Покупка квартиры у пожилых: как не стать жертвой нового мошенничества

На вторичном рынке недвижимости появилась опасная тенденция: пожилые собственники продают квартиры, а спустя некоторое время пытаются вернуть их, заявляя, что были введены в заблуждение мошенниками или не осознавали последствий сделки. Из единичных эпизодов это постепенно превращается в устойчивую систему, из-за которой рискуют обычные добросовестные покупатели. Разберёмся, как работает новая схема обмана, почему она стала возможной и что можно сделать, чтобы защитить себя.

Что происходит: новая мошенническая схема

Возникший на вторичном рынке недвижимости мошеннический сценарий почти всегда одинаковый и выглядит так:

1. Квартира продаётся на законных основаниях.
2. Деньги передаются продавцу — часто пожилому человеку.
3. Через некоторое время бывший собственник подаёт заявление в полицию или иск в суд.
4. В жалобе он утверждает, что:

• не понимал смысла своих действий или не отдавал себе отчёт в происходящем;
• сделку заключил под давлением;
• стал жертвой мошенников.

В итоге покупатель, действовавший добросовестно, оказывается вовлечён в длительные судебные тяжбы и рискует потерять купленную квартиру, особенно если речь идёт о единственном жилье пожилого человека или недвижимости, проданной ниже рынка.

Своеобразный «катализатор»: дело Ларисы Долиной

Широкий резонанс вызвал случай с квартирой певицы Ларисы Долиной.

• В 2024 году Лариса Долина, поддавшись уловкам телефонных мошенников, продала свою квартиру в центре Москвы. Певица отдала злоумышленникам 112 млн ₽, вырученных после продажи жилья, хотя её рыночная стоимость была выше и составляла около 149 млн ₽. Часть денег певица перевела на «безопасные банковские счета», остальные передала курьерам.
• Когда артистка поняла, что её обманывают, она обратилась в полицию. По итогу 8 сентября Мосгорсуд признал законным решение Хамовнического суда вернуть певице её квартиру, проданную из-за мошенников. Произошедшее расценили в качестве «порока воли» — ситуации, когда участник сделки согласился на неё ошибочно либо по другим причинам, которые идут вразрез с его настоящими целями и желаниями. При этом артистку пока не обязали вернуть деньги, уплаченные покупательницей её квартиры.
• 27 ноября Кассационный суд рассмотрит жалобу покупательницы квартиры Долиной об оспаривании решения суда, признавшего договор купли-продажи недействительным.

Прецедент стал отправной точкой: теперь подобные иски подают всё чаще.

Реальные примеры

• Люберцы. 74-летняя женщина продала квартиру за 5 млн ₽. Получив деньги, она заявила, что действовала «по указке мошенников», и потребовала вернуть жильё. Покупатели — семья с детьми, приобретавшая квартиру в ипотеку.
• Казань. Пенсионерка продала жильё за 7 млн ₽, а затем обратилась в суд с требованием вернуть квартиру, отказавшись при этом возвращать деньги. Позже выяснилось, что похожим способом она обманула около 20 покупателей.
• Новосибирск. Семья купила дачу за 1 млн ₽, оформив ипотеку, но спустя месяц продавшая им участок пенсионерка потребовала вернуть имущество. Экспертиза признала, что она была введена в заблуждение — и объект вернули бывшей хозяйке. Покупатели при этом продолжают выплачивать ипотеку.

Как суды рассматривают такие споры

Судебная практика в большинстве случаев на стороне защиты пожилых и социально уязвимых граждан. Основания, на которые чаще всего ссылаются истцы:

• психические заболевания либо временные расстройства, подтверждённые экспертизой;
• давление третьих лиц;
• стресс или шоковое состояние;
• неспособность осознавать последствия сделки;
• отсутствие нотариального заверения при очевидной уязвимости продавца.

