Как не стать жертвой аферистов при купле-продаже квартиры

Средства массовой информации довольно часто рассказывают нам об аферах на рынке недвижимости. Однако мало кто объясняет, как обезопасить себя от встречи с мошенниками и сохранить деньги, имущество, здоровье, а зачастую и жизнь. Советы специалистов носят, как правило, общий, теоретический характер. Адвокат Олег Сухов восполняет существующий пробел и дать конкретные рекомендации гражданам, продающим или покупающим недвижимость. Советы обеим сторонам Вначале проверьте у вашего потенциального покупателя или продавца паспорт. Это можно сделать на сайте МВД России. Здесь содержится информация о недействительных или утерянных паспортах. К сожалению, даже эта web-страница не дает стопроцентной гарантии. Мошенники могут просто купить документ у бомжа, и он будет числиться, как подлинный и действительный паспорт. Ну, а сведения о его недействительности должны послужить основанием для отказа от сделки и поводом для обращения в полицию. Если интересы противоположной стороны представляет третье лицо, то необходимо проверить выдавалась ли ему доверенность. Для этого следует зайти на сайт, который принадлежит Федеральной нотариальной палате. Здесь мы вводим реквизиты доверенности в соответствующие графы и получаем сведения, когда, где и кем она была оформлена. Если, конечно, ее выдавали. Но и тут есть свои недостатки. Сайт не дает информации о пределах прав, предоставленных поверенному. По данному вопросу придется обращаться к нотариусу, выдавшему документ. Однако в любом случае, я рекомендую лично встретиться с доверителем. Вдруг он уже умер? А доверенность действует, и никто ее не отменял. Другой вопрос, когда человек живет далеко от места нахождения недвижимости. Но это тоже риск. Его надо учитывать. Несколько советов продавцу Указывайте в договоре только реальную стоимость жилья, не занижайте ее. Встречались случаи, когда мошенники уговаривали продавца написать в контракте небольшую цену, выплачивали ее, а потом обращались в полицию и суд, утверждая, что собственник не исполняет условия и вымогает у них дополнительные суммы. Кроме того, если сделка будет признана недействительной, то суд обяжет афериста вернуть владельцу объекта сумму, которая фигурирует в соглашении. Однако самая большая опасность подстерегает продавца при расчетах. Вместо денег преступники могут вручить ему "куклу" из нарезанной бумаги, перевести на карту средства от третьего лица, а после регистрации в ЕГРН заявить об "ошибочном" зачислении и вернуть деньги на счет отправителя. Чтобы не допустить обмана, собственник должен потребовать расчет через банковскую ячейку. Стороны заключают договор с кредитной организацией на аренду индивидуального сейфа. Данный документ оговаривает порядок доступа к ячейке. По его условиям продавец сможет забрать деньги, предъявив договор купли-продажи с отметкой Росреестра и выписку из ЕГРН. А если сделка не состоялась, то банк допустит покупателя к сейфу за своей наличностью не ранее, чем на следующий рабочий день после окончания аренды. Такой алгоритм позволит минимизировать риски неоплаты и обмана. Если же покупатель отказывается от подобного варианта расчетов, значит он решил обмануть продавца. Рекомендации покупателю Покупатель должен сам заказать и получить выписку из ЕГРН о приобретаемой квартире. Даже если продавец показывает ему свидетельство о праве собственности и другие документы на помещение он не должен им верить. Без выписки - это никому ненужные бумажки, которые легко подделать. Чтобы получить информацию из ЕГРН, можно обратиться в территориальное управление Росреестра, в МФЦ или заказать выписку на сайте. Ее стоимость в электронном виде составит 300 рублей, а на бумажном носителе — 750 рублей. И если в данные о реальном владельце и продавце, который выдает себя за собственника, не совпадают, то можно сделать вывод о потенциальном мошенничестве. Будьте бдительны. Обязательно следует заказать техпаспорт на квартиру в БТИ. Он необходим для получения информации о возможной перепланировке. Многие собственники незаконно реконструируют и переустраивают помещения. И самое печальное, что иногда перепланировку вообще нельзя узаконить. Такие квартиры стоят на 20-30 процентов дешевле. Рекомендуется зайти на сайт Федеральной службы судебных приставов (ФССП) и проверить не ведется ли в отношении владельца исполнительное производство на крупную сумму. Если да, то впоследствии суд может признать сделку с жильем недействительной, либо пристав в самый неожиданный момент арестует помещение. Кроме того, надо получить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о состоянии здоровья продавца. Если после покупки недвижимости выяснится его недееспособность (или ограниченная дееспособность), то суд также признает сделку недействительной. Но надо помнить, что закон запрещает разглашать врачебную тайну третьим лицам. Поэтому покупатель никогда не сможет сам получить справки о состоянии здоровья собственника жилья. Следовательно, он должен взять продавца "за руку" и вместе с ним сходить в психоневрологический и наркологический диспансеры. Если владелец не хочет исполнить данное требование, то откажитесь от покупки. Значит, ему есть, что скрывать. Точно также вместе с продавцом покупатель посещает и управляющую компанию/паспортный стол, где заказывает и берёт выписку из поквартирной карточки по форме № 10. В ней перечисляются граждане, которые были зарегистрированы в квартире, их ФИО, даты рождения и степень родства с владельцем (нанимателем). Кроме того, желательно еще взять выписку из домовой поквартирной книги по форме № 11. Впрочем, чаще всего УК (ЖЭУ) выдают справку по форме № 9, которая уже содержит все интересующие сведения. Эти документы может получить только собственник помещения. Другим людям их не дадут. Данные справки предоставят полную картину о лицах, прописанных по интересующему вас адресу. И если в помещении зарегистрированы люди, находящиеся в местах лишения свободы, несовершеннолетние, престарелые, живущие в интернате, то это значит, что с данной квартирой будут проблемы. Следует отказаться от покупки. Ну и наконец, желательно обязать продавца предъявить справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Иногда размер долга за "коммуналку" может доходить до 1/3 от рыночной стоимости жилья. Краткие выводы Собственно говоря, строгое соблюдение вышеуказанных рекомендаций существенно снизит риск мошенничества и даже сведет его до минимума. Однако полностью исключить "встречу" с аферистами невозможно. Если действует организованная группа, куда входят работники социальных служб, нотариусы, риелторы и даже сотрудники полиции, то проверка документов и сведений не поможет. С другой стороны, кроме явных преступников встречаются и просто недобросовестные люди. В результате продавец, поверивший на слово "хорошему знакомому", может месяцами, а то и годами ждать оплаты за проданное жилье, а покупатель приобрести квартиру, в которой прописаны лица, отказавшиеся от приватизации, граждане, проходящие службу в армии или вообще находящиеся в тюрьме. Кроме того, существуют и юридически нюансы сделок. О них тоже нельзя забывать. Если стороны неграмотно пропишут условия о цене и предмете договора, а также о лицах, имеющих права на проживание в помещении, то их ждут долгие судебные разбирательства. Поэтому я рекомендую уже на этапе подбора (или публикации о продаже) квартиры обращаться за помощью к адвокату. Квалифицированный специалист проверит потенциального участника сделки, оценит все риски и составит документы, в интересах всех сторон.