Владимир Ефимов: «Мы наблюдаем серьезное увеличение темпов строительства в рамках программы реновации»
Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов в интервью рассказал о текущей обстановке в сфере жилой и коммерческой недвижимости, о тенденциях падения и роста продаж, специфике программы реновации и других градостроительных планах.
Владимир Владимирович, поговорим об актуальной теме рынка: падение продаж в этом году выглядит весьма тревожно. Пришло ли время следить за финансовым состоянием застройщиков?
Если говорить про контроль за финансовым состоянием застройщиков, да и в целом, если говорить про контроль за рынком жилой недвижимости — он не останавливается никогда. Мы делаем это регулярно, на ежемесячной основе смотрим все показатели и по финансовой стабильности девелоперов, и по глубине продаж, и по запуску новых проектов, по своевременности ввода тех проектов, которые уже реализуются. Поэтому это планомерная, постоянная работа, которую мы ни на минуту не ослабляем. В этом году в Москвы мы не наблюдаем никакого снижения продаж. Наоборот, по данным статистики за пять месяцев, в сравнении с результатами на май 2024 года у нас наблюдается небольшой рост — порядка 5-6% — на первичном рынке. Чуть меньше по количеству сделок — на вторичном рынке. Мы видим положительную динамику по крупнейшим застройщикам города Москвы. Есть небольшие выбросы, у кого-то больше, у кого-то чуть меньше.
А почему тогда весь рынок плачет о том, что продажи встали, а вы приводите сейчас совершенно другие цифры?
Я привожу цифры, которые являются официальной статистикой. Безусловно, стало сложнее, но вопрос, с чем сравнивать. Если сравнивать с ажиотажным спросом последних двух лет, который подстегивался в том числе льготной ипотекой, безусловно, наблюдается охлаждение рынка, и это нормальная ситуация. Мы вполне нормально относимся к тому, что объем ввода жилой недвижимости в городе будет ниже, чем в рекордном 2023-м году, когда мы ввели 7,3 млн квадратных метров жилья. В прошлом году цифра составляла 6,5 млн. В этом году по плану около 6-6,5 млн, может, чуть меньше. И это нормальная ситуация, потому что в среднем город вводил порядка 5−5,5 млн квадратных метров жилья. Этого достаточно для того, чтобы рынок чувствовал себя хорошо и комфортно как с точки зрения девелоперов, так и с точки зрения насыщения новыми квартирами за счет реновации и коммерческого спроса.
Однако те, кто связан со стройкой — от стекольщиков, до поставщиков техники, — все равно однозначно утверждают, что работают в период резкого падения спроса.
Безусловно, это происходит. Мы сравниваем год к году. А в таких отраслях, как строительство, сравнивать нужно, но это не повод для паники или для ежеминутной радости. Это все равно длинные ряды данных, любой проект реализуется от трех лет. И в сфере жилищного строительства, и в коммерческой недвижимости. Поэтому всегда нужно смотреть наперед. И с точки зрения имеющихся градостроительных решений и выданных разрешений на строительство, и с точки зрения анализа того, что было до. Мы, повторюсь, сейчас никакой паники на рынке жилой недвижимости в Москве не видим. Видим нормальную стабилизацию ситуации и выравнивание спроса на средние значения, с небольшой положительной динамикой, которая характерна для такого рынка.
А для нежилой?
Запускается большое количество новых проектов в сфере офисной недвижимости, причем как никогда много таких запросов идет от девелоперов и непосредственно от собственников существующих объектов, которые планируют либо их реновацию, либо расширение. Поэтому здесь ситуация спокойная. Безусловно, есть определенное охлаждение на рынке торговой недвижимости. Это общемировой тренд в силу изменения формата торговли, подхода к объектам. Они больше становятся развлекательными, нежели торговыми. Раньше мы называли их торгово-развлекательными центрами. Сейчас мы движемся постепенно к тому, что они становятся развлекательно-торговыми. Это происходит во всех крупных городах в силу перехода в электронную торговлю. И пандемия, конечно, дала этому мощнейший толчок.
Относительно двух пиковых годов сокращение темпов строительства как-то сказывается на программе реновации?
