Чем опасна временная регистрация арендатора для собственника квартиры
По статистике, почти каждый пятый житель крупных российских городов сдаёт жильё в аренду. И многие сталкиваются с вопросом: оформлять ли временную регистрацию арендаторам, которые остаются в квартире больше трёх месяцев. По закону собственник обязан помочь съёмщику пройти эту процедуру. На практике же владельцы недвижимости нередко стараются избежать этой обязанности. Разберёмся, почему так происходит, что представляет собой временная прописка, когда она необходима и какие риски может создать для владельца жилого помещения.
Постоянная и временная регистрация: ключевые отличия
- Постоянная регистрация (прописка) — это адрес, который гражданин указывает как своё основное, бессрочное место проживания. Обычно она оформляется там, где человек владеет жильём или имеет долю собственности.
- Временная прописка нужна, когда человек живёт где-то дольше 90 дней, но не по месту постоянной прописки. Она не заменяет постоянную регистрацию и действует ограниченный срок — максимум пять лет. Оформляется для арендатора с согласия собственника недвижимости, в которой он планирует жить.
Сроки оформления
- Постоянная регистрация — в течение 7 дней после переезда или выписки из квартиры.
- Временная регистрация — в течение 90 дней с момента фактического заселения в арендованное жильё.
Какие граждане имеют право сдавать квартиру
Распоряжаться недвижимостью может только собственник. Или его законный представитель на основании одного из документов:
- договора безвозмездного пользования (даёт право сдавать, но не продавать жильё);
- договора аренды с правом субаренды;
- доверенности от собственника.
Когда временная регистрация арендатора не нужна
Есть ситуации, в которых регистрировать жильцов необязательно:
- Живут родственники, и собственник сам прописан в квартире.
- Арендатор прописан в том же регионе. Например, петербуржцы решили сняли квартиру в Санкт-Петербурге, но в другом районе, пока в их собственном жилье идёт ремонт.
- Пребывание в специализированных учреждениях: отелях, санаториях, больницах — в них регистрацией гостей занимаются администрации.
Что будет, если регистрацию не оформить
Если гражданин проживает по новому адресу более трёх месяцев без оформления регистрации, последствия возникнут для обеих сторон — и нанимателя, и владельца.
- Штраф для собственника и арендатора — от 2000 до 5000 рублей, в Москве и Санкт-Петербурге — от 5000 до 7000 рублей.
- Если квартира сдаётся неофициально, за неуплату налогов собственников ждёт дополнительное наказание в виде начисления штрафов и пени.
Какие риски несёт временная регистрация для собственника
Несмотря на то что оформление временной регистрации — обязанность собственника при сдаче жилого помещения внаём, данная процедура сопровождается рядом существенных правовых и финансовых рисков, которые необходимо учитывать владельцам недвижимости.
Марина ПоляковаКандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры государственного и муниципального управления ГУУ
Рассмотрим основные.
- Сложности с выселением. Зарегистрированный человек обладает определённым юридическим статусом: получив регистрацию по месту пребывания, он приобретает законное право на проживание в помещении в течение конкретного срока. Если возникнет конфликт или необходимость досрочно прекратить договор найма, собственник не сможет просто выселить зарегистрированное лицо.
Для принудительного прекращения права пользования до истечения срока регистрации необходимо обращаться в суд. А судебный процесс требует веских оснований, таких как систематическое нарушение условий договора найма (например, неуплата коммунальных платежей, порча имущества или нарушение общественного порядка). Причём получение этих доказательств и судебного решения о выселении — длительная и трудоёмкая процедура, — уточняет Марина Полякова.
- Рост коммунальных платежей. В ряде регионов тарифы на услуги формируются в зависимости от количества зарегистрированных. Чаще всего увеличиваются:
- Размер платы за вывоз мусора.
- Расходы на воду при отсутствии счётчиков.
- Риск обвинений в фиктивной регистрации.
Отдельно стоит упомянуть ситуацию, когда человек зарегистрирован формально и фактически не живёт по указанному адресу. Если это будет установлено, собственнику могут предъявить обвинение в фиктивной регистрации. И ответственность понесёт прежде всего владелец квартиры, вплоть до административной или уголовной.
София Любимоваэксперт по недвижимости, основатель и директор агентства недвижимости «ЛЮБИМОЕ»
- Неправомерное использование адреса и имущества. Некоторые арендаторы используют адрес регистрации в целях, о которых собственник даже не подозревает.
Бывают случаи, когда временно зарегистрированное лицо использует адрес проживания для целей, не связанных с наймом: оформляет кредиты, регистрирует бизнес (фирмы-однодневки), занимается противоправной предпринимательской деятельностью, получает пособия или совершает другие незаконные действия, — добавляет София Любимова.
Последствия для собственников в таком случае могут быть очень серьёзными:
- Визиты приставов или коллекторов.
- Арест имущества в квартире (впоследствии придётся доказывать, что оно принадлежало вам, а не арендатору).
- Риск привлечения к ответственности, если будет установлено, что собственник был в курсе нарушений.
