Как закрыть ипотеку быстрее: три способа сократить срок кредита и сэкономить на процентах

Ипотека — это долг на годы, а иногда и десятилетия. Но чем раньше вы закроете жилищный кредит, тем больше сэкономите и скорее станете полноправным владельцем квартиры. Разбираемся, как подойти к закрытию ипотеки грамотно: от оценки своих финансов до способов ускорить погашение долга.

Что важно знать об ипотеке

Ипотека представляет собой долгосрочный целевой кредит на покупку недвижимости. Объект покупки — квартира или дом — передаются в залог кредитору до погашения долга. Это накладывает ограничения на распоряжение имуществом: вы не можете его продать, подарить или обменять без согласия кредитора.

Основные условия ипотеки:

• Срок: до 30 лет.
• Ставка: может быть рыночной (19–21%) или льготной (до 6%).
• Первоначальный взнос: минимальный порог — от 20% цены объекта.
• Доступная сумма: по базовым программам банки предлагают до 100 миллионов рублей; льготная ипотека в зависимости от программы и региона ограничена лимитом в 6–12 миллионов рублей.
• Страховка: обязательное страхование предмета залога.

Платежи по ипотеке складываются из основного долга и процентов. В первые годы большая часть платежа уходит именно на проценты. Из-за этого срок ипотеки влияет на общую переплату: чем он больше, тем больше вы заплатите банку. Поэтому многие заёмщики стремятся закрыть кредит как можно скорее.

Что проверить перед закрытием ипотеки

Перед тем как направлять средства на досрочное погашение ипотеки, оцените свою финансовую ситуацию.

Шаг 1. Подсчитайте доходы и расходы

Определите, сколько денег ежемесячно остаётся у вас после всех обязательных платежей. Если вы планируете потратить на досрочное погашение кредита крупную сумму, убедитесь, что у вас остаётся финансовая подушка на 3–6 месяцев. Без неё можно попасть в сложную финансовую ситуацию в случае потери работы, проблем со здоровьем и других непредвиденных ситуаций.

Шаг 2. Определите доступный бюджет для досрочного погашения

Определите, какую сумму вы можете направить на досрочное погашение кредита, чтобы это не сказалось на ваших текущих тратах. Даже регулярные взносы в 5–10 тысяч рублей способны существенно ускорить выплату долга. Увеличить эти поступления помогут пересмотр расходов и поиск новых источников дохода.

Если крупная сумма уже накоплена, но вы пока не готовы вносить её в счёт досрочного погашения, стоит временно разместить деньги под проценты.

Шаг 3. Запросите свою кредитную историю

Эту услугу можно бесплатно получить два раза в год через бюро кредитных историй (БКИ). Хорошая кредитная история пригодится, если вы решите рефинансировать ипотеку.

Как можно ускорить выплату ипотеки

Досрочное погашение

Это самый распространённый способ закрыть ипотеку быстрее. С 2014 года закон гарантирует заёмщикам право на досрочное погашение долга без штрафов и комиссий. Банки не могут этому препятствовать.

Виды досрочного погашения:

1. Частичное. Вы вносите не только регулярный платёж, но и сумму сверх него, после чего кредитор изменяет график платежей.

При досрочном погашении можно выбрать:

• уменьшение ежемесячного платежа;
• сокращение срока ипотеки.

С точки зрения экономии выгоднее сокращение срока кредита. В этом случае уменьшается общая переплата, потому что за меньший период времени накапливается меньше процентов. Уменьшение ежемесячного платежа актуально для тех, кто хочет высвободить средства, направляемые на ипотеку. Однако, чтобы погасить кредит быстрее графика, всё равно потребуется вносить платежи в большем размере.

2. Полное. Вы вносите всю оставшуюся сумму долга и закрываете кредит полностью.

Досрочное погашение выгоднее всего в первые годы ипотеки, так как основную переплату в виде процентов банк получает именно в этот период.

Рефинансирование

Рефинансированием называют получение нового кредита по более низкой ставке, чтобы закрыть старую ипотеку.

Это оправдано, если:

• новая ставка хотя бы на 1,5–2% ниже;
• вы хотите изменить срок кредитования;
• нужно объединить ипотеку с другими долгами.

Важно. Если до конца ипотеки остались 1–2 года, рефинансирование, как правило, невыгодно: расходы на оформление могут превысить экономию. В этом случае выгоднее погасить остаток досрочно.

Господдержка заёмщиков

В некоторых случаях ипотеку можно закрыть раньше срока с помощью государственных программ. Если вы имеете право на такую поддержку, она может существенно снизить кредитную нагрузку на ваш бюджет.

Россияне могут рассчитывать на:

1. Материнский капитал. Средства субсидии можно использовать на уменьшение основного долга и процентов.
2. Семейную ипотеку. С её помощью семьи с детьми могут рефинансировать ранее взятый кредит на льготных условиях.
3. Субсидию для многодетных. Семьи с тремя и более детьми может получить из бюджета 450 тысяч рублей для уменьшения ипотечного долга.

Преимущества и недостатки досрочного погашения кредита

Плюсы

• Экономия. Чем быстрее вы закрываете кредит, тем меньше общая переплата.
• Освобождение бюджета. Ипотечные платежи могут «съедать» существенную часть доходов. После погашения кредита эти деньги освобождаются для других целей.
• Свобода распоряжения недвижимостью. После снятия обременения вы становитесь полноправным собственником.

