Поехали! Что будет с ценами на жилье рядом с новыми станциями метро в Москве
За десять лет в Москве открыто около сотни новых станций метро — и большая часть открытий пришлась именно на последние годы. Высокие темпы строительства сохранятся и в будущем: в планах города до конца 2023-го ввести еще семь новых станций и открыть две реконструированные («Варшавская» и «Каширская»). Разбираемся вместе с участниками рынка, как улучшение транспортной ситуации за счет появления подземки в шаговой доступности влияет на цены на жилье в локации.
Как открытие новых станций влияет на стоимость недвижимости
«Зона влияния», в которой цены на недвижимость поднимаются в связи с открытием станции метро — 10-15-минутная пешая доступность, говорят столичные риэлторы. «Метро — это своего рода кровеносная система Москвы, которая гарантирует, что вы к назначенному времени доберетесь до нужной точки, в отличие от наземного транспорта, который, хотя и ходит по расписанию и регулярно, все же зависит от печально знаменитых столичных пробок. Поэтому сам факт наличия метро в пешей доступности от дома существенно влияет на цену квартиры», — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее словам, в локациях, где началось строительство новой станции подземки, цены на жилье поднимаются примерно на 15%. Это касается как первичного, так и вторичного рынков, добавляет она. После ввода станции в эксплуатацию прирост может достигать и 30%, в зависимости от локации.
Конечно, прирост стоимости в разных локациях может быть разным. Общий принцип — чем хуже была транспортная доступность в районе до открытия метро, тем сильнее могут подняться цены с началом движения. «Когда открывалась станция «Бутырская», ее влияние на улучшение транспортной доступности было менее значительно, чем станции «Некрасовка», — делится примером ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич. — А, например, открытие станции «Суворовская» в ЦАО вообще не повлияет на цены в данном округе, так как она является смежной с существующей «Достоевская». При этом новая кольцевая станция «Суворовская» добавит удобства гражданам и разгрузит радиальную ветку».
Кроме того, отмечает Надежда Коркка, сказывается статус той или иной локации. «Например, в 2019 году, когда были открыты станции «Филатов луг» и «Улица Дмитриевского», квартиры рядом с ними выросли в цене на 20%, — рассказывает она. — На Некрасовской линии подорожание недвижимости в новостройках рядом с новыми станциями составило лишь 11%». Эксперты связывают это с малой престижностью юго-восточного направления в целом. То есть в данном случае метро — не панацея, поскольку локация в целом пользуется меньшим спросом.
Директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании «Пионер» Евгений Межевикин отмечает, что само открытие метро обычно добавляет к цене лишь несколько процентов. Основное удорожание происходит в два этапа: когда город объявляет конкретные планы об открытии новой станции и с началом строительных работ. «В этот момент цены могут продемонстрировать положительную динамику на уровне 10-15%, в отдельных случаях до 20%», — говорит эксперт.
Учитывая это, при выборе объекта для вложений имеет смысл внимательно отслеживать планы по развитию метро. Развитие транспортной инфраструктуры всегда увеличивает стоимость находящихся рядом объектов недвижимости. Изучения планов ее развития — один из главных инструментов инвестора, ведь до появления станции метро или МЦД квартиры там стоят дешевле — как на первичном, так и на вторичном рынках.
Где откроются новые станции метро в 2022-2023 гг.
Все новые станции, на момент публикации анонсированные городом к открытию в ближайшие полтора года, относятся к Большой кольцевой линии — у этой ветки долгая история. Ее начали строить в конце 1960-х, но тогда все закончилось небольшим «отростком» в три станции, соединяющим Серпуховско-Тимирязевскую линию с Замоскворецкой. Город вернулся к созданию очередного кольца в 2018-м, и с тех пор открыто 16 станций — фактически, это полукольцо, соединяющее север с югом через запад. За полтора года откроют еще девять станций, две из них — долгожители этой ветки: «Каширская» и «Варшавская», их закрывали на ремонт, чтобы встроить в новое кольцо. «Варшавская» сейчас временно закрыта, «Каширская» функционирует, но работы по ней еще не завершены.
