Таунхаусы: между квартирой и домом

Когда на рынке появилось понятие «таунхаус», а с ним и сами таунхаусы, застройщики всячески расхваливали преимущества нового формата. Они радостно рассказывали, что один из плюсов — сходство обслуживания таунхаусов и квартирного дома: не нужно заботиться о ремонте крыши и покраске фасада, УК все сделает сама. Шло время, люди купили себе таунхаусов и зажили там. И все бы прекрасно, но выяснилось, что многие УК не собираются обслуживать ни фасады, ни крыши, ничего из того, что принадлежит самому владельцу. Потому что по закону таунхаус оказался отнюдь не равен многоквартирному дому. И счета за обслуживание таких квартир (или домов?) приходят весьма внушительные. На примере Новорижского направления Московской области, где таунхаусов построено особенно много, мы решили разобраться, за что платят жители поселков подобного формата и каковы общие правила в этом сегменте. Юридические нюансы Юридически таунхаусы определяются как блокированные жилые дома, а не как многоквартирный дом. В случае с квартирами управляющая компания занимается обслуживанием многоквартирного дома, требования к ее деятельности прописаны в Жилищном кодексе, а между собственником квартиры и УК заключается договор управления многоквартирным домом. В случае с таунхаусами управляющая компания, как правило, оказывает сервисные услуги на территориях общего пользования (здесь также может учитываться участок перед таунхаусом, если он юридически является общедомовой территорией), и между ней и собственником таунхауса заключается договор сервисных услуг, а также единый договор холодного водоснабжения и водоотведения (канализования). «Фактически это та же система, как и в поселках с индивидуальными коттеджами, — говорит Ольга Руда, вице-президент по производственным вопросам Villagio Estate. — Согласно нормам ЖК РФ, собственник квартиры несет бремя по содержанию квартиры и общего имущества с момента ее приобретения, а в отношении таунхаусов вопрос содержания имущества, не находящегося в собственности владельцев, но предназначенного для обеспечения жизнедеятельности на территории поселка, прямо в ЖК РФ не урегулирован». «Разница заключается в статусе многоквартирного дома и ранее введенных в эксплуатацию таунхаусов, которые имели статус либо жилого дома, либо части жилого дома. Обслуживаются по аналогии с коттеджными поселками, — подтверждает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». — Перечень услуг, который оказывает управляющая компания, указывается в договоре. Но это действительно не договор управления многоквартирным домом, а гражданско-правовой договор на оказание услуг. И перечень статей этого договора зависит не от закона, а от того, что стороны решат туда включить». Что входит в стандартный набор услуг, а что нет Объем услуг и платы за них обычно напрямую зависит от класса и качества поселка, от количества и качества общественных зон и масштабов благоустройства. По данным аналитического центра Villagio Estate, средний размер эксплуатационных платежей в поселках таунхаусов класса «эконом» составляет 3,1 тыс. руб./мес., комфорт – 5,7 тыс. руб./мес., бизнес – 8,1 тыс. руб./мес., премиум или de luxe – 16−20 тыс. руб./мес. Как правило, в набор услуг УК входят охрана, вывоз мусора, уборка территории, уличное освещение, ремонт дорог, техническое обслуживание инженерных систем, уход за ландшафтом, детскими площадками и т. д. Так что если на территории поселка не горит фонарь, отказывается работать трансформатор, забилась ливневая или дренажная система или не идет изображение с камеры видеонаблюдения – это все работа для управляющей компании. Самое простое разделение для понимания сферы услуг управляющей компании: все, что начинается за пределами вашего участка, полностью входит в ее компетенцию. Хотя и здесь есть нюансы, утверждает Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have: «Управляющая компания должна починить любые неполадки и на участке, и даже в доме, если они относятся к общепоселковой системе. Например, от управляющей компании должен прийти электрик и починить фонарь на вашем участке, если он входит в общепоселковую сеть освещения. И если случились неполадки с отводом дренажной системы — это тоже к управляющей компании». Впрочем, Ольга Руда считает, что работы по проверке и восстановлению работоспособности водосточных систем, по обслуживанию котельного и газового оборудования, а также иного оборудования, находящегося непосредственно в помещениях таунхаусов и в зоне ответственности собственника, должны проводиться за его же счет. Получается, если в вашем таунхаусе сломался смеситель в ванной, перестал работать парогенератор в SPA-зоне или комната хранения вин не поддерживает заданную температуру и влажность – за это управляющая компания ответственности уже не несет. В любом случае, какая бы проблема ни возникла внутри дома, большинство компаний быстро решают такие задачи за отдельную плату. «Уход за фасадом здания или покраска крыш уже не входит в сферу ответственности УК, потому что это считается личным имуществом владельца дома», — говорит Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». Однако есть сведения и о таких УК, которые в рамках своих стандартных обязательств выполняют даже ремонт крыш и фасадов. Так, в VSN Realty сообщили, что в поселке «Архангельская ривьера» в платеж входит обслуживание территорий таунхаусов, а в «Ильинском квартале» — еще и внешний ремонт домов. В «Елочке» входит ремонт фасадов. «Входят ли услуги по уходу за фасадом здания и ремонту крыши, зависит от того, включены ли они в договор, — напоминает Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty. — Но обычно ремонт крыши входит в перечень, а вот уход за фасадом здания является дополнительной услугой». Где-то, как, например, в поселке Villa Nova, в ежемесячный счет включен платеж на капремонт – как в обычных многоквартирных домах. Эти деньги направляются в фонд капремонта, из которого и будет осуществляться ремонт крыш и фасадов. Кроме того, «если вы покупаете новый таунхаус от застройщика, то на фасадные и кровельные работы, как правило, дается гарантийный срок, по истечению которого собственник за свои средства производит необходимый ремонт», — напоминает о важной детали Екатерина Лазарева, руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome. Таким образом, про всякие технические моменты, как например, замена лампочки или розетки в доме, ремонт дороги, необходимо узнавать заранее: в некоторых поселках такие услуги могут входить в эксплуатационные расходы, в некоторых – нет. Поэтому нужно тщательно изучать договор на оказание услуг. Там должен быть обозначен не только список услуг, но и детально раскрыто, каким именно образом и с какой периодичностью эти услуги будут исполняться. «Например, про вывоз мусора в договоре должно быть указано, будут ли его вывозить только из общего контейнера, из десяти контейнеров или будут забирать мешок от каждой входной двери, — детализирует Елизавета Некрасова. — И как часто будут забирать – 2−3 раза в неделю или каждый день без выходных. И какая ответственность лежит на управляющей компании, если его не забирают в оговоренный срок». Продолжение следует.