Обезопасит ли полиграф при сделках с недвижимостью? Отвечают эксперты
Эксперты предполагают, что в 2026 году рынок недвижимости столкнётся с резким ростом случаев мошенничества и увеличением числа судебных разбирательств. Разберёмся, насколько эффективна проверка контрагента на полиграфе при имущественных сделках.
Что такое полиграф и когда его используют
Полиграф — это прибор, который измеряет во время опроса одновременно несколько физиологических параметров человека (например, дыхание и сердечно-сосудистую активность). Он не определяет ложь напрямую, а лишь фиксирует вегетативные реакции организма. Впоследствии анализом полученных данных занимается полиграфолог.
Стоит отметить, что показания полиграфа нельзя приравнять к весомым доказательствам, так как любые отклонения могут быть вызваны сильным эмоциональным напряжением или стрессом.
В современной юридической практике полиграф чаще всего используют в уголовных делах. Обычно пройти проверку на полиграфе предлагают обвиняемым, чтобы выяснить обстоятельства дела или подтвердить какие-то факты. Однако суды обычно не принимают результаты полиграфа в качестве доказательств.
Мартин ЗарбабянАдвокат
Зачем полиграф нужен при сделках с недвижимостью
При сделках с недвижимостью полиграф используется для проверки добросовестности контрагента. Простыми словами, этот прибор может помочь покупателю выявить скрытые мошеннические схемы и потенциальные риски.
Теоретически полиграф мог бы помочь выявить обман при совершении сделки, что особенно актуально после резонансных историй, таких как дело Долиной. Но на практике контрагент вряд ли согласится на столь радикальную меру проверки. Более того, показания, полученные на полиграфе, нельзя будет использовать в суде для своих интересов, поскольку их достоверность зависит от множества факторов.
Егор Солнцевадвокат Центральной коллегии адвокатов города Костромы
Важно понимать, что проверка на полиграфе проводится только добровольно, с письменного согласия участника. При этом результаты тестирования не могут служить безусловным доказательством недобросовестности контрагента в случае возникновения споров.
Верховный суд неоднократно подчёркивал, что выводы полиграфа не соответствуют требованиям закона к доказательствам, включая требование достоверности. Результаты тестов на полиграфе могут лишь помочь проверить информацию, но при необходимости они не смогут послужить полноценным доказательством в суде, — подчеркнул Мартин Зарбабян.
То есть вы можете провести проверку на полиграфе для себя, чтобы получить дополнительную информацию и принять взвешенное решение о покупке. Однако с юридической точки зрения результаты такого исследования:
- Не будут признаны судом.
- Не сыграют никакой роли в случае возникновения споров.
О чём нужно спросить на полиграфе при сделках с недвижимостью
Если вы всё-таки приняли решение провести проверку на полиграфе, заранее продумайте вопросы для собственника. На полиграфе следует задать только те ответы, которые впоследствии можно будет подтвердить документально.
Примеры вопросов
Формулировки должны быть чёткими и однозначными, чтобы ответ мог быть дан одним словом — «да» или «нет».
Подготовили примеры правильно составленных вопросов:
- Есть ли у вас как у продавца безусловное право распоряжаться жильём?
- Уведомлены ли все собственники и дольщики о сделке с недвижимостью?
- Есть ли неоформленные задолженности по коммунальным услугам (ЖКУ) и капитальному ремонту?
- Находится ли квартира на момент сделки под арестом или залогом?
- Есть ли у недвижимости другие покупатели или арендодатели?
- Ваше решение о продаже недвижимости добровольное?
- Планируете ли вы оспаривать сделку после её заключения?
- Есть ли в квартире зарегистрированные лица, обладающие правом приватизации?
Сколько стоит проверка на полиграфе
Цены на проверку на полиграфе зависят от региона и опыта работы полиграфолога. В Москве, например, средняя стоимость составляет около 20 000 рублей. Оплачивать услугу, скорее всего, будет та сторона, которая выступила инициатором. Поэтому стоит оценить, насколько целесообразно проводить проверку, результаты которой не будут признаваться в судах и официальных инстанциях.
Советы: что, помимо полиграфа, поможет избежать обмана на рынке недвижимости
Эффективным способом защиты от мошенничества на рынке недвижимости считается титульное страхование. Оно защищает покупателя от утраты права собственности на квартиру в результате судебного решения. Полис гарантирует выплату компенсации, если, например, сделку признают недействительной из-за банкротства продавца или мошенничества. При наступлении страхового случая выплата, как правило, будет равна либо рыночной стоимости квартиры, либо остатку задолженности по ипотеке (если полис оформлялся в рамках ипотечного страхования).
Артём Искрауправляющий директор «Ренессанс страхование»
Среди других действий, которые вы можете предпринять, чтобы минимизировать риски при сделках с недвижимостью:
- Убедитесь, что продавец — законный владелец недвижимости. Для этого запросите свежий документ, подтверждающий право собственности (например, выписку из ЕГРН).
- Проверьте реестр банкротов на сайте Федресурс. Если собственник в него включён, сделку могут оспорить, так как имущество должника не может быть свободно реализовано.
- Грамотно составьте договор. Пропишите в нём, что в случае признания сделки недействительной продавец обязуется вернуть полученные средства в полном объёме. Обязательно заверьте документ у нотариуса.
- Удостоверьтесь в дееспособности продавца. При подозрении недееспособности советуем обратиться к юристу, который специализируется на сделках с недвижимостью. Он сможет грамотно провести проверку и дать рекомендации по безопасности сделки. Самостоятельно вы можете изучить блок «особые отметки» в выписке из ЕГРН. Там указывают, что собственник ограничен в дееспособности или признан недееспособным (если это известно на момент получения выписки).
- Проверьте, есть ли долги за ЖКУ. Для этого запросите у продавца свежую выписку с лицевого счёта или обратитесь напрямую в ресурсоснабжающую организацию — контактную информацию можно найти на сайте «Госуслуги Дом» при введении адреса.
- Привлеките опытного юриста к оформлению сделки с недвижимостью. Специалист поможет выявить скрытые риски, такие как наличие зарегистрированных жильцов с правом на приватизацию или возможное существование наследников, претендующих на имущество.
Дополнительно советую использовать аккредитивный счёт при оплате. Тогда деньги поступят продавцу только после завершения регистрации права собственности и подписания акта приёма-передачи квартиры, — порекомендовал Егор Солнцев.
Пенсионерки придумали новую схему мошенничества с арендой. Что известно?