Можно ли превратить козырёк дома в террасу
Жительница Москвы оборудовала уютный сад на козырьке дома, но спустя 40 лет управляющая компания решила его снести. Совместно с юристом разберёмся, почему так вышло, как можно обустроить террасу законно и какие штрафы грозят за нарушение.
Реальный случай: как москвичка превратила козырёк в террасу — и чем это закончилось
Жительница Москвы Любовь Иваненко обустроила сад и веранду на крыше супермаркета «Азбука Вкуса» на проспекте Мира. По её словам, этот уголок существовал более 40 лет, но после того, как видео с террасой стало популярно в Сети, им заинтересовалась управляющая компания (УК). В итоге самовольную постройку разобрали за один день. Отец женщины пытался сохранить сад и даже собрал подписи 33 жильцов дома, но его усилия не увенчались успехом.
УК действовала правомерно. Козырёк — это общедомовое имущество, и ни один собственник не вправе использовать его в личных целях без согласия остальных жильцов. Тот факт, что окна квартиры выходят на эту крышу, не даёт никаких дополнительных прав на неё. Чтобы обустроить террасу законно, нужно было сначала получить согласие собственников на общем собрании, а затем согласовать обустройство с местными органами власти.
Юрий Александровучредитель юридической компании «А.Лигал»
Разбор: кому принадлежит козырёк и почему его нельзя занять просто так
Козырёк подъезда, крыша пристройки или магазина — всё это общедомовое имущество, которое принадлежит всем собственникам квартир в доме в равных долях. Даже если ваши окна выходят прямо на эту поверхность — это не делает её вашей личной территорией.
Это прямо подтверждает законодательство. Согласно статье 36 ЖК РФ («Право собственности на общее имущество…») и Постановлению Правительства № 491 («Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме») крыши, козырьки и технические этажи относятся к общему имуществу. Распоряжаться им, то есть сдавать в аренду, переоборудовать или использовать в личных целях, можно с согласия собственников, принятого на общем собрании. Но только этого для переоборудования пространства недостаточно, впереди — сложная процедура согласований с различными инстанциями.
Собрание жильцов: что такое, для чего нужно, как созвать
Инструкция: как законно превратить козырёк дома в террасу
Как мы уже сказали, первый и обязательный шаг — провести общее собрание собственников и получить согласие на переоборудование. По закону необходимо набрать не менее двух третей голосов. Только после этого можно переходить к следующим шагам.
Стоит также учитывать, что конструкция козырька, как правило, не рассчитана на нагрузки от террасы, поэтому переоборудование с высокой вероятностью потребует приведения её в соответствие со строительными нормами и правилами.
Делимся пошаговой инструкцией, которая подскажет, как законно переоборудовать козырёк.
- Закажите техническое заключение. Перед началом работ нужно убедиться, что козырёк выдержит дополнительную нагрузку. Для этого обратитесь в лицензированную проектную организацию — она разработает проект с учётом всех строительных норм и рассчитает допустимую нагрузку на конструкцию.
- Согласуйте проект с управляющей компанией и Мосжилинспекцией. В Москве переустройство общедомового имущества требует согласования с жилищной инспекцией. Подать заявление можно онлайн через mos.ru.
- При необходимости получите разрешение на строительство. Если планируется возведение капитальных конструкций, может понадобиться разрешение на строительство от местных органов власти — администрации, стройнадзора и МЧС.
- Проведите работы и оформите акт приёмки. После завершения работ необходимо подписать акт приёмки с УК и при необходимости внести изменения в техническую документацию дома.
На практике согласовать террасу на козырьке реально, но трудоёмко. Главное — не пропускать этап с общим собранием: без протокола с подписями собственников все остальные согласования теряют смысл.
Что можно сделать без согласования
Если проходить все согласования не хочется, облагородьте козырёк без капитальных изменений. Например, можете расставить горшки с цветами или повесить кашпо — всё это не требует разрешений, если не нарушает права соседей и не создаёт дополнительной нагрузки на конструкцию. Главное — не оставлять личные вещи на постоянной основе и не перегораживать доступ к общедомовому имуществу.
Есть ли штрафы за незаконное обустройство козырька
За самовольное переустройство или перепланировку общего имущества предусмотрена административная ответственность по статье 7.21 КоАП РФ («Нарушение правил пользования жилыми помещениями»). Штраф составит:
- для граждан — от 2000 до 2500 рублей;
- для должностных лиц — от 4000 до 5000 рублей;
- для юрлиц — от 40 000 до 50 000 рублей.
Но штраф — не самое неприятное последствие. Помимо него, нарушителя обяжут привести имущество в первоначальное состояние за собственный счёт. Если он откажется, УК вправе сделать это принудительно, а после — выставить счёт на услуги демонтажа.
Собственнику также грозит гражданско-правовая ответственность. На основании статьи 1064 ГК РФ («Общие основания ответственности за причинение вреда») пострадавшие соседи или УК вправе подать иск о возмещении вреда и убытков, причинённых самовольной конструкцией.
Важно! На практике УК не вправе разбирать террасу самостоятельно — она может лишь направить претензию собственнику и обратиться в суд. Если собственник согласится устранить нарушение добровольно, судебного разбирательства можно избежать: достаточно демонтировать конструкцию и привести имущество в первоначальное состояние. Если же он откажется, демонтировать конструкцию принудительно смогут только судебные приставы — на основании вступившего в силу судебного решения.
Столкнулись с проблемой и не знаете, как её решить? Пишите нам на почту — life.rambler@rambler-co.ru. Разберём вопрос с юристами.
Штраф до 15 тысяч: что грозит за незаконную установку тамбурной двери