Новых станций семь:
«Марьина Роща»,«Рижская»,«Сокольники»,«Текстильщики»,«Печатники»,«Нагатинский затон»,«Кленовый бульвар».
«БКЛ — крупнейший объект столичной транспортной отрасли. По значимости он сопоставим лишь с открытием МЦК шесть лет назад. Преимущества новой линии оценит подавляющее большинство москвичей, — комментирует заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. — С запуском каждого нового участка БКЛ попасть во многие районы становится проще и комфортнее. В ряде случаев БКЛ заметно сокращает время в пути, кроме того, она и разгружает многие линии общественного транспорта, а в некоторых случаях и автодороги». В основном это касается станций «Нагатинский затон» и «Кленовый бульвар», которые существенно улучшают транспортную доступность Нагатинского затона, а также «Печатников».
«Открытие БКЛ позволит более интенсивно осваивать район Печатников, включая перспективную промзону Южного речного порта, которая в ближайшей перспективе будет превращаться в современную урбанистическую среду», — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
«В локациях станций метро, которые будут открыты в ближайшее время, на данный момент представлено 7 жилых комплексов, где на продажу выставлено более 1 370 квартир и апартаментов, — отмечает Евгений Межевикин. — Ввиду максимально широкой географии объем предложения сформирован проектами, позиционируемыми в сегментах от комфорта до премиума».
Как изменятся цены на жилье в районах с новыми станциями метро
Несмотря на улучшение транспортной доступности в локациях с новыми станциями, влияние на цены жилья будет минимальным, уверены участники рынка. Причин здесь несколько: во-первых, в большинстве локаций транспортная доступность уже сейчас в порядке. Во-вторых, часть предложения в районах у новых станций представлена бизнес- и премиум-классом — в этих ценовых сегментах влияние соседства с метро не так высока, как в «комфорте». И, наконец, планы по открытию метро уже сказались на ценах в тех локациях, где доступность максимально улучшится.
Первичный жилой рынок в районах станций метро, планируемых к открытию в следующем году, представлен сравнительно небольшим количеством новостроек. «Это, в частности, ЖК Mod от MR Group (премиум-класс, средняя стоимость квадратного метра составляет 396 732 руб.), ЖК «Ривер Парк» от девелопера AEON Corporation в партнерстве с «Ферро-Строй» (бизнес-класс, средняя цена «квадрата» – 365,3 тыс. руб.) и ЖК Life Варшавская от ГК «Пионер» (комфорт-класс, квадратный метр стоит в среднем 263 976 руб.)», — рассказывает Надежда Коркка.
Сергей Нюхалов напоминает, что появление новых станций метро уже в основном повлияло на стоимость жилья в строящихся проектах. В дальнейшем оно будет отражаться не столько в ценниках, сколько в спросе, подчеркивает эксперт. «У нас поблизости от станции «Нижегородская» БКЛ строится комплекс комфорт-класса Profit. Стабильный спрос на объект мы отмечаем с начала реализации проекта, — делится примером он. — Сейчас «Нижегородская» — это часть Некрасовской линии. Но, учитывая приближение запуска нового отрезка БКЛ «Каширская» — «Нижегородская» в конце 2022 года, ожидается новая волна интереса к строящемуся комплексу. Постепенное повышение спроса мы уже отмечаем».
Цены в проектах у новых станций, разумеется, еще могут вырасти — но это будет скорее связано не с транспортными перспективами, а с ростом строительной готовности. Зато открытие метро может повлиять на ожидания продавцов вторичного жилья и рантье — обе категории участников рынка столичной недвижимости в массе традиционно всегда слегка переоценивают свои объекты и готовы повышать цены даже по менее вескому поводу. Но существующий уровень спроса как на вторичку, так и на съемное жилье вряд ли позволит им рассчитывать на реальный интерес покупателей и нанимателей при неадекватно завышенном ценнике.
Почему стоимость вторичного жилья снижается? Стоит ли ждать тотальной распродажи
Дешевле только даром: до какого уровня застройщики опустили ипотечные ставки в Москве этим летом
Вера Стефан: «Спрос на новостройки еще только восстанавливается, и до прежнего уровня ему далеко»
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости