Как выявить ненадёжного арендодателя квартиры: «красные флаги», скрытые риски и советы экспертов
По статистике, в 7 из 10 случаев договор найма расторгают именно жильцы. Причины могут быть разные — недобросовестные арендаторы, скрытые проблемы с жильём, резкое подорожание платы. Выяснили у экспертов, какие есть «красные флаги» у собственников и как по закону съехать из съёмной квартиры, если что-то пошло не так.
Какие есть риски при съёме квартиры у ненадёжного арендодателя
К выбору арендодателя нужно подходить ответственно, так как заключение договора найма с ненадёжным собственником может привести к финансовым потерям, правовым проблемам или конфликтам. Среди наиболее распространённых рисков:
- Мошенничество. На рынке аренды недвижимости действует множество схем. Типичный сценарий: злоумышленники сдают квартиры, не обладая при этом законными полномочиями. Они получают депозит от нескольких жильцов, но впоследствии ни с кем не заключают договор. Жильцы, в свою очередь, теряют время и деньги. Бывает и так, что владелец (часто пожилой) через некоторое время возвращается жить в квартиру, ссылаясь на личные обстоятельства или недееспособность. Ещё одна популярная схема — сдача помещения одновременно нескольким людям.
Полностью исключить риск двойной аренды невозможно, но важно учитывать следующее: согласно статье 398 («Последствия неисполнения обязательства...») Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), преимущественное право на жильё получает тот наниматель, который первым въехал в квартиру. Чтобы минимизировать риск оказаться вторым съёмщиком, желательно сразу после заключения договора вселиться в квартиру и подписать акт приёма-передачи.
Юрий Александровучредитель юридической компании «А.Лигал»
- Финансовые потери. Это довольно распространённая группа рисков, к которой можно отнести скрытые платежи и штрафы, безосновательное повышение арендной платы и незаконное удержание залога.
- Правовые проблемы. К примеру, недобросовестные арендодатели могут не внести данные о долгосрочной аренде (более 11 месяцев) в Росреестр. В таком случае арендодатель сможет в любой момент расторгнуть договор найма и выселить жильца из квартиры.
- Неочевидные риски. Вроде ведения судебных споров в отношении квартиры или наличия долгов за коммунальные услуги.
- Самоуправство арендодателя. Помимо основных проблем, можно связаться с неприятным собственником, который будет регулярно наведываться в квартиру без разрешения (что незаконно), вводить неадекватные правила, выпрашивать деньги взаймы и прочее.
Пенсионерки придумали новую схему мошенничества с арендой. Что известно?
Главные «красные флаги»: как выявить ненадёжного арендодателя
«Красные флаги» на рынке аренды недвижимости — это тревожные признаки, указывающие на потенциальные проблемы со съёмным жильём. Совместно с экспертами составили список из ключевых сигналов, по которым можно понять, что арендатор ненадёжный и снимать у него квартиру не стоит.
- Отсутствие очных показов квартиры. Если собственник или риелтор, действующий по нотариальной доверенности, отказывается показать вам квартиру лично или требует плату за осмотр — откажитесь от сделки. Вы имеете полное право бесплатно осмотреть помещение до заключения договора.
При осмотре важно обратить внимание на состояние мебели и техники, а также убедиться в отсутствии чужих вещей. Если посторонних предметов слишком много и собственник отказывается их вывезти, есть риск мошенничества (например, в квартире уже могут проживать другие арендаторы).
Наталья Гребневаюрист, руководитель обособленного подразделения ПРАВОКАРД в г. Владимир
- Сокрытие важных документов или предоставление старых сведений. Если вам отказываются предоставить свежую выписку из ЕГРН, нотариально заверенное согласие остальных собственников или другие документы, подписывать договор найма не стоит.
Выписка из ЕГРН содержит важную информацию вроде сведений об арестах и залогах на квартиру. Поэтому важно, чтобы она была получена недавно, — подчеркнул Юрий Александров.
- Нежелание оформлять договор найма. Он необходим, чтобы предотвратить мошенничество, защитить права обеих сторон и официально зафиксировать ключевые условия (оплату, состояние жилья, правила проживания и т. д.). Помните, что договор следует составить и подписать в двух вариантах — один для арендодателя, второй для квартиранта.
- Требование оплаты наличными. Тогда при необходимости будет сложно доказать факт оплаты, а арендодатель сможет скрыть реальные доходы от налогообложения.
- Просьба внести предоплату до подписания договора. До подписания договора собственник не обязан предоставлять вам жильё. Чтобы избежать мошенничества, осуществляйте любые платежи только безналичным способом после подписания документов на аренду.
- Спешка с принятием решения или давление. Подобные манипуляции обычно используют мошенники, чтобы жертва не могла здраво оценить все риски.
