Фуд-холл, образовательный центр, музей: Во что может превратиться Рижский вокзал
Рижский вокзал в Москве может стать фуд-холлом, образовательным центром, музеем, офисом и даже театром. Такие мнения высказали эксперты.
В понедельник, 20 апреля, завершается прием документов от желающих купить на торгах здание Рижского вокзала. Стартовая цена - чуть больше 4 млрд руб. Кто его может приобрести и зачем?
Одной из причин продажи вокзала может быть экономическая неэффективность его содержания на текущий момент, так как снижение транспортной нагрузки и низкий пассажиропоток могут приводить к недостаточному доходу для покрытия расходов, отмечает директор департамента инвестиций и рынков капитала Bright Rich | CORFAC Int. Екатерина Андреева. Но для инвесторов местоположение и статус объекта открывают широкие перспективы.
Потенциальными покупателями могут быть крупные девелоперы с опытом работы с объектами культурного наследия (а у вокзала такой статус), профильные инвесторы в формате mixed-use либо институциональные игроки, ориентированные на долгосрочную капитализацию, говорит Марина Малахатько, партнер NF GROUP.
Что касается его будущих функций, то наиболее реалистичным выглядит формат общественного пространства с выраженной культурной составляющей, считает эксперт: фуд-холл, гастрономический кластер, культурно-выставочный центр, музей, театральная площадка или конгрессно-выставочный центр с коммерческим блоком. "Локация позволяет создать точку притяжения городского масштаба, однако экономическая модель проекта будет требовать аккуратного баланса между социальной миссией и коммерческой устойчивостью", - отмечает Малахатько. Сделать здесь редевелопмент (снести и построить что-то новое либо существенно перестроить здание) невозможно, говорит она: там охранная зона железнодорожных путей, и, кроме того, это объект культурного наследия. Соответственно, покупатель сможет только использовать нынешнее здание.
Одним из вариантов может стать создание на базе вокзала современного мультифункционального кластера, включающего общественные пространства, креативные площадки, а также гастрономические и торгово-развлекательные зоны, поддерживает Андреева. Такой проект способен привлечь множество посетителей и стать новым центром притяжения горожан и туристов. Именно за счет многофункциональности он сможет выйти "в плюс". Скорее всего, такая задача сможет привлечь только крупных профессиональных игроков - тех, у которого есть опыт, ресурсы и экспертиза для реализации такого рода проектов.
Поскольку Рижский вокзал - объект культурного наследия, он может использоваться лишь в существующем конструктиве и с сохранением архитектурного облика, подчеркивает директор направления рынков капитала IBC Real Estate Николай Горюнов. Здание может подойти под размещение музея, но с коммерческой точки зрения, по его мнению, наиболее эффективным и современным решением была бы организация общественного многофункционального пространства с фуд-холлом - по аналогии с "Три вокзала. Депо" или Варшавским вокзалом в Санкт-Петербурге.
В мировой практике немало успешных примеров интеграции исторических зданий железнодорожных вокзалов в современную среду, рассказывает партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга CMWP Юлия Токарева. Чаще всего, при сохранении функции зала ожидания добавляют различные форматы торговых галерей, ресторанные зоны и фуд-холлы, фермерские рынки, а также музеи и публичные культурные пространства для проведения выставок.
При этом здание можно конвертировать и в офисные пространства для креативных индустрий, считает Токарева - с лекториями и местами для мероприятий, коворкингами, функциями образования (колледжи, среднее профессиональное образование).
У Рижского вокзала - отличная транспортная доступность, есть потенциал увеличения трафика, особые архитектурные черты, которые нужно превращать в достоинства, говорит Токарева.
Финальная цена продажи будет зависеть от оценки технического состояния здания и требований, связанных со статусом объекта культурного наследия, отмечает Андреева. Дополнительным преимуществом для инвесторов может стать возможность реновации объекта в рамках программы льготного финансирования объектов культурного наследия, что позволит существенно уменьшить финансовую нагрузку на проект.
Рижский вокзал был построен в 1897-1901 годах. До 1930 года назывался Виндавским вокзалом, до середины 1930−х - Балтийским, до 1948 года - Ржевским. Сейчас отсюда отправляются только пригородные электрички. На вокзале снимался ряд кинофильмов, в том числе, например, "Вокзал для двоих".