«Мы проектируем офисы как часть городской среды» Как «Донстрой» меняет рынок коммерческой недвижимости?

В современном мире новые технологии стремительно меняют привычные рабочие процессы. В наши дни качественная инфраструктура, нацеленная на комфорт, и цифровизация офисных пространств стали не просто популярным трендом, а необходимостью для повышения эффективности работы офисных сотрудников и конкурентоспособности бизнеса. О принципах создания бизнес-центров будущего рассказал Михаил Новиков, руководитель управления коммерческой недвижимости компании «Донстрой».

«Лента.ру»: По каким причинам девелоперы, специализирующиеся на создании жилых проектов, принимают решение о строительстве бизнес-центров?

Михаил Новиков: В рамках программы комплексного развития территорий, реализуемой правительством Москвы, в столице активно застраиваются целые районы. В них закладывается в том числе и создание офисной инфраструктуры. Дополнительным стимулирующим инструментом от городских властей является программа механизма поддержки территорий (МПТ). Поддержка города положительно отразилась на снижении проектных рисков для застройщиков, что обеспечило рост количества офисных проектов и заложило основу для появления новых игроков на рынке офисной недвижимости.

Размещение бизнес-центров в жилых проектах способствует созданию самодостаточных кварталов, а в отдельных локациях позволяет снизить нагрузку на транспорт, улучшает инфраструктуру и, соответственно, повышает их инвестиционную привлекательность. Градостроительно Москва от этого только выигрывает. На мой взгляд, застройщики, расширившие портфель новыми форматами, смогут эффективно реализовать успешную стратегию продаж, окончательно сформировав девелоперский рынок Москвы. Трансформация рынка приводит к тому, что появляются универсальные игроки — те, кто создают целые локации. Это безусловный шаг вперед, и только так можно качественно развивать городскую среду.

Существует мнение, что «жилые» девелоперы не имеют необходимой квалификации для постройки качественных бизнес-центров и за такие проекты они берутся лишь из-за их коммерческой привлекательности. Так ли это?

Было бы опрометчиво говорить в таком ключе обо всех девелоперах с опытом преимущественно в жилой застройке, которые сейчас выходят на рынок офисной недвижимости. Перед тем как выйти на новый уровень, мы тщательно прорабатывали наши продукты. Могу сказать, что жилой девелопер способен предложить нестандартные решения, которые качественно выделят офисный проект. Например, наш опыт в части создания жилых пространств сделал бизнес-центр в Раменках привлекательным с точки зрения глубины офисного пространства. В нашем проекте расстояние от ядра до фасада составит от 8 до 12 метров — это очень хороший показатель. Также в офисе будет видовая многофункциональная терраса площадью около 500 квадратных метров, которая является уникальной опцией даже для проектов класса «А». Для удобства резидентов в бизнес-центре на первом этаже предусмотрено комфортное корпоративное кафе.

Мы проектируем офисы как часть городской среды. Для нас важно обеспечить все условия для работы и жизни, поэтому в наши проекты коммерческой недвижимости мы вкладываем лучшие наши решения, проверенные временем и клиентом.

Какие новые деловые районы, на ваш взгляд, сегодня формируют, запускают или перезапускают жилые девелоперы? Понятно, что есть уже сложившиеся деловые кластеры, но, вероятно, как раз благодаря приходу новых игроков картина меняется?

В последние годы мы видим устойчивый тренд на децентрализацию офисной недвижимости в Москве. Новые локации набирают силу, и происходит не только перераспределение нагрузки, но и формирование другой географии спроса. Совсем недавно большая часть деловой активности сосредоточивалась в основных бизнес-локациях: Белорусский кластер, Ленинградский коридор, «Москва-Сити». Сегодня город осознанно развивает новые локации — как правило, районы с массовой жилой застройкой комфорт- и бизнес-класса.

