Изменения в законах о недвижимости и ипотеке с 2026 года: новые правила, льготы и влияние на покупателей и собственников жилья
Законы о недвижимости меняются каждый год, и следить за ними полезно даже тем, кто не занимается этой сферой профессионально. Поговорили с экспертами о главном, что изменится (и уже изменилось) в 2026 году.
Одна семья — одна семейная ипотека
Семейная ипотека позволяет взять квартиру под 6%, если заёмщик находится в браке и имеет ребенка младше 7 лет, двух несовершеннолетних детей или детей с инвалидностью. Раньше закон уже ограничивал количество квартир, которые мог взять один человек, но до 2026 года муж и жена могли взять по одной льготной ипотеке каждый. С 1 февраля это изменилось: теперь супруги должны быть созаёмщиками по единственной льготной ипотеке.
Таким образом Министерство финансов намерено бороться со злоупотреблениями программой. С точки зрения властей, задача льготной ипотеки — обеспечить молодые семьи жильём, а те супруги, которые берут больше одного займа, занимаются инвестированием в недвижимость за счёт государства.
Новый закон не запрещает супругам (или любому гражданину) привлечь ипотечного донора, то есть человека, соответствующего условиям льготной ипотеки, — для решения жилищного вопроса, но при этом донор теряет возможность взять льготную ипотеку для себя.
Семейная ипотека под 6% продлится, но с оговорками. Ставка вырастет до 8% после 1 июля 2026-го, а лимит дохода семьи — до 25 млн рублей в год. Программа сужается: теперь только для семей с детьми до 7 лет или с инвалидностью. Для нас, риелторов, это минус: спрос на доступное жильё упадёт, но зато меньше «ипотечных туристов».
Евгений Трифоновэксперт по недвижимости
Компенсации от застройщиков
В 2020 году, во время пандемии коронавируса, правительство ввело мораторий на выплату штрафов дольщикам, чтобы поддержать застройщиков. С небольшими перерывами мораторий продлился до 2026 года, но теперь наконец закончится — а значит, дольщики снова вправе требовать компенсации, если застройщик сдал дом не вовремя или построил объект некачественно.
Вот по каким критериям можно потребовать компенсацию:
- нарушение сроков передачи объекта;
- пользование деньгами дольщика;
- просрочка исполнения требования дольщика;
- штраф за то, что застройщик не решил проблемы без судебного разбирательства (5% от присуждённой судом суммы).
В случае, если требование было предъявлено после 1 января 2026 года, застройщик обязан выплатить деньги немедленно. Если же претензия касается ситуации, произошедшей ранее, девелоперы имеют отсрочку: такие штрафы они обязаны выплатить после 31 декабря 2026 года.
Впрочем, отсрочка касается только срыва сроков: если квартира была сдана с дефектами и жилец устранил их за свой счёт и отсудил какую-то сумму у застройщика, он тоже имеет право получить эти деньги сразу.
Сделки с недвижимостью по биометрии
С 1 июля 2026 года сделки с недвижимостью можно будет проводить на основе данных из единой биометрической системы, например фотографии лица и образца голоса.
Биометрия в сделках — это будущее, создатели системы обещают полную интеграцию в ЕГРН к концу 2026-го. Будет возможность подписать договор смартфоном через Госуслуги, без нотариуса для сумм до 10 миллионов рублей. Перспективы хорошие: скорость вырастет в разы, особенно для регионов, — прокомментировал Евгений Трифонов.
Обеим сторонам не потребуется подавать бумажные заявления, посещать МФЦ или банк — всю сделку можно будет провести полностью удалённо. Чтобы получить эту возможность, сперва, по-видимому, придётся сдать свои биометрические данные в точке обслуживания — уточнений на этот счёт пока нет.
Со стороны скорости это, конечно, удобно. Но с точки зрения безопасности важно понимать, что биометрия не заменяет юридическую проверку. Она не защитит вас от проблемного объекта, ошибок в договоре или скрытых обременений. Основной риск здесь кроется не в технологии как таковой, а в излишней уверенности покупателя в её всесильности.
София Любимоваэксперт по недвижимости, основатель и директор агентства недвижимости «ЛЮБИМОЕ»
Кроме того, как полагают эксперты, риски могут крыться и в самой технологии, особенно учитывая активность интернет-мошенников в последние годы.
Мошенники уже тестируют подделку биометрии — случаи выросли на 30% за год. Нужно помнить и про утечки данных. Всегда проверяйте контрагента через выписку ЕГРН и добавляйте бумажный договор для спокойствия, — советует Евгений Трифонов.
Непрерывность владения
Одно из ключевых изменений в законодательстве: срок владения недвижимостью теперь исчисляется по-новому. Ранее он просто отсчитывался от момента, когда недвижимость приобрели впервые: например, если вы купили дом в 2016 году и владеете им сейчас, значит, срок владения — 10 лет. Теперь же государство будет проверять, не прерывалось ли владение имуществом в течение этого срока.
За большой доход (от недвижимости) — больше НДФЛ
Минимальный срок владения недвижимостью — пять лет (в особых случаях три года). Если перепродать жильё раньше этого срока, доход нужно задекларировать, а затем уплатить НДФЛ. С 2025 года налог по таким доходам считают по ставке 13%, пока доход с начала года не достигнет 2,4 миллиона рублей, а всё, что свыше, — по 15%.
Впервые этот налог придётся заплатить в 2026 году. Проще всего — банковской картой.
Если у покупателя остались документы о покупке жилья, он может уплатить налог только с разницы между ценой покупки и продажи имущества. Эксперты уверены, что такая мера вводится для борьбы со спекулянтами и перекупщиками, которые излишне разогревают рынок.
Специалисты также обращают внимание, что контролирующие органы изучают не только цену недвижимости при сделке, но и её кадастровую стоимость, поэтому избежать налога за счёт фиктивной сделки по низкой цене вряд ли получится.
Занижение суммы всё чаще приводит к доначислениям и разбирательствам. И такие попытки сэкономить могут превратиться в реальные финансовые потери, — добавила София Любимова.
Одновременно закон усилил послабления в адрес семей с детьми: они не обязаны платить налог, если владели квартирой меньше минимального срока и перепродают её для улучшения жилищных условий. Сама льгота действовала и раньше, но теперь получить её сможет большее число семей.
Теперь учитываются дети любого возраста, если они признаны судом недееспособными. А если ребёнок родился после продажи старой квартиры, но до 30 апреля следующего года, семья всё равно может применить налоговую льготу. Таких семей среди моих клиентов немало, и это для них — существенное облегчение.
Игнат Ситниковоснователь агентства элитной загородной недвижимости Heartwood
Прозрачность и жёсткость
В целом, как отмечают эксперты, революционных нововведений в этом году не намечается — при этом правила становятся жёстче и прозрачнее.
2026 год — это время для грамотных расчётов, проверок и взвешенных шагов. Рынок по-прежнему открывает хорошие возможности, но только для тех, кто подходит к покупке с холодной головой. Остальные рискуют осознать свои ошибки уже после регистрации права собственности, — подытожила София Любимова.
Отчасти такой подход делает рынок недвижимости менее привлекательным для инвесторов и тех, кто хочет заработать на перепродаже. При этом обычным гражданам, чья цель — улучшить свои жилищные условия или получить первую квартиру, станет проще это сделать.
Ещё больше полезных материалов — в мессенджере Max.
Обезопасит ли полиграф при сделках с недвижимостью? Отвечают эксперты