Позиция суда: добросовестный покупатель должен быть защищён, но не ценой ущемления прав слабой стороны сделки, если есть доказательства, что она не отдавала себе отчёт в своих действиях.

Отсюда возникает опасный вывод: достаточно заявить, что продавец — жертва мошенничества, а деньги переданы преступникам, — и суд может признать сделку ничтожной.

При этом в одном из недавних процессов суд в Якутии впервые принял сторону покупателя и отказался возвращать квартиру пожилой женщине, утверждавшей, что продала своё жильё под давлением мошенников. Прецедент стал заметным — о нём сообщили в пресс-службе Верховного суда республики. Ситуация развивалась так: в 2023 году пенсионерка оформила сделку и продала свою квартиру за 5,5 млн ₽. Позже она заявила, что будто бы действовала под воздействием телефонных злоумышленников, и попыталась оспорить договор, опираясь на выводы психиатрической экспертизы. Однако после апелляции покупателя Верховный суд пересмотрел решение. Судьи пришли к выводу, что при подписании договора женщина осознавала последствия своих действий, а признаков психического расстройства у неё выявлено не было. Кроме того, доказательств самого факта мошенничества представлено не оказалось. Поэтому суд встал на сторону покупателя и оставил квартиру за ним.

А если вы всерьёз задумываетесь о собственном жилье и хотите избежать возможных рисков, рассмотрите вариант с ипотекой.

Что предлагают власти

Чтобы уменьшить риск подобных ситуаций, обсуждаются несколько идей:

• Расширить функции нотариусов. Ввести обязательную правовую экспертизу объекта перед удостоверением сделки, которая будет состоять из:

1. Анализа истории переходов прав собственности.
2. Проверки судебных споров.
3. Выявления рисков последующего оспаривания.

Инициатива была внесена в Минюст депутатом Госдумы Александром Якубовским.

• Обязательная проверка дееспособности продавца. С таким предложением выступил глава комитета ГД по труду, соцполитике и делам ветеранов Ярослав Нилов. Речь о том, чтобы нотариус или профильный специалист фиксировал состояние продавца в момент сделки.

Ещё 22 ноября Росреестр предложил закрепить иной порядок возврата недвижимости при признании сделки недействительной. Суть инициативы следующая: запись о праве собственности должна аннулироваться только после того, как покупателю полностью вернут уплаченные средства. По мнению замглавы ведомства Алексея Бутовецкого, такой механизм соответствует базовому принципу Гражданского кодекса о встречном исполнении обязательств сторонами сделки. Подход «сначала деньги, потом имущество» поддержала и судья Верховного суда Татьяна Вавилычева.

Что нужно проверить перед покупкой квартиры: практический чек-лист покупателя

Чтобы минимизировать риски, важно ещё на этапе изучения потенциальной квартиры провести её комплексную проверку. Вот как это сделать.

Выписка из ЕГРН

Запросите свежую выписку из ЕГРН — это основной источник данных о квартире. В документе отражены:

• действующий собственник;
• наличие обременений, арестов, запретов;
• история перехода прав;
• сведения об участии объекта в судебных разбирательствах.

Именно эта информация позволяет убедиться, что квартира «чиста» и не вовлечена в конфликты, о которых умалчивают.

Правоустанавливающие документы: законность происхождения объекта

Изучите документы, на основании которых продавец получил квартиру: договор купли-продажи, дарения, наследство, приватизация. Важные моменты:

• отсутствие ошибок и разночтений;
• логичность цепочки переходов права;
• отсутствие признаков возможной недействительности документа.

Любые сомнения — повод насторожиться и привлечь к изучению бумаг специалистов.

Проверка обременений и ограничений

В Росреестре уточните, не находится ли недвижимость в залоге, под арестом или под запретом на регистрационные действия. Наличие обременений не всегда делает сделку невозможной, но часто создаёт дополнительные риски.

