Можно ли продать квартиру с прописанным человеком
Если вы продаёте или покупаете квартиру на вторичном рынке, значит, в ней кто-то уже жил — и, вероятно, был прописан. С точки зрения закона это не помешает продаже, но может вызвать некоторые осложнения. В статье разберём, какие именно и почему.
Что даёт прописка
Прописка не равна праву собственности на квартиру или дом: она не позволяет продавать объект недвижимости, сдавать его в аренду или передавать по наследству. Зато наделяет человека правом жить в этом месте и не даёт его этого права лишить, пока прописка не аннулирована.
Кроме того, прописка даёт возможность пользоваться услугами государственных служб по месту регистрации.
Пример. Если квартирой владеют родители, то распоряжаться ею могут они, но дети, прописанные в квартире, имеют право в ней жить. Детей, кстати, нельзя просто снять с регистрации: им должно быть предоставлено право проживания в другой квартире с жилищными условиями не хуже (и вопрос рассматривают органы опеки и МВД).
Особенно сложные ситуации возникают, если среди прописанных есть несовершеннолетние дети, пожилые люди или те, кто временно отсутствует по уважительным причинам (например, учёба, лечение или служба). В таких случаях суды часто встают на сторону прописанных лиц. Новый владелец оказывается заложником ситуации, в которой он формально собственник, но фактически не может спокойно распоряжаться квартирой.
София Любимоваэксперт по недвижимости, основатель и директор агентства недвижимости «ЛЮБИМОЕ»
Чем чревата продажа квартиры с жильцами
С точки зрения закона на саму сделку по купле-продаже зарегистрированные жильцы повлиять никак не могут. Продавец тоже не обязан выписывать чужих людей из квартиры: закон не препятствует тому, чтобы в квартире был прописан человек, который не имеет к ней отношения.
Тем не менее такие квартиры часто приходится продавать по цене ниже рыночной, потому что подобное условие может создать лишнюю головную боль покупателю (на языке сделок с недвижимостью это называется «обременением»).
Вот почему прописанные жильцы могут сулить проблемы:
- Человек, зарегистрированный в квартире, имеет право в ней проживать и может этим правом воспользоваться. Более того, если у человека есть постоянная регистрация, он может прописать в квартире своих несовершеннолетних детей.
- Оплата ЖКХ часто рассчитывается исходя из числа прописанных в помещении людей, так что владельцу придётся больше платить за квартиру.
- Чтобы выписать нежелательных жильцов принудительно, новому владельцу придётся собирать бумаги и обращаться в органы, а это — лишний труд и время.
- Многим покупателям просто не нравится, что в их новой квартире будут прописаны неизвестные люди.
Скрывать факт регистрации посторонних людей в квартире — плохая идея. Согласно Гражданскому кодексу сделку в этом случае можно признать недействительной. При этом собственник всё равно, скорее всего, узнает, что в квартире прописан кто-то ещё, например из квитанции за ЖКХ.
Право пожизненного пользования
Если человек прописан в квартире, но не живёт в ней, его можно выписать даже без его согласия — в этом случае он лишается права здесь проживать.
Но у регистрации в квартире есть и более серьёзная форма — она называется «правом пожизненного пользования». Людей, которые обладают таким правом, выписать из квартиры не получится — они могут сделать это только добровольно.
Кто имеет право пожизненного пользования:
- жильцы, которые добровольно отказались от приватизации квартиры;
- члены жилищно-строительного кооператива, их супруги и дети;
- супруги собственников, наследники или дарители, если это было прописано в договоре.
С такими жильцами новый владелец не сможет ничего сделать без их согласия, так что желательно поднять этот вопрос заранее.
Как узнать, кто прописан в квартире
Список зарегистрированных жильцов содержится в Едином жилищном документе (ЕЖД). Запросить его можно бесплатно в МФЦ или онлайн на Госуслугах — документ предоставят собственнику жилья или любому, кто прописан в квартире.
ЕЖД поможет развеять опасения покупателя или даст возможность владельцу самому убедиться, кто прописан в квартире.
Как снять жильцов с регистрации
Любой человек может сняться с регистрации сам. Если с этими людьми сохранились хорошие отношения, проще всего попросить их сделать это самостоятельно.
Без согласия человека можно выписать только через суд — причём истцом должен быть текущий собственник квартиры.
Собственника жилья без его согласия выписать вовсе не получится — например, если брат имеет ⅘ квартиры, а его сестра — ⅕ и брат продаст свою долю кому-то ещё, новый владелец не сможет выписать сестру, несмотря на то что владеет почти всей квартирой.
Чтобы лишить человека регистрации через суд, нужно:
- сначала попытаться договориться с ним во внесудебном порядке;
- предоставить суду доказательства, что жилец отказался выписываться;
- дополнить их подтверждением того, что он не живёт в данной квартире и не участвует в её содержании (не платит ЖКУ).
В случае продажи квартиры с прописанными жильцами договор можно дополнить пунктом о том, что они обязуются выписаться в течение определённого времени — это будет считаться попыткой договориться во внесудебном порядке.
Всё это может сделать как продавец квартиры до заключения сделки, так и новый владелец после того, как получит право собственности.
Разумный покупатель в такой ситуации будет удерживать солидную часть суммы (иногда до половины) до момента полной выписки. Или настаивать на использовании эскроу-счёта в банке: деньги попадут к вам только после того, как банк получит подтверждение, что квартира свободна от прежних жильцов.
Алексей Карниковюрист
Если же речь идёт о временной регистрации, можно ничего не делать — когда её срок закончится, жилец выпишется автоматически, а продлить срок без согласия собственника он не имеет права.
Что делать, если жильцов не получилось выписать до продажи
Каждый такой случай индивидуален и имеет много нюансов: насколько хорошие или плохие отношения сложились с прописанными жильцами на момент заключения сделки, какова вероятность конфликтной ситуации и т. д.
В любом случае главное — быть максимально прозрачным в вопросе и документально фиксировать договорённости. В противном случае договор купли-продажи могут признать недействительным.
Не верьте устным обещаниям. Всё, что сказано, не имеет юридической силы, если не доказано. Фраза «выпишусь после получения денег» ничего не стоит. Нужны нотариально удостоверенные обязательства о снятии с учёта и освобождении помещения. И даже они — не стопроцентная гарантия. Если прописанный, не будучи собственником, отказывается присутствовать у нотариуса или ставить подписи — это яркий сигнал остановить всё. Он даст о себе знать уже после продажи, — Алексей Карников.
Вот что стоит сделать, если вы продаёте квартиру с прописанным человеком:
- заранее ознакомить покупателя с ситуацией;
- прописать, что выпиской будет заниматься уже новый владелец;
- указать, что продавец обязуется оказывать помощь в этом вопросе и предоставлять бумажные доказательства.
Часто также советуют заранее скинуть цену на квартиру, поскольку желающих купить объект с обременением всегда меньше.
Если ситуация сложная и есть риск судебных споров, я всегда советую либо отказаться от сделки, либо соглашаться на неё только при существенной выгоде по цене и с обязательным юридическим сопровождением. В недвижимости нельзя полагаться на устные договорённости. Все условия должны быть зафиксированы документально. Это единственный способ сохранить спокойствие, деньги и нервы, — София Любимова.