По реновации ситуация обратная. Мы последние годы наблюдаем серьезное увеличение темпов строительства в рамках программы реновации. Связано это с тем, что у нас прошла первая волна переселения, открылись площадки, на которых мы можем запускать новые проекты. На сегодняшний момент мы проектируем и строим больше 10,5 млн квадратных метров жилья по программе реновации. В планах на этот год — порядка двух млн квадратных метров к вводу по программе реновации. И это будет абсолютный рекорд даже относительно прошлого рекордного года, когда мы ввели 1,3 млн квадратных метров. Это постепенное ускорение. И на ближайшие три года мы видим необходимость ввода порядка семи млн квадратных метров только по реновации.
Когда программу реновации только объявили, многие горожане опасались ее. Сейчас по факту всем нравится. И многие из тех, кто на уровне домов отказался от реновации, об этом жалеют. А есть ли у них шанс попасть в следующую волну?
Действительно, запрос на включение в программу реновации растет. Если раньше это были единичные обращения, то сейчас таких обращений тысячи. И мы понимаем, что есть новый механизм, который нам позволяет сделать программу бессрочной, о чем говорил Сергей Семенович Собянин. Если раньше думали, что мы закончим программу в 2032 году, сейчас понимаем, что этот процесс не ограничен этими временными рамками точно. На сегодняшний момент мы, запуская эти проекты, конкретно говорим жителям, в какой дом и куда они переедут. Это, наверное, самое большое опасение, которое возникало на старте программы реновации, потому что жители не до конца понимали образ конечного результата. Сейчас почему нет негатива? Если мы посмотрим, то абсолютное большинство, 99% жителей, вообще переезжают без каких-то даже дискуссий и споров. У нас есть абсолютные рекорды, когда дома переезжали за неделю. Конечный результат всем понятен, понятно качество домов, качество квартир и, условно говоря, все знают, куда они поедут. Поэтому мы практически уверены в том, что при таком подходе жители этих домов, которые в свое время не проголосовали за включение в программу реновации, в данном случае ее поддержат. И это позволит создать на уровне микрорайонов абсолютно комфортную среду, которая жителям позволит получить желаемый результат с точки зрения улучшение жилищных условий.
В Госдуме принимается закон, который расширит рамки реновации для ряда городов. Зачем это нужно и не может ли это насторожить?
Когда в лоб читаешь такие нормы, безусловно, это вызывает справедливые опасения, но приведу два тезиса. Во-первых, если мы говорим про Москву, районы прилегают друг к другу и граничат, как правило, по улице. Поэтому переезд через улицу можно считать де-юре переездом в другой район, а де-факто — это одно и то же.
И это запрещено.
Да. Сейчас действующая программа реновации ограничена: у нас есть стартовая площадка через дорогу, и мы можем туда переселить имеющийся дом по реновации, а де-юре мы можем это сделать только с согласия всех собственников.
Каждого. Одному достаточно быть против.
Да. Если один против — все, мы встали, и, соответственно, этот дом к переселению не ставим.
А если это ограничение снято, то достаточно большинства?
Абсолютно верно. Принимает решение большинство.
А если один не хочет ехать туда, куда ему предлагают?
В этой ситуации как раз для этого закон и принимают. Большинство решает, как двигаться дальше.
Но, если он не выезжает, невозможно ничего сделать?
На сегодняшний момент, вопрос решается в судебном порядке. Судебная практика сформирована на этот счет. Повторюсь, судебных споров на предмет непереезда по согласию — меньше, чем полпроцента. Судов чуть больше, но большая часть из них, порядка полутора-двух процентов судов, которые идут в рамках программы реновации — это суды, связанные, например, с установлением факта наследства. Или есть ситуации, где люди, например, находятся в местах лишения свободы и необходимо установить юридические факты, связанные с тем, как правильно оформить будущую недвижимость. Это технические и юридические нюансы, которые требуют решения суда для того, чтобы реализовать переезд. И несогласие — это, во-первых, уже далеко не каждый дом, а, условно говоря, один из трех-четырех домов. И споры, как правило, связаны с тем, что жители требуют к переезду то, что по закону мы не можем предоставить. Например, вместо «двушки» дать две «однушки» или «трешку» разменять на «двушку» и «однушку». Юридически мы сделать этого не можем.
