограничивающая. Ситуацию могло бы изменить прояснение правового статуса и собственников и административная поддержка бизнеса. «Для других мест могут быть другие решения. Например, мы как-то разбирались, почему заброшена одна небольшая усадьба в Лефортове, и пришли к выводу, что этому объекту нужно максимальное внимание со стороны местного населения. Иначе его не реанимировать даже большим вливанием денег», — добавляет Сергей. Как парковки, баннеры и размер коридоров влияют на будущее дома Следующий этап — анализ самого здания и его окружения. Нужно отметить частные и общественные пространства и типы зданий (культурные, общественные, жилые), находящиеся поблизости. А ещё визуальный мусор, выгодные видовые точки, источники шума, освещение, пешеходные переходы и транспорт. И ответить на вопросы, чем сейчас люди занимаются поблизости от памятника и какое значение он имеет для города и для местного населения. Вид на недостроенный объект в Б. Спасоглинищевском переулке Вид на заброшенный корпус общежития Вид на общежитие и парк «Горка» Вид на корпус бывшей столовой Затем нужно отметить, в каком состоянии конструкции здания, сколько в нём лестниц, фойе или гардеробов. Оценить, как сейчас сформированы помещения и на какие функциональные блоки оно разделялось раньше. Это тоже может помочь в будущей перезагрузке. По словам Труханова, важно не делать поспешных выводов из каждого отдельного показателя. В случае со зданием МГЛУ самыми важными показателями стали расположение в центре города, культурное окружение, достопримечательности и парки поблизости, большое количество баров и туристов вокруг. У дома есть прекрасные видовые точки, но он сам с улицы незаметен. Из последнего факта можно сделать вывод, что не стоит планировать в нём что-либо, заточенное на постоянный поток людей, просто проходящих мимо. «Здание не будет попадаться на глаза и привлекать спонтанных посетителей. Будущие пользователи должны заранее знать, куда идут и зачем, — объясняет Сергей. — Но в этом случае самое большое значение имеет структура здания. Общежитие проектировалось под временное проживание большого количества людей. Без глобальных изменений оно хорошо трансформируется в гостиницу. Эту родственную функцию и выбираем как возможный вариант редевелопмента». Считаем деньги и взвешиваем функции В заключительной части инструкции предлагается придумать как можно больше вариантов новых функций и просчитать каждый из них. «Конечно, реновировать всё равно всегда дороже, чем строить заново, особенно если хочется получить прибыль здесь и сейчас, — признаёт Труханов. — В Европе, например, нормально, что здания окупаются 10–15 лет, у нас желаемый срок — пять лет, в худшем случае семь. Но всё равно есть масса факторов, которые могут принести выгоду. Мы как раз и хотели показать, что сохранение может быть прибыльным, если хорошо просчитать варианты». Визуализация успешной реконструкции Будущее бывшего общежития просчитывали в два этапа. Сначала создали пять вариантов сочетания площадей и функций, которые могут быть внутри: гостиница с разным уровнем звёздности, ресторан, конференц-зал, клуб, кафе-бар, ретейл. Потом для каждого из них просчитали расходы и окупаемость и сравнили их, используя открытые данные по рыночным стоимостям аренды или продажи аналогичных объектов в этом же районе. «Расходная часть для всех вариантов получилась более-менее одинаковая, примерно полтора миллиарда по ценам 2016 года. А самым выгодным оказался вариант трёхзвездочной гостиницы с рестораном, кафе, барами и ретейлом на первом этаже». Сергей Труханов вспоминает ещё один пример, когда для проекта редевелопмента бывшей фабрики «Саратов мука» они перебрали около восьми сценариев. На территории в 5 гектаров было несколько элеваторов и пять памятников архитектуры регионального значения, в том числе здание мельницы в псевдоготическом стиле с оригинальными деревянными перекрытиями. Архитекторы примеряли туда офисы, жильё под продажу, апартаменты, большой торговый центр и зону ретейла с гостиницей в разных пропорциях и вариантах. В итоге главное здание мельницы стало офисным, историческая котельная — рестораном-клубом, ещё три здания со статусом памятника — небольшими кафе. Эти объекты сформировали центральную площадь района, а по бокам разместились гостиницы и апартаменты с ретейлом на первом этаже. Отдельным вопросом было оформление выхода к воде, поэтому на набережной решили сделать концертный зал, на который у города был запрос. Для кого лекарство, и как его принимать? Как заявляют авторы исследования, метод не ограничивается каким-либо одним историческим периодом или только памятниками в центре города. Его можно применять к любым старым зданиям, которые делятся на три группы с похожими особенностями и проблемами. К первой относят дома со статусом объектов культурного наследия. С одной стороны, их ценность чаще всего признана, и их проще защищать. С другой — в работе с ними встаёт вопрос, как приспособить старые здания под функции, которые в них не предполагались, и возможно ли объединять их с современной архитектурой. Например, при анализе бывшего общежития в Петроверигском архитекторы предложили сделать надстройку над крышей для кинотеатра. Правда, с оговоркой, что в случае реального проекта редевелопмента идея вряд ли будет согласована. Второй тип — объекты с неподтверждённой исторической ценностью. Эта группа самая многочисленная, и ей помощь в переосмыслении понадобится в первую очередь. «Например, это советский модернизм, он скоро будет массово страдать. Таким зданиям 30–40 лет, они формально ещё не считаются памятниками, и их значимость для многих неочевидна, — считает Труханов. — Не так давно в Москве снесли здание Аэровокзала, хотя при желании его можно было бы приспособить». Третий тип — территории и объекты промышленной архитектуры. С точки зрения бизнеса они наиболее привлекательны, поэтому более-менее защищены от запустения. Но и у них есть слабое место — в контексте редевелопмента редко думают о сохранении этих объектов и их исторической ценности.