Дарение ипотечной квартиры: как оформить и нужно ли согласие банка

Ипотека — это длинный путь, и за время её выплаты жизненные обстоятельства могут измениться. У собственника может появиться желание подарить жильё кому-то из близких. Но можно ли распоряжаться ипотечным жильём так свободно? Ответ не так однозначен, как кажется. Вместе с экспертом разбираемся, реально ли подарить ипотечную квартиру, какие препятствия есть на этом пути и сколько это может стоить.

Главное условие: согласие банка

Многие собственники ипотечных квартир полагают, что вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Это заблуждение. До полного погашения долга жильё находится в залоге у банка — это главное условие для выдачи ипотечного кредита.

С юридической точки зрения возникает противоречие между правом владельца распоряжаться имуществом и интересами кредитора, который должен быть уверен в возврате денег. В связи с этим закон устанавливает для заложенных объектов особые ограничения. Главное из них — передача квартиры другому лицу (продажа, дарение, мена) возможна только с письменного согласия залогодержателя, то есть банка.

Кредитные договоры, как правило, запрещают отчуждение имущества без предварительного одобрения кредитора. Подписывая такой договор, заёмщик добровольно принимает эти ограничения.

На практике дарственные, оформленные без ведома банка, не проходят регистрацию в Росреестре: наличие действующего обременения является прямым препятствием для этого. Даже если регистрация состоялась, банк вправе оспорить сделку через суд и потребовать от заёмщика полного погашения кредита.

Можно ли подарить не всю квартиру, а долю в ней

Подарить долю в квартире, находящейся в ипотеке, можно, но с теми же ограничениями, что и при дарении целого объекта. Первое обязательное условие — письменное согласие банка. Второе — нотариальное удостоверение договора.

Получить одобрение кредитора на дарение доли сложнее, чем на отчуждение всей квартиры. Банки не видят в таких сделках экономической выгоды. При этом взаимодействие с несколькими собственниками вместо одного создаёт для них дополнительные сложности.

Тем не менее договориться с кредитором о дарении доли возможно, отмечает Ирина Асоулюк. Если квартира разделена на несколько долей, согласия остальных владельцев получать не требуется — в отличие от сделок купли-продажи, где такое условие обязательно.

Когда банк может отказать

Обращаясь за разрешением на дарение, нужно учитывать: банк проведёт в отношении одаряемого полноценную проверку, аналогичную той, какую проходил заёмщик. Кредитор оценит, сможет ли новый собственник обслуживать долг.

Отказ следует чаще всего в случаях, если у одаряемого:

1. Плохая кредитная история (или она отсутствует вовсе).
2. Нет стабильного дохода, достаточного для выплаты ипотеки.
3. Неподходящий возраст: он несовершеннолетний или пенсионер.

Чтобы работать со своей кредитной историей не нужно брать крупные займы и переплачивать проценты. Достаточно использовать кредитную карту для повседневных трат, а долг закрывать в льготный период. Регулярные платежи формируют ваш кредитный рейтинг, а банк видит в вас надежного заемщика.

Инструкция: как подарить квартиру в ипотеке

Процедура дарения ипотечного жилья включает несколько обязательных этапов.

Шаг 1. Получение согласия банка. Отправная точка — обращение в кредитную организацию с заявлением о разрешении дарения. К заявлению нужно приложить документы на одаряемого (паспорт, подтверждение дохода), проект договора дарения и справку об остатке долга.

Срок рассмотрения заявки составляет в среднем 10–15 рабочих дней. В некоторых кредитных организациях за выдачу согласия взимается комиссия — как правило, небольшой процент от остатка долга.

Возможные решения банка:

• Согласие с переводом долга. Наиболее распространённый вариант. Одаряемый становится новым заёмщиком и полностью принимает на себя обязательства по кредиту.
• Согласие без смены заёмщика. Редкая схема. Собственник меняется, но выплачивать ипотеку продолжает прежний владелец. Банк может пойти на это при небольшом остатке долга либо при предоставлении нового залогового имущества.
• Отказ. Если одаряемый не соответствует критериям банка, кредитная организация вправе запретить сделку.