- Неуместные требования и вопросы. Вам предстоит регулярно взаимодействовать с арендодателем, поэтому, если его поведение или запросы вызывают у вас сомнения уже на этапе переговоров, лучше сразу отказаться от заключения сделки.
- Жёсткие условия аренды. Например, если арендодатель просит не готовить на кухне, чтобы не испортить внешний вид мебели, или требует трижды в неделю вызывать клининговую службу за ваш счёт, это свидетельствует о его излишней требовательности. Заключая договор с таким собственником, будьте готовы компенсировать любые следы обычного использования вещей.
При обсуждении договора и общении с собственником руководствуйтесь здравым смыслом и доверяйте своей интуиции. Если вас что-то настораживает, рассмотрите другие варианты.
Как обезопасить себя при аренде квартиры
Даже если арендодатель кажется вам безупречным, перед заключением сделки и заселением в квартиру следует тщательно всё проверить. Настоятельно рекомендуем:
- Приехать на просмотр лично. Тщательно осмотрите квартиру, технику и мебель на предмет поломок и дефектов. Если заметите какие-то недочёты — фиксируйте всё в договоре, иначе собственник впоследствии сможет принудить провести ремонт и возместить убытки за ваш счёт.
- Убедиться, что у арендодателя есть законное право сдавать жильё. Для этого, например, можно запросить свежую выписку из ЕГРН.
- Проверить собственника на банкротство. Реестр банкротов доступен на сайте Федресурс.
- Заключить подробный письменный договор. В идеале — привлечь для этого юриста и нотариуса.
- Познакомиться с участковым полицейским. Лучше заранее узнать у него информацию о собственнике и сообщить, что намерены заселиться в его квартиру.
- Внести оплату и депозит переводом. В комментариях обязательно указывайте назначение платежа. Тогда при необходимости сможете доказать, что внесли конкретную сумму денег.
Помимо прочего, для минимизации рисков следует в обязательном порядке удостовериться, что тот, с кем вы подписываете договор (если он не единоличный владелец недвижимости), действует от лица собственника по официальной доверенности. Это можно сделать на сайте нотариальной палаты. Если же квартира принадлежит нескольким людям, необходимо включить их в договор либо получить от каждого письменное согласие, — отметил Юрий Александров.
Собственник или арендатор: кто должен оплачивать ремонт в съёмной квартире
Как досрочно расторгнуть договор аренды, если не устраивает арендодатель
Статья 687 («Расторжение договора найма жилого помещения») ГК РФ гласит, что арендатор может досрочно съехать из съёмной квартиры без объяснения причины. Для этого нужно своевременно уведомить арендодателя и расторгнуть договор найма.
Порядок досрочного расторжения договора аренды зависит от его условий. Согласно статье 687 ГК РФ наниматель вправе расторгнуть договор, предупредив наймодателя за три месяца, если иной срок не предусмотрен соглашением сторон. Однако при существенных нарушениях со стороны арендодателя договор может быть расторгнут досрочно без уведомления по соглашению сторон или через суд, — объяснила Наталья Гребнева.
Нужно ли выплачивать штраф за досрочное расторжение договора найма
В договоре найма может быть прописано условие выплаты штрафа за досрочное расторжение договора. Однако, согласно мнению юристов и судебной практике, это требование незаконно.
По закону арендодатель не имеет права взимать штрафы с граждан за досрочное расторжение договора найма, даже если они были в нём прописаны. Подобные действия нарушают законные права граждан, закреплённые в статье 687 ГК РФ, — пояснил Юрий Александров.
Главное: как избежать заключения договора с ненадёжными арендодателями
- Следует внимательно подходить к выбору арендодателя, чтобы минимизировать риски мошенничества, финансовых издержек и личных конфликтов.
- Перед заключением договора найма квартиранты вправе бесплатно осмотреть квартиру и технику. Не соглашайтесь на подписание договора без личного осмотра.
- Обязательно спросите у собственника свежую выписку из ЕГРН и внимательно с ней ознакомьтесь. При наличии других владельцев недвижимости получите письменное согласие каждого и укажите сведения о них в договоре найма.
- Не принимайте поспешных решений об аренде — манипулятивность и давление характерны для мошенников.
- Помимо стандартной проверки документов и осмотра квартиры, обратите особое внимание на поведение собственника. Если он задаёт неуместные вопросы или предъявляет завышенные требования, рассмотрите другие варианты.
- Не вносите оплату наличными, на этом могут настаивать только ненадёжные арендодатели, которые хотят скрыть данные о доходах и факт оплаты.
- Всегда заключайте и подписывайте договор найма в двух экземплярах (один остаётся у вас).
- При желании вы можете съехать из арендованной квартиры досрочно. Для этого нужно уведомить собственника и добиться расторжения договора найма по обоюдному согласию или через суд.