"Академический" - не просто один из самых крупных девелоперских проектов на Урале, устроенный по принципу "город в городе" Этот микрорайон стал пионером "умных" технологий в России, а осенью 2020 года официально получил статус района Екатеринбурга. О том, как таких результатов удалось добиться проекту, практически полностью построенному на средства частного инвестора, ТАСС рассказал президент группы компаний "Кортрос" Вениамин Голубицкий.
– Вениамин Максович, в конце октября в соответствии с распоряжением правительства ваш флагманский проект "Академический" получил статус района города Екатеринбург. Дайте оценку этому событию.
– Конечно, для нас это знаменательное событие, но оно имеет и федеральное значение. По сути, впервые в истории постсоветской России правительством был легитимирован район, построенный "с нуля" инвестором - Виктором Вексельбергом, всегда нацеленным на новые прорывные технологии, и он не ошибся. Когда в 2005 году мы облетали эту на площадку на вертолете, вокруг было чистое поле. Тогда глава Росстроя (Сергей Круглик - прим. ТАСС) озадаченно спросил меня: "Сделаете?" Потом тот же вопрос на первой презентации проекта мне задавал Дмитрий Анатольевич Медведев. И, как видите, сделали! За 15 лет созданы такие объемы, которые позволяют говорить о новом полноценном районе - больше 2 млн кв. м жилья, свыше 100 тыс. жителей.
– Однако "Академический" - это не только масштаб. Какие ориентиры в развитии он дает Екатеринбургу?
– "Академический" задает модель нового образа жизни, в нем воплощены инновационные стандарты. Я имею в виду и технологии, связанные с умным городом, и зеленые стандарты строительства (наш парк больше "Зарядья", площадь озеленения в три раза превышает российские нормативы), и совершенно новые стандарты безопасности с многоуровневой системой видеонаблюдения, благодаря которой правонарушения в районе практически сведены к нулю.
Мы заложили в район новые социальные стандарты, которых тогда еще не было. Например, в школах нашего района оборудованы залы, которым, наверное, театры могут позавидовать с точки зрения аудио- и видеооснащенности. Они даже больше, чем потребность школы - на 600 и более мест, потому что используются и для того, чтобы жители могли приходить с детьми на концерты.
Но, пожалуй, самое главное в "Академическом" - принципиально новая идеология, которая заключается в сотрудничестве и добрососедстве. Например, по желанию самих же жителей у нас часто проходят субботники - семьи сажают деревья, а потом берут над ними шефство. Понимаете, когда люди переезжают в новое пространство, отличающееся характеристиками повышенной комфортности, у них появляется другое отношение к социальной ответственности.
– Пандемия и самоизоляция еще раз доказали, насколько важно жить в комфортной среде. Расскажите, как инфраструктура "Академического" показала себя в этот непростой период?
– Инфраструктура "Академического", конечно, не строилась в расчете на пандемию - мало кто мог тогда это спрогнозировать. Однако наши предположения о жизненных стандартах оказались достаточно правильными. Потому что, когда люди оказались ограниченными в передвижении, для них оказываются значимыми двор и общественные пространства. Озеленение, детские площадки, велодорожки становятся крайне важными, если речь идет о том, когда ваша прогулочная зона - только двор и пространство вокруг дома. Кладовки, места для хранения детских колясок тоже приобретают особое значение, потому что людям нужен комфорт, когда они много времени проводят в замкнутом пространстве.
В условиях пандемии также очень важно работающему человеку найти комфортное место в квартире со своим компьютером, чтобы ему не мешали дети, телевизор и прочее. Кстати, в другом нашем флагманском проекте - московском Headliner - мы много внимания уделили совместным клубным пространствам, коворкингам, зонам общения, где люди могут работать удаленно.
– Технологии умного дома были реализованы в "Академическом" еще в 2007 году и тем самым опередили время. Насколько они оказались востребованными в пандемию?
– Приведу лишь несколько примеров. В "Академическом" все оплаты по ЖКХ можно делать из квартиры, узнавать состояние систем жизнеобеспечения, контролировать и регулировать их. За счет энергоэффективных технологий жильцы платят в среднем на 25% меньше, чем по городу, за коммунальные услуги, расход коммунальных систем ниже примерно на 30%.
Кстати, и общение с чиновниками тоже скоро будет вестись из квартиры с помощью гаджетов, приезжать в офис не надо. Соответствующее соглашение с МФЦ мы подписали на прошедшем этой осенью в Екатеринбурге форуме "100+". Не надо будет лишний раз выходить из дома, чтобы решить, скажем, пенсионные вопросы, или подать жалобу, или пообщаться с чиновником. В "Академическом" будет создаваться система всех необходимых госструктур. Мы рассчитываем, что сделаем ее в совершенно новом формате и продемонстрируем, как должен управляться район во времена цифровизации.
