В Москве запретили строить апартаменты

Столичные власти перестали выдавать разрешения на строительство новых комплексов апартаментов, поскольку в них нельзя прописаться и они не обеспечиваются социальной инфраструктурой - детскими садами, школами, поликлиниками и т.д. При этом проекты, которые уже строятся, будут завершены. Об этом заявил заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов.

"Почему мы прекратили принимать такие градостроительные решения - это вопрос обеспечения необходимой инфраструктурой. Апартаменты - это не жилье, в них нельзя прописаться. Соответственно, нельзя по месту жительства получить необходимые социальные услуги, в первую очередь образовательные", - отметил Ефимов.

Другая проблема апартаментов, добавили в столичном стройкомплексе, заключается в том, что к ним нельзя предъявить требования санитарно-эпидемиологических норм: по площади, планировке, уровню шума и прочему. А значит, невозможно гарантировать жителям безопасные и безвредные условия жизни. Застройщикам строительство апартаментов выгодно как раз тем, что у них нет обязательств по возведению социальной инфраструктуры. За счет этого девелоперы могут получать больше прибыли, даже делая цены ниже.

Апартаменты - это нежилое помещение, а его покупатель с точки зрения закона занимается предпринимательской деятельностью

Своеобразный дисконт компенсирует покупателям отсутствие прописки и детсадов. К тому же, у земельных участков для жилья и для апартаментов разный вид разрешенного использования, а за его смену нужно платить. По оценке экспертов, за последний год доля апартаментов на рынке новостроек Москвы снизилась с 14 до 10,9%. И, очевидно, продолжит снижаться. Но пока выбор есть.

Правовые аспекты операций с жильем эксперты "РГ" разъясняют в рубрике "Юрконсультация"

Споры о статусе апартаментов в стране идут уже много лет. Урегулировать этот вопрос планировали на федеральном уровне, однако этого так и не произошло. В итоге в городах растут с виду обычные жилые комплексы, однако формально это, скорее, гостиницы. "Апартаменты всегда занимали особое место на рынке: этот сектор отличался большим разнообразием по цене и качеству. В городе можно было встретить как дорогостоящие элитные объекты, так и небольшие студии за несколько миллионов рублей. Для элитного сегмента апартаменты играли значительную роль, поскольку составляли значительную долю предложения и были привычны для покупателей с высокими бюджетами", - объясняет "РГ" директор по консалтингу и развитию компании Key Capital Эвелина Ишметова.

Но кроме элитных апартаментов строились и очень бюджетные - например, площадью менее 10 "квадратов" с окнами, в которые не попадает солнечный свет (как правило, это реконструированные промздания, общежития и пр.).

По словам Ишметовой, выбор апартаментов от застройщиков в Москве пока остается довольно высоким, хотя он и снижается. "В этом году в Москве все еще продолжаются продажи около девяти тысяч таких объектов. Их влияние на рынок жилья постепенно ослабевает, и в большинстве случаев аудитории покупателей квартир и апартаментов не пересекаются: семьи предпочитают полноценное жилье, в то время как апартаменты чаще покупают инвесторы или молодые люди для своей первой недвижимости", - отмечает она.

Управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов вспоминает, что первый апарт-комплекс в Москве появился в 2007 году. "А сегодня на первичном рынке Москвы представлено порядка 100 комплексов с апартаментами. Но за год объем предложения сократился на 17,1%. Спрос на апартаменты год к году тоже стал меньше на 10,8%", - подсчитал он.

Чем апартаменты привлекают покупателей? Прежде всего - ценой. Если вам нужно жилье для сдачи в аренду или просто не важна прописка, то это вариант сэкономить (правда, нужно учитывать, что в апартаментах выше налоги и коммунальные платежи). Иногда, например, взрослые дети сохраняют прописку в родительской квартире, проживая со своей семьей в апартаментах неподалеку. Не особенно важна прописка и для состоятельных покупателей, которые лечатся в платных клиниках, а детей возят в частные школы. Неактуальна прописка и для апартаментов на курортах, куда приезжают в отпуск.

Апартаменты - это нежилое помещение, а его покупатель с точки зрения закона занимается предпринимательской деятельностью, подчеркнула на Международном жилищном конгрессе адвокат в сфере недвижимости Анастасия Поликыржа. Самая печальная история - банкротство застройщика апартаментов. Если покупатели квартир достаточно защищены, и если здание строится без эскроу-счетов, могут получить квартиры или компенсации, то тех, кто приобрел апартаменты лишь включат в реестр кредиторов при банкротстве. И только если средств кредитора хватит (а это случается не всегда), они получат выплаты. Но не недвижимость. Еще один момент - отсутствие исполнительского иммунитета: единственную квартиру у банкрота не отнимут (за исключением долгов по ипотеке), а вот апартаменты обычно могут.

В феврале этого года власти Москвы начали предъявлять претензии к апартаментам, переделанным из зданий бывших общежитий, цехов и пр. Началась, по словам Поликыржа, деапартаментация. Собственникам, уже живущим в таких апартаментах, объявили, что у них использование участка не подпадает под разрешенное использование (вместо жилья или гостиничного комплекса тут по бумагам завод или фабрика), в помещениях проведена незаконная реконструкция, незаконный раздел помещения на несколько отдельных и т. д. Впрочем, как считает адвокат, этот вопрос можно решить, если изменить категорию использования земли (после чего ее кадастровая стоимость и налоги, скорее всего, вырастут).

В целом по стране сейчас строится, по данным ЕРЗ, 359 домов с апартаментами, это 2,9% новостроек, или 4,3% лотов. Год назад было 327 новостроек с апартаментами (4,1% от общего количества жилых единиц), а летом 2019 года, для сравнения, на апартаменты приходилось 2,5% строящихся лотов.

Кстати

Большинство россиян не понимает, чем отличаются апартаменты от квартир, показал опрос общественного мнения, проведенный ВЦИОМ. О юридических нюансах апартаментов плохо или совсем не осведомлены 61% респондентов. Лишь 34% знают, что там невозможна постоянная регистрация. 25% не знают о такой особенности, как более низкая цена за "квадрат", 19% - о неразвитой социальной инфраструктуре. На апартаменты, по данным ВЦИОМ, приходится 3 - 4% жилого фонда, построенного за последние 15 лет.

Взгляд из регионов

В Петербурге количество сервисных апартаментов (это как раз подобие гостиниц, а не суперэкономное псевдожилье) в последние годы сократилось. По данным NF Group, в I полугодии 2024 года на первичном рынке экспонировалось 3,6 тысячи таких лотов, что в 2,7 раза меньше, чем в начале 2019 года.

Привлекательность сервисных лотов для инвесторов снизилась из-за высоких значений ключевой ставки: часть покупателей переключилась на банковские продукты, а другая - обратилась к рынку жилья, где ранее были широко доступны льготные ипотечные программы, поясняет Ольга Широкова, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group.

Еще одна проблема Северной столицы - принадлежность земельных участков под уже построенными объектами. Если застройщик брал их в аренду, то после передачи собственникам их юнитов договор аренды на участок необходимо заключить заново, что в большинстве случаев не делается. Уже есть информация, что суммы доначисленных владельцам апартов налогов в Курортном районе исчисляются миллионами рублей.

В Крыму нет запрета на строительство апартаментов. Как правило, они появляются в прибрежной зоне на участках, предназначенных для объектов рекреации. Власти Республики Крым и Севастополя в последние годы подписали соглашения с инвесторами о строительстве крупных курортных комплексов, в составе которых также будут и апартаменты. На апартаменты у моря есть стабильный спрос у жителей других регионов, даже несмотря на то, что это нежилые помещения и в них нельзя прописаться. "Апартаменты составляют около 15% от общего количества предложений в Крыму и Севастополе, - говорит директор агентства недвижимости "Мультидом" Наталья Массальская. - На них есть спрос. Кто-то приезжает на лето, а кто-то и зимой в них живет". В Севастополе долгое время в новых комплексах апартаментов не строили, но сейчас они снова стали появляться - это уже более современные объекты с благоустройством, местами общего пользования.

В Екатеринбурге запретов на создание апартаментов не вводили, да и доля их среди новостроек невелика, менее 2%. Тем не менее риелторы считают, что формат будет востребован в ближайшем будущем: в первом полугодии 2024-го подобных помещений выставили на продажу в пять раз больше по сравнению с 2023-м, рассказала руководитель агентства недвижимости "Agent+" Наталья Голенькая.

В последние год-два уральцев активно зазывают вкладываться в апарт-отели и термальные комплексы. Собственнику гарантируют стабильный пассивный доход, при этом он избавлен от всех бытовых вопросов, их решает управляющая компания. Вход в подобные проекты начинается от 2,5 млн руб. на стадии котлована. Обещана высокая доходность, от 40 до 60% годовых. Для сравнения: если сдавать свою квартиру в Екатеринбурге, прибыль составит в среднем 17-18% в год. Но придется самому делать ремонт, периодически обновлять мебель, устранять неполадки и искать жильцов.

В мегаполисе имеется 130 отелей, хостелов, гостевых домов, которые способны принять 11,5 тыс. человек, но во время пиковых нагрузок этого не хватает. Но эксперты советуют не терять голову и вникнуть во все тонкости, прежде чем рискнуть деньгами.

"Это инвестиции не в недвижимость, а в бизнес по управлению недвижимостью, собственник которого может перегореть, заболеть или отправиться в мир иной. На него влияет экономическая обстановка в стране, сезонность и туропоток, - отмечает Никита Словиковский, директор агентства недвижимости "Драже". - Если что-то пойдет не так, кому вы будете продавать свои активы? Кто захочет купить номер в отеле, куда перестали приезжать, потому что он морально устарел? Или у которого рядом открылся мощный конкурент? Я не хочу сказать, что вкладываться в такие объекты не нужно. Просто вкладывайте не все деньги, пусть это будет только частью инвестпортфеля".

Подготовили Мария Голубкова (Санкт-Петербург), Юлия Крымова (Севастополь), Наталия Тихонова (Екатеринбург)