Семья может потерять жильё из-за займа: реальная история

Критическая ситуация может вынудить человека идти на отчаянные меры и принимать необдуманные решения. Финансовые трудности привели Рустема Мифтахова из Чистополя к займу под залог единственной квартиры матери. Теперь семья рискует потерять жильё. Вместе с экспертами разбираем, как защитить себя и имущество от подобных рисков.

История Рустема Мифтахова: он хотел выбраться из долгов, но увяз ещё больше

Инвестиции с подвохом

В январе 2024 года жителя Чистополя Рустема Мифтахова обманули мошенники. Они написали мужчине на «Авито» и постепенно вошли в доверие. Мифтахову, у которого были долги и финансовые трудности, предложили «выгодную схему инвестирования». Но для старта требовалась немаленькая сумма — 700 тысяч рублей.

К тому моменту Рустем уже получил несколько отказов от банков, поэтому решил поискать частного инвестора — человека, который мог бы выдать заём из собственных средств. Таким образом, на «Авито» мужчина нашёл компанию «Финансы и кредит», предоставляющую услуги юридического консалтинга. Оператор показался Мифтахову участливым и понимающим и даже дал потенциальному клиенту контакт руководителя компании Дамира Тухватуллина. Тот посоветовал мужчине обратиться к своему партнёру — Максиму Люлину.

Пообщавшись с Люлиным, Мифтахов выяснил, что новый знакомый располагает нужной суммой и готов выдать её под небольшой, как он говорил, процент. Тогда казалось, что проблема только одна — нужно заплатить Тухватуллину 70 тысяч рублей за услуги посредника.

Кредитор также попросил гарантий. В качестве залога Рустем предложил квартиру матери, Гузели Мифтаховой. Это было единственное жильё семьи. Тем не менее Рустем заключил договор с Максимом Люлиным в многофункциональном центре (МФЦ). Мать доверилась сыну и не возражала против его планов.

По словам адвоката семьи, Гузель Мифтахова уже много лет страдает психическим заболеванием и в момент подписания документов могла не до конца понимать последствия своих действий. Однако актуального медицинского заключения, подтверждающего это, у семьи нет.

Обещанную сумму Люлин перевёл Мифтахову двумя траншами. Перед получением второй части денег заёмщик заплатил компании «Финансы и кредит» обещанную комиссию. Оставшуюся сумму он отправил тем самым «доброжелателям» с «Авито», которые обещали научить его инвестировать. Но после этого они перестали выходить на связь, и мужчина понял, что столкнулся с мошенниками.

Просрочка и суд

Мифтахов обратился в полицию, и его признали потерпевшим, но вернуть деньги мужчине не удалось. Первые девять месяцев Рустем исправно выплачивал Люлину долг — по 31 тысяче рублей ежемесячно. Всего он выплатил 279 тысяч рублей. Но затем финансовое положение заёмщика ухудшилось, и он перестал справляться с платежами.

Мифтахов пытался попросить отсрочку, но Люлин навстречу не пошёл. Кредитор сразу предъявил к уплате более 900 тысяч рублей: долг вырос до этой суммы из-за пеней и неустойки. Чтобы взыскать деньги, он обратился в суд. Требования Люлина частично удовлетворили: с семьи взыскали часть процентов, штрафов и судебные расходы. Кроме того, было принято решение выставить на торги заложенную квартиру. Если Мифтаховы не закроют долг, то лишатся единственного жилья.

Чтобы избавиться от долгов, Рустем и его мать решили начать процедуру банкротства. Но в их ситуации это мало чем помогло. Чтобы сохранить имущество, им нужно выполнять план реструктуризации, а ежемесячный платёж в таком случае составит 36 тысяч рублей. Это даже больше изначального платежа, и Мифтахов признаётся, что не сможет вносить такие суммы.

В результате 3 июля 2025 года Арбитражный суд Республики Татарстан признал Рустема Мифтахова банкротом. А также подтвердил право Люлина как залогового кредитора. Квартира может быть продана с торгов в ходе банкротства, и тогда деньги от её продажи в первую очередь пойдут на погашение требований Люлина, а оставшаяся часть (если она будет) распределится между другими кредиторами. Если Мифтаховы не закроют долг, они могут лишиться единственного жилья.

Частичное удовлетворение требований кредитора постановил и Чистопольский городской суд: взыскать денежные средств в размере около 739 тысяч рублей, а также проценты за пользование займом в размере около 130 тысяч рублей и неустойку в размере 31,9 тысячи рублей. Но он отказал во взыскании квартиры, в отношении которой уже введена процедура реализации из-за признания Мифтахова банкротом.