История собственников

Справки по квартире: кто прописан и есть ли долги

Запросите:

• сведения о зарегистрированных в квартире лицах (особенно важно убедиться, что нет несовершеннолетних);
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Долги и нарушения прав зарегистрированных жильцов нередко становятся причиной споров уже после покупки.

Семейное положение продавца

Если продавец покупал жильё в браке, потребуется нотариальное согласие супруга. Его отсутствие может стать основанием для последующего оспаривания сделки.

Титульное страхование

О чём ещё важно помнить

Как защититься от мошенничества и снизить риск оспаривания сделки: важные меры

Поэтому, помимо досконального изучения документов, необходима дополнительная проверка.

• Окружение продавца. Обратите внимание на то, кто участвует в переговорах и сопровождает продавца на сделке. Иногда именно «помощники» оказываются инициаторами будущих исков и попыток отменить сделку.

• Поведение продавца и основания для оспаривания сделки. Особенно важный пункт при сделках с пожилыми собственниками. Обратите внимание на:

1. Способность человека объяснить условия сделки.
2. Адекватность поведения.
3. Понимание последствий продажи.

Задавайте вопросы:

1. Кто инициировал продажу и есть ли в данном вопросе связь с какими бы то ни было третьими лицами.
2. Понимает ли собственник, что делает, и как планирует поступать дальше: спросите, где он будет жить, кто поможет ему после продажи жилья.

• Цена сделки. Существенно заниженная стоимость — почти всегда тревожный сигнал. Это может указывать на давление на продавца, попытку скрыть проблемы или готовящийся судебный спор. Будьте особенно внимательны, если вас торопят: в спешке легко упустить важные детали. К тому же такое поведение может быть признаком того, что сделку в будущем попробуют оспорить.
• Нотариальное оформление и видеофиксация. Это один из самых надёжных инструментов: нотариус определит, что продавец находится в ясном уме и осознаёт свои действия. Также при подписании акта приёма-передачи квартиры записывайте происходящее на видео, пригласите свидетелей.
• Контролируемые расчёты. Используйте аккредитив — форму безналичных расчётов, при которой банк выступает гарантом исполнения обязательств между покупателем и продавцом. Кредитное учреждение заморозит средства и выдаст их продавцу только после того, как тот подтвердит выполнение условий договора. Это исключит вмешательство третьих лиц при оплате и сделает сделку максимально прозрачной.

Если сделка всё же оспорена

Вернуть жильё или деньги будет непросто. Если суд признает договор недействительным:

• квартира вернётся прежнему владельцу;
• покупатель сможет потребовать отдать ему уплаченные деньги, но вернуть их сложно. В большинстве случаев, когда суд отменяет сделку с пожилым продавцом, средства уже либо переведены мошенникам, либо потрачены, а у пенсионера нет активов для их возмещения.

Единственное верное решение в такой ситуации — бороться до конца: следует подавать апелляционные и кассационные жалобы вплоть до обращения в Верховный суд.

Главное: как покупателю защитить себя

1. Проверяйте историю жилья: переходы права собственности, наличие споров, арестов, притязаний.
2. Насторожитесь, если объект продаётся по цене сильно ниже рынка. Это один из факторов риска.
3. Обращайте внимание на состояние продавца. Если он явно нервничает, плохо ориентируется, сбивается, лучше отказаться от сделки.
4. Оформляйте сделку только в рамках взаимодействия с нотариусом. Это убережёт вас от возможных ошибок и рисков.
5. Фиксируйте процесс покупки жилья. Пригласите нотариуса и свидетелей, записывайте происходящее на видео.
6. Сохраняйте документы и любые доказательства вашей добросовестности. Они могут стать решающими в суде.

К сожалению, стопроцентной защиты нет. Но грамотный подход — глубокая проверка объекта, продавца и его окружения — позволит снизить риски до минимально возможного уровня.

Зачем нужна справка от психиатра перед сделкой с недвижимостью