Надо получать квартиру и делать это самостоятельно.
Да, сам по себе факт переезда в новый дом по реновации, если перевести это в деньги, капитализирует недвижимость москвичей минимум в полтора раза.
Сейчас дома, которые идут под реновацию, уже стоят дорого. Про комплексное развитие территории вы уже упомянули. Мы думали, что эта программа касается бывших промзон. Сейчас вы сказали, что это понятие распространено на «незастрой», а «незастрой» — это там, где освободились территории.
Да. Либо территория, условно говоря, депрессивная, граничит с городской неразграниченной территорией. На сегодняшний момент мы можем брать всю территорию, свободную от дорог, проездов или планируемых дорог и проездов, и комплексно к ней подходить, создавая при этом в ряде случаев новые жилые кварталы со всей необходимой инфраструктурой, включая места общего пользования, зеленые территории, социальные объекты. Где-то это чисто административные или промышленные территории, такие объекты преобладают. Если в целом посмотреть на программу комплексного развития территорий, то она охватывает чуть больше четырех тысяч гектаров, это около 300 проектов с предельными параметрами возможного строительства около 70 млн квадратных метров, и эти метры делятся 50 на 50: 50% жилья, 50% нежилья. Мы в целом в городе и при проектах КРТ особенно следим за тем, чтобы застройка велась сбалансированно: жилье должно всегда сопровождаться нежилой недвижимостью, рабочими местами, необходимой социальной инфраструктурой.
Это ложится на инвестора, на девелопера?
Нет, есть целый набор программ, которые балансируют это строительство. Где-то есть девелоперы и инвесторы, которые специализируются на коммерческой недвижимости и строят небольшое количество жилья. Кто-то, наоборот, строит больше жилья и меньше нежилья. Мы смотрим на то, чтобы градостроительные решения, которые мы принимаем и запускаем в реализацию, все-таки давали нам сбалансированный фонд объектов недвижимости в Москве. У нас есть программа стимулирования создания мест приложения труда, когда платежи в бюджет, которые должны вносить инвесторы, реализуя жилищную застройку, могут быть направлены на реализацию коммерческой недвижимости. В этой ситуации город, по сути, эти средства соинвестирует, списывая эти платежи или потенциальную задолженность перед городом и позволяя инвестору построить недвижимость, которая как раз и создает нам баланс в экономике.
Большие дороги еще планируются в Москве? Или вы уже достаточно построили? Вы построили много.
Да, основной транспортный каркас сформирован. Есть задача соединить МСД с частью за МКАД, которая проходит через Коммунарку, соединяя Солнцево, Южное Бутово и Видное. Мы завершим эту работу в следующем году. Повторюсь, основной каркас сформирован. Есть два проекта концессионных дорог, которые недавно были заключены городом. Они тоже являются своего рода магистральными и позволят улучшить транспортную связанность между административными округами. Но если посмотреть Адресную инвестиционную программу дорожного строительства, она ничуть не меньше, чем была раньше в финансовом выражении, но переориентирована на формирование каркаса для подвоза пассажиров к железнодорожному транспорту: МЦД, МЦК и, конечно же, станции метрополитена. На этом мы сейчас сосредоточены и, соответственно, решаем вопросы связанности.
А там можно что-то построить? Там же жилая застройка. Можно отремонтировать, модернизировать?
Где-то отремонтировать, модернизировать, а где-то как раз благодаря комплексному развитию территорий и построить, и, соответственно, кардинально улучшить территориальную связанность внутри соответствующих районов либо микрорайонов.
А метро?
Метро динамично развивается. Вчера Сергей Собянин дал старт строительству новой ветки метрополитена
—
Бирюлевской. Мы планируем запустить первую очередь уже в 2028 году, оставшуюся часть, до МКАД, построим до 2030-го. Всего до 2030 года мы планируем построить 31 станцию метрополитена, полностью достроить и запустить Рублево-Архангельскую линию, Троицкую линию, Бирюлевскую линию, появятся новые точечные станции метро на действующих линиях — «Южный порт», «Достоевская», небольшое развитие на востоке города в Гольянове.