Можно ли сдавать квартиру без договора: что говорит закон и чем рискуют стороны

Сдача квартиры без договора кажется удобной только на старте: договорились устно, передали ключи — и можно жить. Но в правовом смысле такой формат очень уязвим. Для найма жилого помещения Гражданский кодекс прямо предусматривает письменную форму договора. А если жильё сдают на срок не менее года, возникает ещё и вопрос государственной регистрации обременения. Схема «пустили жильца без бумаг» — это не безопасная альтернатива договору, а источник проблем для обеих сторон.

Законно ли сдавать квартиру без договора

Если речь идёт именно о квартире, которую собственник передаёт для проживания, применяется договор найма жилого помещения. Он должен быть заключён в письменной форме. В нём обычно фиксируют срок, размер платы, состав проживающих и другие важные условия. Нужно указать не только самого нанимателя, но и тех, кто будет постоянно проживать вместе с ним.

Это означает, что устная договорённость не соответствует той форме, которую закон требует для найма жилья. Люди нередко сдают квартиры «по знакомству» и без подписания бумаг, однако юридически такой формат резко ухудшает положение и собственника, и жильца при любом конфликте — от спора о плате до вопроса о выселении.

Что особенно важно знать про срок найма

Для жилых помещений срок найма не может превышать пять лет. Если срок в договоре не указан, по общему правилу он считается заключённым на пять лет. А если договор найма жилья заключён не менее чем на год, возникающее на его основе обременение права собственности подлежит государственной регистрации.

Чем рискует собственник

Главная проблема собственника без договора — сложность что-либо доказать. Без подписанного текста труднее подтвердить размер платы, срок проживания, обязанность жильца бережно пользоваться квартирой, условия возврата депозита, порядок оплаты коммунальных услуг и основания для досрочного выезда.

Если наниматель перестанет платить или откажется освобождать жильё добровольно, отсутствие нормального письменного оформления заметно осложнит защиту интересов владельца.

Есть и налоговый риск. Доходы от сдачи жилья нужно декларировать и облагать налогом, если собственник применяет обычный режим налогообложения. Декларацию 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а налог уплачивают не позднее 15 июля.

Для некоторых арендодателей возможен режим самозанятости: ФНС указывает, что при сдаче жилья физлицам ставка НПД составляет 4%, юрлицам — 6%, а годовой доход по этому режиму не должен превышать 2,4 млн рублей.

Чем рискует жилец

Без договора сложнее доказать, что квартира вообще была передана законно, на каких условиях вносилась плата, был ли депозит, что входило в обязанности собственника, кто должен оплачивать коммунальные услуги и на какой срок обещали проживание. Если хозяин внезапно решит поднять плату, потребовать съехать «завтра» или не вернуть обеспечительный платёж, спорить будет намного труднее.

Отдельный вопрос — регистрация по месту пребывания. Закон о свободе передвижения устанавливает, что регистрация по месту пребывания производится в срок, не превышающий 90 дней со дня прибытия в жилое помещение. За проживание без регистрации сверх установленных сроков и за нарушение правил регистрации предусмотрены штрафы: для граждан и для собственников размеры различаются, а в Москве и Санкт-Петербурге они выше.

Когда люди чаще всего ошибаются

Самая частая ошибка — считать, что раз квартира своя, собственник может сдавать её как угодно и никаких формальностей соблюдать не обязан. На деле право распоряжаться жильём не отменяет требований закона к форме договора, регистрации и налогообложению.

Вторая типичная ошибка — ограничиться распиской о передаче денег. Она может помочь как одно из доказательств оплаты, но не заменяет полноценный договор найма, где зафиксированы все условия проживания.

Как оформить всё безопаснее

Оптимальный вариант — заключить письменный договор найма, где указать:

• адрес и описание квартиры;
• данные сторон;
• срок проживания;
• размер платы и дату её внесения;
• кто оплачивает коммунальные услуги;
• размер депозита и условия его возврата;
• кто будет проживать вместе с нанимателем;
• порядок досрочного расторжения.

Если жильё сдаётся на длительный срок, важно проверить, требуется ли регистрация обременения. А если наниматель будет жить в квартире больше 90 дней, стоит заранее решить вопрос с регистрацией по месту пребывания. Такой подход обычно намного безопаснее, чем попытка «сэкономить» на одном листе бумаги.

Подпишитесь на «Рамблер» в Max! Будем на связи вопреки блокировкам и сбоям.

Законно ли пересдавать съёмную квартиру: когда это можно, а когда — нет