Антон Борисенко, "Сити-XXI век": основной драйвер спроса — ипотека

29 марта в Гостином дворе открывается 29-я специализированная выставка "Недвижимость" и XXI российский форум лидеров рынка недвижимости. Это крупнейший в России смотр, а для застройщиков еще и очередная точка отсчета: рынок недвижимости сейчас меняется настолько быстро, что полгода – весьма ощутимый срок. Основные события и тренды прокомментировал генеральный директор девелоперской группы "Сити-XXI век" Антон Борисенко. — Антон Владимирович, с чем подмосковные застройщики подходят к очередной выставке "Недвижимость"? Предложение на рынке новостроек области сокращается. — Действительно, темпы вывода новых проектов в Московской области сокращаются. В 2017 году их меньше на 22%, если сравнивать с предыдущим годом. При этом предложение по-прежнему существенно превышает спрос. По данным на февраль 2018 года, покупатели квартир в подмосковных новостройках могут выбирать из 747 жилых комплексов. При этом 74% реализуемых в области площадей – стандартное жилье, 24% - новостройки комфорт-класса, доля бизнес-сегмента - 2%. Основным драйвером спроса остается ипотека. Так называемых живых денег на рынке по-прежнему мало. Например, не так просто продать вторичку, чтобы сразу вложить вырученные средства в новое жилье. На рост числа покупок в кредит влияет и снижение ставок – вот это как раз позитивный фактор. В 2017 году жилье в кредит купили больше половины подмосковных покупателей - 56%, годом ранее ипотечников было меньше на 20%. — Ключевым преимуществом жилья в области всегда считалась доступность. Но после снижения цен на новостройки в Москве спрос на квартиры в Подмосковье стал падать. Что дальше, какие прогнозы? — В 2017 году рост сделок в Московской области составил всего 1%. Так что низкий спрос на подмосковную недвижимость сохраняется, а за счет снижения цен на проекты внутри Москвы спрос продолжает планомерно перетекать в Москву. Реновация может усилить эту тенденцию, однако есть вероятность того, что область тоже выиграет за счет реализации столичной программы. На фоне масштабной стройки в столице такие преимущества Подмосковья, как экология, природные характеристики, невысокая плотность населения приобретут новое звучание. Сеть метрополитена все глубже уходит в область: даже те станции, что формально расположены в Москве, меняют контур транспортной доступности ближайших подмосковных городов. Жилые проекты в области располагают большими возможностями для благоустройства дворов, прилегающей территории, за счет большего пространства - а ведь это тоже комфорт проживания. В целом, на мой взгляд, взрывного роста спроса на подмосковные проекты ожидать не стоит, но качественные комплексы с отличной локацией и транспортной доступностью, природными характеристиками и развитой инфраструктурой имеют все шансы выиграть конкуренцию с московским проектами. — Как подмосковные застройщики могут удержать спрос? — Чтобы удержать спрос, подмосковным застройщикам необходимо развивать в своих проектах преимущества локации и акцентировать на них внимание покупателей. В конце 2017 года девелоперская группа "Сити-XXI век" объявила конкурс на проект благоустройства для одного из своих участков общей площадью 9 га, где планируется среднеэтажная застройка — это территория бывшего санатория в Опалихе. На данный момент выбраны финалисты, которые предложат на рассмотрение жюри и общественности варианты концепции благоустройства первого городского парка в Опалихе. Проект победителя будет реализован – мы уверены, что на участке будет создан один из самых красивых парков Подмосковья, ведь в конкурсе принимают участие признанные профессионалы отрасли, известные масштабными и знаковыми проектами. Покупатели получат возможность жить в уникальном природном окружении, где будут созданы особые условия для семейного отдыха, занятий спортом, прогулок – финалисты конкурса на разработку проекта парка учтут предпочтения разных возрастных групп и интересы будущих покупателей. Это один из примеров того, чем областная недвижимость может выигрышно отличаться от московской. — Новый квартал компании "Краски жизни" в 2017 году отмечен престижной наградой RREF Awards в номинации "Комфортная среда", Подмосковье. Как Вы считаете, что – помимо экологических характеристик – можно назвать главным при создании комфортной среды? — Прежде всего, это внимание к деталям во всех вопросах: разнообразие планировочных решений, улучшенное благоустройство, оригинальная отделка холлов, дизайн-отделка квартир, инновационные технологии для обслуживания дома и многое другое. При этом еще при запуске нашей основной концепции "Миниполис" мы поставили на одно из первых мест социальную среду: считаем, что мало построить качественный жилой комплекс, нужно наполнить его жизнью. В каждом миниполисе открываем соседские клубы, устраиваем праздники для жителей, проводим благотворительные акции, вместе с жителями выходим на субботники. Особое значение приобретает прямое и постоянное общение с соседями, в том числе, для решения деловых задач. "Бизнес по соседки", который сейчас развивается в наших миниполисах, со временем, мы уверены, выйдет совершенно на новый уровень. Это бизнес, ориентированный на наших жителей, который предполагает, в том числе, обмен товарами и услугами. Для нового поколения покупателей, гораздо в большей степени нацеленных на саморазвитие, свободное предпринимательство, баланс между работой и личной жизнью, возможность работать в своем доме или квартале будет приобретать все большее значение. Удаленная занятость, свой небольшой бизнес или реализация в творчестве предполагают жилье, которое в большей степени рассматривается как образ жизни, а не типовая точка маршрута "дом-работа". — Понятие жилья и комфорта давно вышло за пределы квартиры∎ — По нашему опыту могу сказать, что все больше востребованы площадки для спорта и активного отдыха: игровые, зоны для воркаута, беговые и велодорожки, включая парковочные места для велосипедов. Наши жители также ценят тихие уютные уголки и зеленые прогулочные зоны для спокойного и размеренного времяпровождения. В "Красках жизни" совмещение таких зон в одном дворе легко решается с помощью продуманного до мелочей расположения. Однако даже самый красивый и функциональный двор может потерять свое очарование, если сразу за его пределами начинается, как говорится, "совсем другая жизнь". Поэтому мы обычно берем под опеку и прилегающие территории, например, в миниполисе Радужный по инициативе жителей и при нашей поддержке появилась замечательная липовая аллея, сейчас это любимое место отдыха жителей всего района. — Какие в целом запросы у покупателей? — Если говорить о покупателях жилья в наших подмосковных миниполисах, в том числе и будущих, то они стремятся максимально отстраниться от "городской суеты", но при этом иметь под рукой все необходимое для проживания. Основные критерии выбора жилья: качество, цена, транспортная доступность, чистый воздух и зеленое окружение, высокий уровень благоустройства. Многие заинтересованы в активной общественной жизни, сплоченности жильцов, совместных мероприятиях с соседями. — Многие покупатели ассоциируют комфортную среду с развитой инфраструктурой. Есть ли в ваших проектах какой-то обязательный минимум объектов или все индивидуально? — Как такового базового минимума нет. Но есть понимание направлений – образование, спорт, магазины, услуги. Мы анализируем потребности района и дополняем тем, что дефицитно или существует не в самом лучшем качестве. Задача – вывести в целом качество жизни на более высокий уровень. В Видном, например, это уже построенный детский сад, один из лучших в городе, и будущий образовательный центр. На первых этажах квартала "Краски жизни" откроются спортивные студии. С помощью нашего партнера, компании "Новард Эстейст" (как и "Сити-XXI век", она входит в группу компаний "Новард") в этом году официально открываем там же, в "Красках жизни", торговый центр "Ларец", спроектированный одним из лучших архитектурных бюро мира Chapman Taylor. При отборе арендаторов ориентировались в первую очередь на качество товаров и услуг, опираясь в том числе на обратную связь от жителей и их пожелания. Арендаторами ТЦ "Ларец" станет ряд сетей и магазинов, которые пока еще не представлены в Видном, но потребность в их услугах очевидна. Среди них, например, "Детский мир" и "Читай-город". На базе "Ларца" будут проводиться и различные праздничные, культурно-образовательные мероприятия. Однозначно будут поддерживаться семейные истории. Рассчитываем, что "Ларец" станет не просто торговым центром шаговой доступности, а ядром общественной жизни микрорайона, где можно с пользой и удовольствием провести время с семьей. — Что планируете в своих новых проектах? — У нас на старте 4 новых миниполиса в Подмосковье, которые предполагают тонкие настройки под конкретную аудиторию: запрос на индивидуальный продукт в сегменте комфорт- и бизнес-классов сейчас колоссальный. Также мы запускаем знаковый проект в Москве – это комплекс апартаментов на проспекте Мира, который первым в России будет сертифицирован по отечественной версии международного стандарта BREEAM. Это всемирно известный экологический стандарт, который учитывает целый ряд параметров: энергоэффективность, комфорт и безопасность для людей, экологичность материалов. Отечественная версия означает адаптацию под российский климат и технические требования, которые могут быть намного жестче зарубежных. Сертификация по BREEAM предполагает, что в комплексе будут созданы самые благоприятные условия для жизни, для здоровья жителей. Например, предусмотрены совершенные инженерные системы, регулирующие очистку воздуха. Это позволяет покупателям недвижимости найти компромисс: насыщенная событиями городская жизнь не исключает свежего воздуха в доме и в целом благоприятных условий для жизни и воспитания детей. Внимание к наличию таких инженерных систем в доме и квартире стало особенно актуальным после пожаров 2010 года и серии неприятных ЧП с выбросами в столичном регионе в течение последующих лет. Понятие безопасности жилья сейчас не ограничивается охранными системами и социальным климатом, оно также включает заботу о своем здоровье и здоровье близких, особенно детей, которые наиболее уязвимы в случае загрязнения воздуха отравляющими веществами. Так что внимание к экологии может заключаться не только в выборе локации для будущего проекта – современные технологии позволяют создавать близкие к идеальным условия для жизни и в черте мегаполиса. — Что можете пожелать своему потенциальному покупателю и гостям выставки "Недвижимость" – тем, кто находится сейчас в поиске своего "идеального места для жизни"? — Обращать внимание не только на функциональность планировки (хотя это, безусловно, важно), но и качество среды и жизни внутри и вокруг строящегося проекта. Не идти на компромисс, если что-то в проекте не устраивает, не уповать на "авось как-нибудь сложится". Не сложится. Комплекс, построенный в зоне действия мусоросжигательного завода, никогда не прирастет экологическим благополучием. Равно как и отсутствие в шаговой доступности детских садов и школ не компенсируется ежедневными поездками за десяток километров к месту учебы. Качественный продукт должен быть качественным во всем – от архитектуры до окружения. Обращайте внимание на мелочи и делайте выбор в пользу тех решений и проектов, где продумано даже то, о чем на этапе покупки, порой, не задумываешься.