Ипотека: 5 главных заблуждений, которые мешают купить квартиру

Ипотека в России — одна из самых распространённых сделок. По данным «Авито», в конце 2025 года доля сделок с привлечением заёмных средств на первичном рынке жилья составляла 71%, на вторичном — 30%. Тем не менее вокруг жилищного кредитования до сих пор существует множество мифов. Разберём пять распространённых заблуждений и расскажем, как всё устроено на самом деле.

Миф 1. Ипотеку не выдают без официального подтверждения дохода

Многие уверены, что оформить кредит без справки о доходах (2-НДФЛ) нельзя. Это не так. Банки действительно предпочитают клиентов с подтверждённым доходом, но как доказательство они принимают и другие документы. Наёмные сотрудники могут предоставить справку по форме банка, самозанятые — выписку из приложения «Мой налог», индивидуальные предприниматели (ИП) — налоговую декларацию или выписку с расчётного счёта.

Если вы сдаёте квартиру в аренду и получаете деньги на карту, некоторые банки учитывают и такие поступления (при наличии договора аренды). Есть даже специальные программы для тех, у кого нет подтверждённого дохода, например ипотека под залог имеющейся недвижимости или с повышенным первоначальным взносом (30–40%).

Более того, некоторые банки выдают ипотеку по двум документам: паспорту и СНИЛС, но в таких случаях ставка может быть выше. То есть возможность получить кредит без справки о доходах существует. Главное — подтвердить свою платёжеспособность другим способом и иметь первоначальный взнос.

Миф 2. В ипотеку можно взять любую квартиру

Даже при наличии согласия продавца и предварительного одобрения ипотеки нет гарантии, что сделка состоится. Банк проверит объект недвижимости, который будет находиться в залоге. Ему важно, чтобы квартира была ликвидной, то есть её можно было бы продать при возникновении проблем.

Поэтому банк откажет, если:

• дом признан аварийным или подлежит сносу;
• в квартире незаконная перепланировка, не оформленная в установленном порядке;
• отсутствуют центральные коммуникации — свет, вода, отопление (если это не частный дом);
• жильё находится в новостройке, не аккредитованной банком.

Ограничения есть и у льготных государственных программ. Например, купить квартиру у физического лица на вторичном рынке по семейной ипотеке можно только в городах с низкими объёмами строительства. То есть одобрение ипотеки зависит в том числе от соответствия выбранного объекта недвижимости критериям банка.

Миф 3. Банк заберёт квартиру, если допустить просрочку

Некоторые боятся оформлять ипотеку из-за опасений, что банк при первой же просрочке отберёт квартиру. Однако на практике при возникновении финансовых трудностей банк не забирает жильё автоматически, поскольку ему нужны деньги, а не квартира. Поэтому есть несколько вариантов урегулирования ситуации, прежде чем дело дойдёт до суда:

• Реструктуризация. Банк может увеличить срок кредита или дать отсрочку платежа.
• Кредитные каникулы. По закону можно попросить приостановку платежей на срок до 6 месяцев (если доход упал более чем на 30%).
• Досудебные переговоры. Банки заинтересованы в том, чтобы вы продолжали платить, и часто идут навстречу должникам.

Банк обращается в суд лишь в крайнем случае — если заёмщик на протяжении длительного времени уклоняется от контактов и не погашает долг. Кредитор не вправе просто изъять жильё, так как квартира, находящаяся в залоге, остаётся в собственности владельца. В судебном порядке её продают с торгов, а разницу между долгом и вырученной суммой возвращают бывшему владельцу.

Миф 4. При оформлении ипотеки обязательны поручители и созаёмщики

20 лет назад поручитель был обязательным условием для получения почти любого кредита. Банки таким образом стремились снизить риски, но сейчас есть другие методы: оценка платёжеспособности с помощью скоринговых систем, альтернативные гарантии в виде залога и другое. Поэтому привлечение созаёмщиков или поручителей при оформлении кредита сегодня скорее исключение, чем правило.

Они могут потребоваться, если:

• дохода одного заёмщика недостаточно для получения желаемой суммы кредита;
• заёмщик хочет объединить доходы с супругом, чтобы получить более крупный кредит.

Если же у вас стабильный доход, покрывающий ежемесячный платёж, банк не будет требовать ни поручителей, ни созаёмщиков.

Миф 5. Ипотека менее выгодна, чем аренда

Сравнение ипотеки и аренды — один из самых популярных финансовых споров. На коротком горизонте аренда действительно может быть дешевле. Но на длинной дистанции выигрывает уже ипотека:

• Арендный платёж растёт вместе с рынком. При среднегодовой инфляции 4–6% через 10 лет стоимость найма увеличится в 1,5–2 раза.
• Ипотечный платёж фиксирован на весь срок. С учётом инфляции через 10–15 лет он становится меньше арендного, а через 20 лет — существенно ниже. Кроме того, ипотеку можно погасить досрочно, сократив переплату.
• После выплаты ипотеки квартира остаётся у вас. Арендатор через 20–30 лет не имеет никакого актива.

При выборе между ипотекой и арендой важно сравнивать не размер ежемесячного платежа, а совокупную стоимость владения квартирой за весь срок. Учитывайте инфляцию, рост цен на аренду и конечный результат: собственная недвижимость или отсутствие активов.

Аренда или ипотека: что выгоднее в Москве в 2026 году

Главное о мифах про ипотеку

Несмотря на то что ипотека в России окружена множеством мифов, это понятный инструмент с прозрачными условиями. Подтвердить доход для оформления жилищного кредита сегодня можно несколькими способами — не только с помощью справки 2-НДФЛ.

Для получения ипотеки чаще всего не нужны поручители или созаёмщики, но приходится учитывать требования банка при выборе объекта. При просрочках платежей банки не спешат отнимать квартиру и готовы дать заёмщику время на восстановление платёжеспособности.

Выбор — ипотека или аренда — зависит от ваших планов. На коротком горизонте аренда действительно может быть дешевле. Но на длинной дистанции ипотека оказывается выгоднее. Главное при принятии решения — проверять информацию и ориентироваться не на слухи, а на актуальные условия конкретного банка и собственную жизненную ситуацию.

Ещё больше полезных материалов — в мессенджере Max.

Дарение ипотечной квартиры: как оформить и нужно ли согласие банка