Для себя мы выбрали район Раменки. Мы реализуем в этом районе целых три разноплановых жилых проекта, каждый из которых обладает собственной социальной, коммерческой и спортивной инфраструктурой. Она также будет доступна и для офисных работников. Район имеет хорошую развитую транспортную доступность, что сделает офисную локацию более заметной. В Раменках мы планируем построить два офисных центра — камерный бизнес-центр площадью 22,9 тысячи квадратных метров и современный бизнес-парк, который займет 81,5 тысячи квадратных метров. Эти два объекта класса «А» подходят под разные задачи: для продажи одному собственнику под штаб-квартиру и для реализации в нарезку. Мы не ограничиваем себя одной бизнес-моделью, а смотрим в будущее, учитывая вариативность запросов от покупателей и трендов рынка.

Одна из основных трудностей офисной недвижимости от жилых девелоперов — сложности с профессиональными управляющими компаниями. Не приведет ли это к появлению большого количества проблемных объектов?

Конечно, качественная управляющая компания — одна из важнейших составляющих успешного современного офисного центра. В моем понимании, качественное управление инженерными системами, их профессиональное обслуживание — это тот базовый уровень, который способны и должны поддерживать компании с опытом.

В частности, для формирования высокого уровня управления и работы бизнес-парка в Раменках в качестве консультанта в проекте участвует управляющая компания Sawatzky — ведущий эксперт в управлении и эксплуатации недвижимости, восьмикратный обладатель титула «Лучшая управляющая компания года» по итогам премии CRE Awards. Сегодня под управлением Sawatzky находится более 70 объектов в России.

Как вы понимаете, что нужно потребителям?

Мы прорабатываем сценарии поведения тех, кто будет работать в офисе, еще на стадии проектирования. При нынешнем уровне конкуренции продукт без исключительной наполненности, обеспечивающей безупречную эксплуатацию и высокий уровень сервиса, на рынке рискует остаться незамеченным. Например, мы разрабатываем программные решения, которые планируем внедрить в офисы, расположенные в Раменках. Благодаря этому функционал управляющей компании будет постоянно совершенствоваться, а конечный пользователь сможет получать расширенный перечень услуг.

Мы уделяем особое внимание логистическим потокам, решениям для курьерских служб и удобным общественным пространствам, позитивно влияющим на рабочий процесс. Также мы внимательно изучаем весь путь клиента, важен каждый шаг от парковки до офиса — вплоть до того, какой стрит-ретейл он проходит по пути к рабочему месту. Анализируем трафик лифтов, чтобы все перемещения внутри офиса были максимально комфортны конечному потребителю.

Какие интересные решения уже заложены в ваш проект бизнес-центра в Раменках?

Главное отличие от аналогичных объектов в том, что у нас скорее камерный бутиковый объект. Тем не менее вся технологическая начинка зданий соответствует высоким требованиям, предъявляемым к деловым пространствам класса «А». Несмотря на небольшой размер офиса (всего 11 этажей), мы спроектировали трехуровневый паркинг с достаточным количеством машино-мест, включая те, которые предназначены для электрокаров. В здании заложена система вентиляции с центральным увлажнением и фильтрацией воздуха, а также спроектирована центральная система холодоснабжения на базе чиллер-фанкойл (централизованное многозональное охлаждение воздуха с использованием охлажденной жидкости) для создания комфортных условий в теплый период года. Еще одно важное преимущество — собственный автономный источник тепла — крышная котельная, что сводит на нет проблемы переходного периода, связанные с отсутствием горячего водоснабжения. Это дает автономность и независимость будущему собственнику.

Если говорить про бизнес-парк, для этого проекта нами прорабатывается автоматизированная система управления зданием (АСУЗ). Кроме того, будет предусмотрена центральная система холодоснабжения, вентиляция с увлажнением и обеззараживанием воздуха, усиление сигнала сотовой связи по всему зданию, включая подземный паркинг, автоматизированные системы учета ресурсов — в общем, все, что необходимо для благоприятной атмосферы в офисе.

Что будет отличать ваши объекты в части архитектуры?

Архитектурным проектом нашего офисного центра занималось известное московское бюро UNK project во главе с Юлием Борисовым. Он предложил уникальную концепцию, сочетающую функциональность и эксклюзивность. Визуальный облик напомнит яхту: плавные формы, модульные фасады с алюминиевыми ламелями и панорамное остекление придают зданию особую выразительность.