Подозрения на нечестность

Во время судебного процесса на связь с семьёй вышел адвокат Ренат Байманов. Среди его подзащитных уже были заёмщики, которые имели дело с Максимом Люлиным. Защитник утверждает, что Люлин систематически выдаёт займы под залог недвижимости разным людям, а затем через суд взыскивает долги и получает возможность забрать себе заложенное имущество.

В открытых источниках есть несколько судебных дел (№ 2-1045/2024, № 2-3345/2024, № 2-4503/2023), где Люлин выступал кредитором при схожих обстоятельствах. По мнению Байманова, это может указывать не на разовые частные займы, а на предпринимательскую деятельность по кредитованию, которая должна вестись через лицензированные финансовые организации.

Версия стороны кредитора

Редакция «Рамблера» запросила комментарии в компании «Финансы и кредит», но организация не ответила до публикации материала.

Адвокат кредитора Фарит Абитов в ответ на запрос редакции сказал, что Максим Люлин не является партнёром или сотрудником компании «Финансы и кредит», и не знает, через какую именно последовательность знакомств заёмщик на него вышел.

Также защитник утверждает, что действия Максима Люлина полностью соответствовали закону: заёмщик добровольно подписал договор и согласился предоставить квартиру в залог. По словам защитника, все условия со своей стороны Люлин выполнил.

После возникновения просрочки Люлин не обращался в суд немедленно, подчеркнул адвокат. На связь с его представителями выходила мать Мифтахова и просила предоставить дополнительное время. Люлин ожидал исполнения ещё несколько месяцев.

При этом конкретного плана погашения, нового графика с реальными сроками и суммами либо частичного платежа, который подтверждал бы начало урегулирования, предложено не было, отметила сторона кредитора. После направления требования о досрочном возврате займа и дальнейшего неисполнения обязательств Люлин обратился в суд.

Защитник также опровергает обвинения Люлина в незаконной предпринимательской деятельности. По его словам, судебные дела с участием кредитора не указывают на использование одной и той же схемы — среди них встречаются случаи приобретения Люлиным права требования по договору цессии, а также ситуации, когда несколько записей в ЕГРН относились к одному обязательству, но были связаны с наследованием или долевой собственностью.

По словам юриста, после сделки с Люлиным и возникших проблем Мифтахов обратился к услугам раздолжнителей, которые уговорили его на процедуру банкротства. Должнику пообещали, что в рамках процедуры ему не придётся платить по обязательствам, а жильё удастся обезопасить. И только в ходе судебного процесса заёмщик понял, что квартира в залоге будет продана с торгов. Заёмщик пострадал из-за обращения к мошенникам и раздолжнителям — а кредитор просто использует законные средства, чтобы возместить свой ущерб.

Как работают частные займы в России

В российском законодательстве нет понятия «частный кредитор», разъясняет финансовый советник Алексей Родин. Все легальные кредиторы, которые выдают деньги в долг под проценты, включены в реестры Банка России. Это юридические лица, которые имеют статус банка, микрофинансовой организации (МФО), ломбарда, кредитно-потребительского кооператива.

Частное лицо может выдать заём, но не имеет права делать это на регулярной основе. Если гражданин систематически получает доход в виде процентов, он обязан зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель или юридическое лицо. Только тогда его деятельность попадёт под ограничения по максимальным процентным ставкам.

Особенно опасны частные займы под залог имущества, когда заёмщик соглашается передать его кредитору, если не сможет погасить долг. Залогом может быть движимое и недвижимое имущество, если его использование в таком качестве не запрещено законом.

Заложенное имущество необязательно отдают заимодавцу — обычно оно остаётся у заёмщика. Например, если в залоге машина, человек может на ней ездить. Но продать или подарить её без разрешения кредитора нельзя.

Если заёмщик перестаёт платить или не возвращает деньги в установленный срок, залог может быть продан, а полученные средства пойдут на уплату долга, включая проценты, штрафы и пени, если они есть. Если после этого что‑то останется, эти деньги вернут заёмщику. А если средств не хватит, заёмщик должен будет доплатить разницу.

Важно: в такой ситуации на торги могут выставить даже единственное жильё, если собственник сам согласился передать его в залог.

Как работает схема ипотечного донорства и чем она опасна

Чем опасны серые кредиторы

Нелегальные кредиторы зарабатывают на должниках, оказавшихся в трудной жизненной ситуации. Через посредников они выдают займы под залог имущества по завышенным ставкам. После первой же просрочки начисляются огромные штрафы, и долг быстро вырастает в несколько раз.

Проблема в том, что деятельность частных кредиторов контролируется слабее, чем работа банков и микрофинансовых организаций. Из-за этого в сфере залоговых займов могут появляться недобросовестные участники, которые ищут людей с плохой кредитной историей.