Минусы

• Упущенная выгода. Если ставка по ипотеке низкая (4–6%), а вложения в депозиты или облигации приносят 10–12%, досрочное погашение может быть финансово неоправданно.
• Потеря налогового вычета. Вернуть проценты по кредиту разрешается только по фактически уплаченным суммам и только за один объект недвижимости. Если закрыть ипотеку раньше срока, сумма возвращаемых средств уменьшится, а оставшуюся часть вычета получить позже уже не удастся.
• Риск финансовой нестабильности. Если потратить на досрочное погашение ипотеки все сбережения, не оставив запаса на 3–6 месяцев, вы поставите себя в уязвимое положение.

Как погасить ипотеку досрочно: инструкция

Шаг 1. Подготовка документов

Для досрочного погашения понадобятся:

• паспорт;
• ипотечный договор;
• реквизиты для перевода средств (если вы платите не из того банка, где оформлен кредит).

Шаг 2. Подача заявления

За 30 дней до внесения досрочного платежа нужно подать письменное заявление в банк. Во многих крупных кредитных организациях это можно сделать на сайте или в приложении. Если такого функционала нет, заявление нужно принести в отделение.

В заявлении укажите:

• вид погашения (полное или частичное);
• сумму, которую собираетесь заплатить;
• при частичном досрочном погашении ипотеки укажите, что вы хотите уменьшить — срок ипотеки или платёж.

Шаг 3. Внесение денег

Обеспечьте наличие необходимой суммы на счёте к моменту списания.

Шаг 4. Закрытие ипотеки

После того как деньги списаны, получите в банке справку о полном закрытии кредита. Она служит основанием для того, чтобы прекратить страховку и частично вернуть деньги за неё.

Шаг 5. Снятие обременения с недвижимости

Обычно банки самостоятельно подают документы в Росреестр, и через несколько дней обременение с квартиры снимается. Однако, если на квартиру оформлена бумажная закладная, которую нужно передать в Росреестр, эта обязанность может быть возложена на заёмщика.

В таком случае:

• обратитесь в ближайший МФЦ с заявлением о снятии обременения;
• подайте в банк вместе с заявлением закладную и справку о погашении ипотеки;
• дождаться снятия обременения;
• получить в МФЦ выписку из ЕГРН без отметки об ипотеке.

Процедура обычно занимает несколько дней, но может продлиться до месяца.

Шаг 6. Возврат денег за страховку

Обратитесь в страховую компанию со справкой о погашении кредита и напишите заявление на возврат денег. После этого вам вернут часть стоимости полиса пропорционально неиспользованному периоду.

Преимущества и недостатки рефинансирования ипотеки

Плюсы

• Снижение ежемесячного платежа. Однако это не ускоряет закрытие ипотеки автоматически — вы будете платить дольше, если не вносить дополнительные суммы сверх графика. Чтобы в дальнейшем сократить срок кредита, нужно продолжать вносить больше средств, то есть заниматься частичным досрочным погашением ипотеки.
• Сокращение срока кредита. Это выгоднее с точки зрения скорости. Если при рефинансировании вы оставляете платёж прежним при снижении ставки, то срок автоматически уменьшается. В этом случае вы отдаёте банку меньше процентов.
• Объединение долгов. Некоторые банки позволяют включить в рефинансирование другие кредиты и вносить единый платёж по всем долгам.

Минусы

• Повторные расходы. При рефинансировании придётся заново оплачивать оценку недвижимости, страховку, а иногда и комиссию за выдачу кредита. В некоторых случаях эти расходы могут перекрыть выгоду от снижения ставки.
• Риск потери налогового вычета. Вычет не аннулируется автоматически, но его получение усложняется. Новый кредит считается целевым, только если в договоре чётко указано, что он направлен на погашение предыдущей ипотеки. Если такой формулировки нет, в вычете с высокой вероятностью откажут.
• Возможное увеличение общего долга. Если вы увеличиваете срок кредитования, общая переплата может вырасти даже при более низкой ставке.

Как происходит рефинансирование ипотеки

1. Выбор нового банка. Сравните ставки, сроки, комиссии и требования к заёмщику. Это необязательно должен быть новый кредитор: возможно, самым выгодным окажется перекредитование в том же банке.

2. Подача заявки и документов. Документы обычно те же, что и при первичном оформлении ипотеки: паспорт, справка о доходах, ипотечный договор, выписка о текущей задолженности. Некоторые банки проводят рефинансирование только по паспорту и СНИЛС, но ставка в таких случаях может быть выше.

3. Одобрение и оценка недвижимости. Банк оценивает залог (квартиру) и принимает решение. Если недвижимость подходит, заёмщику одобряют новый кредит.

4. Заключение договора и погашение старого кредита. После оформления нового кредита банк перечисляет средства на счёт, с которого списывается остаток долга по старой ипотеке.

5. Снятие обременения и оформление нового залога. Прежний кредитор снимает залог с недвижимости, новый — оформляет его заново. В большинстве случаев банки проводят эту процедуру в электронном виде и личное присутствие в МФЦ не требуется.

Как закрыть ипотеку быстрее: итоги

Досрочное закрытие ипотеки требует продуманного подхода. Наиболее действенный способ — регулярные досрочные платежи. Для этого можно использовать не только собственные накопления, но и государственные меры поддержки, такие как материнский капитал или выплаты для семей с тремя и более детьми. Особенно выгодно направлять эти средства в первые годы кредита — так долг сокращается быстрее.

Ещё один вариант — рефинансирование. С помощью этого инструмента можно уменьшить срок или снизить нагрузку по ипотеке. Для семей с детьми доступна льготная семейная ипотека, позволяющая рефинансировать старый кредит на более выгодных условиях. Однако такой шаг имеет смысл только при существенной разнице в процентных ставках и если до конца выплат остаётся ещё много времени.

Прежде чем внести крупную сумму в счёт погашения ипотеки, важно убедиться, что у вас остаётся резерв на 3–6 месяцев жизни.

Ипотека: 5 главных заблуждений, которые мешают купить квартиру