Легко ли узаконить самострой?

Из-за отсутствия необходимых разрешений под бульдозер может попасть не только ларек или гостиница, но и обычный частный дом. Кроме того, такая недвижимость не считается собственностью, а значит, ее нельзя ни продать, ни подарить, ни оставить в наследство. Впрочем, судебная практика показывает: в определенных обстоятельствах у нарушителей есть шанс выйти из тени. Как «амнистировать» нелегальную постройку, «СП» рассказали адвокаты. Для тех, кто уже возвел строение без ведома чиновников и теперь решил его оформить, единственный выход — признать право собственности на объект в судебном порядке. Сделать это будет непросто, но возможно: 222 статья Гражданского кодекса РФ позволяет узаконить сооружение, даже не имея на руках разрешения на строительство. Да и отечественная Фемида в подобных делах проявляет лояльность к гражданам и организациям. Так, по статистике Верховного Суда, если с исковыми требованиями о сносе самостроя обращаются чиновники и прокуроры, их требования удовлетворяются в 60% случаев. Если же в суд обращаются сами владельцы самостроев, то решения в их пользу принимаются почти в 90% случаев. ПО ТЕМЕ: (статья) Собственники будут платить налоги даже на заборы Но прежде чем нанимать адвокатов и бежать в суд с подачей иска, необходимо убедиться в двух вещах: у вас достаточно аргументов, чтобы выиграть процесс, и вы действительно нарушили закон. Начнем со второго пункта. По общему правилу, перед тем как возвести любой мало-мальски серьезный капитальный объект на своем участке, вы обязаны получить официальное одобрение от муниципалитета. «Но есть исключения, - обращает внимание адвокат Олег Сухов. - Главным образом это постройки на дачных и садовых наделах, гаражи, расположенные на земле, которая не предназначена для ведения бизнеса, а также различные вспомогательные сооружения — бани, сараи, теплицы, небольшие склады и бытовки». Если ваша «несогласованная» недвижимость относится к одной из этих категорий, Росреестр зарегистрирует ее в упрощенном режиме без какой-либо разрешительной документации. Владельцу достаточно предъявить правоустанавливающую бумагу на участок и собственноручно заполненную декларацию о создании объекта или технический план (с 1 января 2017 года требуется для дач, садовых домов и прочих загородных строений). Во всех остальных случаях без суда не обойтись, и исход тяжбы будет напрямую зависеть сразу от нескольких факторов. Видеоврез (реклама) Первый из них — на каком основании вам принадлежит территория под зданием. По закону для легализации самостроя земля должна быть либо в собственности, либо в постоянном пользовании, либо в пожизненном наследуемом владении. Если речь идет об аренде, то определяющее значение имеют условия договора, а именно - выражал ли хозяин участка свое согласие на конкретную стройку или нет. Допустим, вы получали надел для установки нестационарного ларька, а сами возвели на нем торговый центр с фундаментом и кирпичной кладкой. Тут и говорить не о чем — с вероятностью 99% суд откажет в иске. И наоборот, поставив загородный коттедж на выделенной именно для этого земле, пусть и самовольно, арендатор обеспечивает себе неплохие шансы на победу в споре. Кроме того, следует заранее удостовериться, что категория и вид разрешенного использования участка, как минимум позволяют вести капитальное строительство, а лучше — полностью соответствуют типу незаконной постройки. Сведения, необходимые для такой проверки, можно найти в кадастровом паспорте надела, приказе Минэкономразвития № 540 и в Земельном кодексе (который адвокаты вообще настоятельно рекомендуют хотя бы полистать). Так, для частного жилого дома идеальным вариантом являются земли ИЖС и ЛПХ в границах населенного пункта. А вот расположенную там же многоэтажку узаконить вряд ли получится — помешает нецелевое освоение территории. На огородах и полевых участках строиться нельзя в принципе, разве что удастся постфактум перевести сотки в нужную категорию или изменить их назначение. Но здесь опять же понадобится согласование местных властей. Еще один ключевой момент — характеристики самого здания. В рамках разбирательства истцу придется доказать, что самострой удовлетворяет всем строительным нормам, требованиям по планировке территории, местным правилам землепользования и застройки, а также не нарушает ничьих прав, не угрожает жизни и здоровью граждан. Как правило, на большую часть этих вопросов отвечает обязательная судебная строительно-техническая экспертиза. «Только ее заключение вполне может быть не в вашу пользу, - предупреждает адвокат Олег Сухов. - Так что если есть сомнения в качестве постройки, лучше подстраховаться и до подачи иска заказать независимое исследование. Оно выявит все недочеты, и у вас будет время их исправить, а при отсутствии каких-либо нареканий суд учтет его результаты без назначения дополнительной проверки». Важную (если не сказать – решающую) роль при рассмотрении исков о самостроях играют два факта. Первый - пытался ли владелец получить разрешение до и во время строительства, второй - насколько обоснованно чиновники ему отказали. Два года назад Верховный Суд настоятельно рекомендовал учитывать этот нюанс при принятии решений (определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15-6 и от 13.01.2015 № 18-КГ14-168). Те охотно следуют совету и крайне редко становятся на сторону истцов, которые даже не связывались с местной администрацией или получили от нее правомерный отказ. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, загодя соберите все документы, подтверждающие ваше обращение к властям. Если их нет — напишите заявление на получение разрешения прямо сейчас. Обычно госорганы отвечают на такие просьбы формальной отпиской. Для тяжбы этого хватит. ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: (статья) Приставы пришли… за вашим огородом Когда доказательная база собрана, истцу останется лишь правильно составить заявление, подать весь комплект документов в суд и дождаться, когда тот примет решение. При положительном результате судебный акт станет основанием для регистрации права собственности на бывший самострой. Обобщая сказанное выше, можно сделать простой вывод: чтобы самовольная постройка попала в базу Росреестра, отсутствие разрешения на строительство должно быть ее единственным недостатком. А владелец обязан приложить все возможные усилия, дабы этот недостаток законным способом устранить.