- Проблемы при продаже квартиры. Наличие временно зарегистрированных лиц — это обременение. Потенциальные покупатели:
- Обычно требуют снятия всех жильцов с регистрационного учёта до совершения сделки.
- Могут отказаться от покупки или попросить существенно снизить цену, если жильцы не захотят выписываться добровольно.
Регистрация детей: какие риски есть для собственника
Регистрация несовершеннолетних детей по месту пребывания их законных представителей (родителей или опекунов) осуществляется в упрощённом порядке — согласие собственника на регистрацию ребёнка не требуется, если родитель уже зарегистрирован в данном помещении. Основной риск в том, что досрочно снять ребёнка с регистрации бывает сложно. Обычно его временная регистрация заканчивается вместе с регистрацией родителя. Но если случается что-то непредвиденное — например, ребёнок остаётся без родителей, — тогда снять его с учёта можно только через органы опеки. Досрочное снятие возможно лишь в том случае, если подтвердить, что ребёнок действительно фактически перестал проживать по адресу (переехал) или что у него есть право жить в другом месте, — объясняет Марина Полякова.
Чтобы снизить риски в данной ситуации, собственнику стоит:
- оформлять временную регистрацию только на минимально необходимое время, которое будет соответствовать сроку действия договора найма;
- тщательно проверять благонадёжность семьи арендаторов, особенно при наличии у них несовершеннолетних детей.
Может ли собственник отменить регистрацию до окончания её срока
Односторонне — практически нет. В рамках постановления правительства временная регистрация арендатора прекращается:
- автоматически по истечении срока договора аренды;
- если лицо, временно зарегистрированное, самостоятельно подаст заявление о снятии с регистрационного учёта;
- по заявлению собственника, если человек реально больше не живёт в его квартире;
- в случае фиктивной регистрации или когда собственник жилого помещения не знал, что в его недвижимости прописали другого человека;
- в случае смерти арендатора.
Если зарегистрированное лицо фактически продолжает проживать в помещении и отказывается добровольно сняться с учёта, собственник не сможет аннулировать регистрацию исключительно по своему усмотрению. Судебная практика исходит из того, что решение о прекращении регистрации по инициативе владельца жилья будет недействительным, если арендатор не покинул квартиру. Для принудительного снятия с регистрационного учёта расторгать договор найма, а затем в судебном порядке добиваться выселения гражданина и прекращения его права пользования жилым помещением придётся собственнику, — подчёркивает Марина Полякова.
Как собственнику обезопасить себя: практические рекомендации
Чтобы минимизировать риски при оформлении временной регистрации:
- Всегда заключайте письменный договор найма. Включите в него:
- Срок проживания и время действия регистрации.
- Порядок оплаты, в том числе расчёт коммунальных платежей.
- Ответственность за нарушения правил договора и противоправные действия.
- Условия досрочного расторжения контракта.
Важно отдельно указать, что регистрация детей допускается лишь по письменному согласованию. И ещё один момент: регистрировать стоит только тех, кто реально живёт в квартире, а не тех, кому нужна отметка “для работы” или “для школы”. Если относиться к вопросу серьёзно, временная регистрация становится удобным инструментом и не создаёт проблем. Всё зависит от того, насколько грамотно оформлен договор аренды и как чётко определены правила, — советует София Любимова.
- Ограничивайте срок регистрации. Не нужно регистрировать арендатора на максимально возможные пять лет, если, к примеру, срок действия договора — всего год.
- Регулярно контролируйте своевременность и полноту оплаты коммунальных услуг. Требуйте с нанимателя предоставлять вам квитанции.
- Храните все документы, которые подтверждают ваши права и отношения с нанимателем. Оригиналы договора, заявления о регистрации арендатора, платёжные квитанции — всё это может понадобиться в спорной ситуации.
Главное
- Временная регистрация обязательна, если арендатор живёт по новому адресу более 90 дней — ответственность за её отсутствие несут обе стороны. Штрафы составляют от 2000 до 5000 рублей (в Москве и Санкт-Петербурге — 5000–7000 рублей).
- Постоянная и временная регистрация отличаются: временная не отменяет прописку и действует ограниченный срок (до 5 лет).
- Временная регистрация не требуется, если жильцы — родственники собственника или прописаны в том же регионе.
- Основной риск для собственника — сложности с выселением: зарегистрированного жильца можно снять с учёта только через суд, если он не желает выезжать добровольно. Кроме того, временная регистрация способна повлиять на коммунальные платежи, адрес могут использовать в сомнительных целях, а процесс продажи квартиры станет сложнее.
- Регистрация детей — отдельный риск, так как снять ребёнка с учёта досрочно сложно, нередко требуется участие органов опеки.
- Чтобы снизить риски, собственнику важно:
- Заключать подробный письменный договор найма.
- Ставить минимальный срок регистрации, равный сроку договора.
- Хранить все оригиналы документов, которые связаны с арендой квартиры.
Какой штраф грозит за отказ оформить временную регистрацию жильцам