Вот какие проблемы могут возникать:

• Завышенные и непрозрачные ставки. Мошенники устанавливают огромные проценты, маскируя это за мелким шрифтом или бюрократическими формулировками, — человек не понимает, сколько реально придётся вернуть.
• Навязывание жёстких условий. В договор включают кабальные пункты: например, огромные штрафы за один день просрочки. В будущем ситуация, в которой возникает просрочка, может создаваться искусственно.
• Давление и угрозы. Нелегальные кредиторы нередко используют психологическое давление, звонки с угрозами, запугивание родственников. Это выходит за рамки закона, но в теневой сфере такие методы распространены.
• Подмена документов. Бывает, что под видом договора займа человеку дают на подпись договор купли‑продажи квартиры или доверенность с широкими полномочиями, — так можно лишиться жилья.
• Рефинансирование на худших условиях. Должнику с плохой кредитной историей предлагают «помочь закрыть старый долг», но выдают новый заём под ещё больший процент. В итоге долги растут, и выбраться из них становится почти невозможно.
• Отсутствие защиты прав заёмщика. Если в легальном сегменте (банки, МФО) есть надзор ЦБ, правила и механизмы жалоб, то с частным теневым кредитором спорить зачастую очень трудно. Договор может быть оформлен так, что в суде почти невозможно доказать обман.

Использование персональных данных в преступных целях. При оформлении «займа» у нелегалов человек передаёт копии документов и данные карт, которые потом могут использовать для новых мошеннических схем.

Примеры таких ситуаций

В 2021 году в СМИ обсуждалась деятельность компании «Живые деньги». Организация через объявления и посредников находила людей с финансовыми проблемами. Сотрудники компании представлялись кредитными брокерами и предлагали людям быстро получить деньги под залог квартиры.

Формально заём выдавали не МФО, а частные инвесторы — это позволяло обходить запрет на кредитование граждан под залог жилья. Договоры содержали высокие проценты и штрафы. Когда наступал срок платежей, кредитор, как утверждали некоторые потерпевшие, переставал выходить на связь. Из-за этого возникала просрочка и долг многократно увеличивался. Затем кредитор обращался в суд и добивался взыскания заложенной недвижимости либо её продажи с торгов.

Сообщалось, что несколько сотен человек могли лишиться жилья. В отношении сотрудников компании возбудили несколько уголовных дел о мошенничестве, незаконной деятельности по привлечению денег и создании преступного сообщества. Фирма прекратила работу в 2022 году.

В октябре 2021 года Верховный суд России встал на сторону ещё одной пострадавшей. В 2014 году женщина заняла у частного инвестора 200 тысяч рублей под 8% в месяц на три года. В обеспечение долга заимодавец требовал оформить на него недвижимость. В 2018 году его привлекали к ответственности за незаконную выдачу займов без регистрации бизнеса, однако после этого он продолжил выдавать займы.

Когда возникла просрочка, кредитор подал в суд на должницу и потребовал вернуть деньги с процентами. Она в ответ просила признать договор недействительным. Суды первых инстанций частично удовлетворили иск заимодавца, а встречный иск отклонили. Верховный суд указал на признаки нелегального предпринимательства и отменил решения нижестоящих судов.

Как не попасть на мошенников и не лишиться жилья

Эксперты дали потенциальным заёмщикам советы, как избежать обмана при заключении кредитного договора.

1. Не паникуйте. Мошенники часто торопят, пугают последствиями и требуют действовать немедленно, объяснил руководитель управления противодействия мошенничеству «Свой Банк» Сергей Игошин. Он рекомендует в таких случаях взять паузу для размышлений.
2. Проверяйте компанию в официальном реестре перед тем, как подписывать договор, рекомендует Алексей Родин. Легальному кредитору невыгодно забирать вашу квартиру — он хочет получить проценты. Аферистам нужна именно ваша собственность, чтобы переписать её на себя.
3. Оцените сумму. Не рискуйте жильём ради займа в несколько сотен тысяч рублей. У легальных кредиторов сумма займа под залог обычно ниже оценочной стоимости жилья. Если речь идёт о квартире в регионе, проверьте, соотносится ли сумма займа со стоимостью объекта и условиями договора.
4. Перепроверяйте любую информацию. Обещания «спасти имущество» или «выдать деньги без проверок» — это маркер риска. При малейших сомнениях покажите документы юристу, советует Игошин.

Перед займом под залог жилья нужно проверить кредитора в реестрах Банка России, показать договор независимому юристу и не подписывать документы под давлением.

Эксперты предупреждают: поспешное решение о банкротстве может обернуться потерей имущества. Обращение к так называемым раздолжнителям (компаниям, обещающим закрыть кредиты за минимальную плату) часто лишь усугубляет ситуацию. Такие организации обычно берут деньги авансом, но не решают проблему залога.

Могут ли забрать единственное жильё за долги — личный опыт и советы юриста