Зачем нужна справка от психиатра перед сделкой с недвижимостью
По оценкам экспертов, 5–7% рынка недвижимости составляют спорные сделки: то есть те, которые могут признать незаконными. Одна из частых причин — недееспособность собственника, с которым заключали договор купли-продажи, или его нестабильное состояние. Рассказываем, как обезопасить себя и жильё с помощью справки от психиатра.
Дееспособность — что это
Так называют состояние, при котором человек может брать на себя разные обязанности и пользоваться своими гражданскими правами, в том числе голосовать, составлять завещание, покупать и продавать недвижимость. По закону дееспособными люди становятся, когда достигают совершеннолетия. Но существует ряд исключений.
Например, взрослые часто теряют подобный статус из-за психических заболеваний. Пациенты с Альцгеймером не отвечают за свои действия, то же касается людей с крайними формами шизофрении. При этом нахождение в психиатрической лечебнице ещё не означает, что человек недееспособен, — важен сам диагноз.
Лишение дееспособности происходит через суд с обязательной экспертизой. Практикующие юристы регулярно сталкиваются с ситуациями, когда подобные проблемы вскрываются после сделки, потенциально делая её оспоримой.
Владислав Марменковадвокат по уголовным, гражданским и семейным делам
Что делать, если человек дееспособен, но не отдаёт себе отчёт в происходящем
По статье 177 Гражданского кодекса РФ сделку аннулируют, если человек не владел собой, даже когда у него не было официального диагноза. В качестве примера можно привести жертв мошенников или пожилых людей, на которых давят родственники.
Получите заключение психиатра, в котором подтвердится, что продавец не находится под влиянием третьих лиц.
Елена Королёваюрист, специалист по работе с проблемными активами и банкротству
Кейс Долиной: для чего нужно психиатрическое освидетельствование
Если на момент заключения сделки один из участников был недееспособен или не понимал значения своих действий, её признают недействительной. Причём произойти это может постфактум, когда вы уже приобрели квартиру и заехали в неё. Клиент останется ни с чем, если заранее не включит в договор купли-продажи пункт о том, чтобы ему вернули деньги при аннулировании соглашения.
Если собственник был дееспособным, но в момент заключения сделки подвергался внешнему давлению, соглашение всё равно расторгнут. Самый громкий случай произошёл с певицей Ларисой Долиной.
Она, попав под влияние мошенников, продала квартиру Полине Лурье, а потом отдала злоумышленникам полученные деньги. Защита говорила, что звезда была в состоянии «психической неустойчивости». В итоге сделку признали недействительной: артистка вернула себе жильё, но ни в чём не повинная покупательница осталась без квартиры и средств.
Прецедент показал, насколько рискованно приобретать квартиры у людей в возрасте или с подозрением на недееспособность. В такой ситуации клиенты могут остаться незащищёнными. Юристы опасаются, что из-за кейса Долиной «обвалится» рынок вторичной недвижимости: люди будут брать жильё в новостройках, чтобы обезопасить себя от оспаривания сделок.
Как подтвердить дееспособность
Чтобы понять, отдаёт ли человек отчёт своим действиям, нужно одно из двух:
- Вызвать психиатра на сделку (врач обязан представиться и предупредить о том, что будет происходить, причём обе стороны должны согласиться на проверку).
- Получить справку после медосвидетельствования.
Первый способ не очень надёжный. Специалист только зафиксирует, что в момент заключения соглашения участники осознавали происходящее. Это не приравнивается к диагнозу. Кроме того, если болезнь была в ремиссии, соглашение всё равно получится оспорить спустя время и присутствие психиатра юридически вам не поможет.
Вызов врача — скорее имиджевый ход, чем реальная защита. Юридической силы такое присутствие не имеет, поскольку оценка состояния в конкретный момент не исключает возможности последующего оспаривания, — рассказал юрист Владислав Марменков.
Можно ли не подтверждать дееспособность
Справка и вызов специалиста — необязательные условия для сделки. Но с их помощью вы сможете хоть и частично, но обезопасить себя от рисков.
Как получить справку о дееспособности
Документ гарантирует, что человек не страдает от заболеваний и не стоит на учёте в психоневрологическом диспансере. Просите продавца показать вам актуальное заключение врача. Старые справки бесполезны в спорной ситуации — психическое заболевание может развиться позже.
Отправиться на экспертизу получится только по своему желанию. Собственник должен прийти в психоневрологический диспансер (ПНД) по месту регистрации (для Москвы) и заплатить за услугу от 1500 до 2000 рублей. Если вы выступили инициатором, можете сами перечислить ему деньги за процедуру. Отказ от обследования должен вас насторожить.
Всегда ли поможет справка из ПНД
Документ не даёт 100%-ной гарантии, что купля-продажа пройдёт без проблем. Обычно во время официальных разбирательств проводят судебную, а не психиатрическую экспертизу. Судмедэксперты учитывают предыдущие диагнозы, но не всегда их подтверждают.
Всё потому, что врач, выписывая справку из ПНД, не наблюдает пациента в динамике. Этим активно пользуются мошенники: продают недвижимость, ждут пару лет, а потом возвращают себе квартиру, оспаривая сделки. Деньги покупателям не возвращают, если в договоре нет соответствующего пункта.
Заключение психиатра служит одним из доказательств дееспособности, но не исключает возможности оспаривания. Суд исследует обстоятельства, включая условия совершения сделки, соответствие волеизъявления действительной воле сторон, — дополнил юрист Владислав Марменков.
Как договориться с недееспособным продавцом
В случае недееспособности собственника он должен оформить доверенность на кого-то из родственников. Тогда вы будете вести дела не с владельцем квартиры, а с его законным представителем.
Как ещё обезопасить себя при покупке недвижимости
Мы собрали несколько советов, которые помогут проверить продавца:
- Проведите беседу, изучите профили собственника в социальных сетях.
- Запросите выписку из ЕГРН — там указывают недееспособность. Документы может заказать владелец недвижимости через Госуслуги, ему придётся заплатить 940 рублей.
- Привлеките нотариуса, он подтвердит адекватность двух сторон.
- Попросите свидетелей присутствовать при подписании соглашения.
- Зафиксируйте договорённость на видео.
Попробуйте связаться с родственниками владельца квартиры и спросить их, что они знают о продаже имущества. Продавцы, которые находятся под влиянием мошенников, обычно не рассказывают о сделках близким, — сообщила юрист Елена Королёва.