Шаг 2. Нотариальное удостоверение договора. С 13 января 2025 года все сделки дарения недвижимости должны проходить обязательное нотариальное удостоверение. Правило распространяется и на случаи дарения близким родственникам. Договор, составленный в простой письменной форме, Росреестр больше не принимает.

Шаг 3. Сбор документов. Для регистрации сделки потребуется пакет документов:

• паспорта участников сделки;
• заверенная у нотариуса дарственная;
• письменное согласие банка на сделку;
• кредитный договор и справка о текущей задолженности;
• правоустанавливающие и технические документы на квартиру;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Шаг 4. Перерегистрация прав на жильё. Документы подаются в Росреестр (лично или через МФЦ). Регистрации подлежит как договор дарения, так и переход права собственности. Подтверждением состоявшейся сделки служит выписка из ЕГРН, которую получает новый владелец. Как правило, перерегистрация прав занимает 7–9 дней.

Что происходит с ипотекой после дарения

Если банк дал согласие на перевод кредита, одаряемый становится полноценным заёмщиком и далее выплачивает долг самостоятельно. Его имя вносится в кредитный договор через подписание допсоглашения, и именно он теперь отвечает перед банком за своевременное внесение платежей. На квартире по-прежнему будет обременение в виде залога.

Для справки. Дарение без перехода ипотеки — большая редкость. Банки стараются избегать таких сделок, ведь в этом случае могут возникнуть проблемы с продажей залога, если даритель перестанет платить по кредиту.

Налоги и расходы при дарении ипотечной квартиры

Оформление дарственной потребует финансовых затрат. Основные статьи расходов:

• Нотариальный тариф. Стоимость удостоверения договора зависит от региона и суммы сделки, но в среднем составляет от 0,5% стоимости квартиры (но не более определённой фиксированной суммы).
• Госпошлина. За регистрацию права на жильё нужно заплатить 4 тысячи рублей или 0,02% от кадастровой стоимости (но не более 500 тысяч рублей), если она превышает 20 миллионов рублей.
• Налог на дарение (НДФЛ). Налог при дарении обязаны платить только те одаряемые, кто не состоит с дарителем в близком родстве. К близким родственникам относятся супруги, родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, братья и сёстры. Остальным нужно будет заплатить 13% (15% при превышении порога в 5 миллионов рублей дохода) стоимости жилья.
• Комиссия банка. Некоторые банки взимают плату за выдачу согласия на сделку.

В сумме расходы могут составить десятки тысяч рублей.

Риски для сторон сделки

Для дарителя главная опасность — в невозможности отменить такую сделку. Если вы вдруг передумаете, просто отказаться от заключённого договора дарения уже не получится.

Закон позволяет расторгнуть дарственную в случаях, если:

• одаряемый пытался убить дарителя или его родственников;
• он плохо обращается с подарком и есть угроза его уничтожения;
• одаряемый умер (но в договоре должно быть такое условие).

Перед принятием решения проанализируйте все факторы.

Для одаряемого основной риск в том, что он получает в подарок не только квартиру, но и обременение в виде ипотечного долга. В случае, если он не сможет выплачивать кредит, банк вправе изъять жильё.

До совершения сделки одаряемому нужно оценить свои возможности и убедиться, что у дарителя нет просроченной задолженности. Для этого следует запросить актуальную справку об остатке долга в банке и убедиться в отсутствии просрочек.

Коротко о дарении ипотечной недвижимости

Дарение ипотечной недвижимости — процедура сложная, но выполнимая. Главное условие — получить согласие банка. Чаще всего одновременно долг переводят на нового собственника. Без этого сделку не зарегистрируют, а попытка обойти закон приведёт к судебным разбирательствам и требованию досрочно вернуть весь кредит.

При получении согласия банка новый владелец должен учитывать, что вместе с квартирой он принимает на себя и обязательства по кредиту. Также стоит принимать во внимание налоговые последствия: если даритель и одаряемый не близкие родственники, то новому владельцу нужно уплатить НДФЛ.

Для дарителя главный риск — в невозможности отменить сделку без веских оснований. Самая серьёзная опасность для одаряемого — если даритель умолчал о просрочках или реструктуризации.

Ещё больше полезных материалов — в мессенджере Max.

Как сдать ипотечную квартиру в аренду, чтобы не лишиться жилья