Сейчас застройщики сделали сразу несколько шагов вперед в части архитектуры и дизайна, и это, конечно, продиктовано требованиями рынка: если новое здание не приковывает взгляд, не является точкой притяжения внимания — вы уже проиграли. Архитектурный проект бизнес-парка создан известным бюро MARKS GROUP в футуристичном стиле. Здесь также будут преобладать стеклянные фасады, отражающие пейзаж и небо, но ритмика линий будет совершенно иной — в итоге будет реализована форма «офиса будущего». Каскадная архитектура позволит наиболее полно раскрыть лучшие видовые характеристики здания: на юг и восток — в сторону парка в пойме реки Раменки, на запад и север — в сторону Москва-Сити.

Одним из популярных трендов последних лет стали биофильные жилые проекты. Это направление нашло свое отражение в ваших новых офисных проектах?

Да, в бизнес-парке «Раменки» предусмотрен зеленый двор. Мы расположили его на двух уровнях: на парадной площади у главного входа и на общественной террасе на уровне третьего этажа. Свободное пространство перед центральным входом — редкая опция для офисных зданий столицы.

Среди густой зелени разместят крупные валуны, символизирующие спокойствие, солидность и надежность. А на террасе расположится сад с креативным озеленением, где в непринужденной обстановке на свежем воздухе можно будет комфортно проводить деловые встречи и корпоративные мероприятия, одновременно любуясь видами большого города. После напряженного рабочего дня сотрудники бизнес-парка смогут совершить променад в уютном парке «Событие» или отдохнуть в заказнике долины реки Раменки. Эта же опция будет доступна работникам камерного бизнес-центра, в котором тоже заложен просторный зеленый двор-сад.

Современные офисы отличает разнообразие планировок. Какие варианты покупатели смогут выбрать в бизнес-парке «Раменки»?

Для наших резидентов мы приготовили четыре варианта офисных площадей. Владельцам небольшого бизнеса отлично подойдет формат «домашнего» офиса площадью от 50 до 250 квадратных метров. Динамично развивающиеся, растущие компании будут комфортно себя чувствовать в комбо-офисах размером от 250 до 1600 квадратных метров. Покупка офиса в бизнес-парке «Раменки» позволит повысить свой статус и обеспечить высокий уровень комфорта своим сотрудникам. Также будут доступны офисы с террасами на 11-м, 14-м, 20-м, 23-м и 26-м этажах, площадь которых составляет от 226 до 852 квадратных метров. Крупным корпорациям подойдет вариант «штаб-квартира» — площадь такого офиса составляет 15,3 тысячи квадратных метров.

Уникальными особенностями этого формата станут повышенный уровень комфорта: двухуровневое ВИП-пространство высотой девять метров, со вторым светом, индивидуальным лифтом и видовой открытой террасой площадью более 450 квадратных метров.

Как вам кажется, конечный потребитель коммерческой недвижимости в бизнес-центре и бизнес-парке в Раменках — тот, кто покупает для себя, или инвестор, который потом будет делать «нарезку»?

Я верю, что в бутиковом бизнес-центре это будет единый собственник. Все-таки когда офис находится в одних руках, он продолжает жить и развиваться. Довольно частая проблема — когда компании не рассчитывают темпов своего роста и покупают небольшой объект, который в скором времени перестает соответствовать их нуждам. А площади наших проектов достаточны для того, чтобы разместить там компанию с большими возможностями и серьезными перспективами роста. Сегодня рынок коммерческой недвижимости сталкивается с явным дисбалансом: возможность найти офис площадью 10 тысяч квадратных метров есть, а вот подобрать камерный, но при этом современный бизнес-центр под одного собственника — задача со звездочкой. Именно на этот запрос отвечает наш проект — с небольшим масштабом, полным контролем над пространством, архитектурной целостностью и удобной локацией. Если же брать крупную солидную компанию с большим количеством сотрудников, то ей будет комфортно расположиться в нашем бизнес-парке.

РЕКЛАМАРЕКЛАМОДАТЕЛЬ:ООО «ДС Строй»Застройщик ООО «Специализированный застройщик «Развитие»