– "Кортрос" - системообразующий застройщик, который реализует проекты жилищного строительства в восьми российских регионах. Есть ли планы построить район "с нуля" еще в одном городе?
– У нас в портфеле 90% проектов комплексного освоения территорий, мы практически не занимаемся точечной застройкой, включая Москву, где у нас также объемные проекты свыше 400 тыс. кв. м (квартал Headliner в Шмитовском проезде - прим. ТАСС). Если говорить о проекте, сомасштабном "Академическому", такой как раз мы начинаем в Перми, губернатор и власти города нас уже поддержали. Если все удастся, фактически это будет новый центр в Перми. Достаточно крупный проект мы сейчас начинаем реализовывать и в Одинцовском районе Московской области (ЖК "Равновесие" - прим. ТАСС).
– Повлияла ли пандемия на объемы строительства, финансовые результаты компании? На какие показатели ввода жилья ориентируетесь по итогам 2020 года?
– Этой весной, когда многие девелоперы говорили о сокращении объемов стройки, мы пошли на риск и увеличивали объемы. И оказались правы. Во-первых, принятые правительством меры, связанные с ипотекой (льготная программа под 6,5% годовых - прим. ТАСС), помогли и были чрезвычайно своевременными. А во-вторых, как ни странно, происходящее способствовало тому, чтобы люди сосредоточились на квартирном вопросе (возможно, раньше не хватало времени, решимости). В результате и объем продаж, и выручка у нас выросли. Так, по результатам первого полугодия 2020 года, в сравнении с 2019 годом, у нас объем реализации нашей недвижимости вырос примерно на 46%, выручка - примерно на 45%. В целом сейчас в стройке у компании находится порядка 1 млн кв. м, мы прирастаем не менее чем на 20% ежегодно. На 2021 год намечено еще более существенное увеличение объемов строительства, в Москве, например, в следующем году мы начнем проект "Северный порт" у Речного вокзала.
– Сегодня обсуждается законопроект о всероссийской реновации и комплексном развитии территорий. Готовы ли вы идти на площадки, которые застроены морально устаревшим жильем, брать на себя обязательства по расселению?
– Речь идет о проектах государственно-частного партнерства, эти проекты могут быть успешны только при условии, если роли очень четко распределены. Например, долгосрочные планы развития "Академического" были подписаны еще в 2007 году. Обязательства и субъекта, и муниципалитета с тех времен неукоснительно соблюдались, за что я крайне признателен властям региона.
Подчеркну еще раз: самое главное - четко распределить роли. Строительство, проектирование, обеспечение социальной удовлетворенности - это, конечно, роль инвестора. Что касается расселения - в этом, думаю, определяющая роль должна быть у государства. Надо понимать, что государство - необходимый участник процесса. Многие функции государства инвестору никогда не осуществить, потому что у него нет полномочий ни властных, ни связанных с правовым регулированием. В создании социальной инфраструктуры тоже важна роль государства. Определение льгот и стимулов - тоже его задача.
– По-вашему, какие изменения в законодательстве необходимы, чтобы девелоперам было проще строить районы подобно "Академическому"?
– В первую очередь, думаю, необходимо специальное постановление правительства, которое регламентирует жизнь таких проектов и учтет длительный цикл их реализации. Эту инициативу мы уже обсуждали с Минстроем. Потому что масштабный инвестиционный проект - огромные вложения, а это в свою очередь огромные риски.
Так, на сегодняшний день вложения в "Академический" составляют порядка 70 млрд рублей. А ведь речь идет об одной из фаз реализации проекта, мы еще десятилетие, наверное, будем с этим проектом работать.
Кроме того, пока несовершенно законодательство в части налогообложения. Получается так - если вы в частную собственность купили территорию для такого масштабного проекта (а у нас "Академический" реализуется на земле, принадлежащей компании), то каждый год растут ставки налогообложения. Казалось бы, это сделано для того, чтобы земля не простаивала. Но получается парадоксальная ситуация. У нас проект на 9 млн кв. м, вот сейчас мы построили 2 млн кв. м, а за земли, на которых планируем построить еще 7 млн кв. м, мы платим повышенные налоги. Почему? Если осваиваются такие территории, и успешно, ставка могла бы и снижаться.
– Почему важно поддерживать проекты комплексного развития территорий?
– Мы говорим о таких инициативах в связи с задачей, поставленной президентом, о строительстве 120 млн кв. м жилья ежегодно к 2030 году. Ведь 70% объемов жилищного строительства приходятся на крупные города, а в них лучше идти путем создания таких комплексных проектов, потому что они формируют новую среду, концентрируют усилия всех участников - от государства до инвесторов. Чтобы сложить такую конструкцию, нужно иметь настроенную регулятивную систему нормативных документов.
