Сдача ипотечной квартиры в аренду в 2026 году: правила, налоги, образец договора

Многие заёмщики опасаются, что, пока квартира находится в залоге у банка, о поиске арендаторов не может быть и речи. Но «ипотека, которая платит за себя сама», — реальный сценарий, если знать юридические особенности сдачи такого жилья в аренду. Мы разобрали с экспертами, как правильно сдать ипотечную квартиру и есть ли особые требования у банков к аренде недвижимости, купленной по льготным ставкам. В статье прикрепили готовый образец договора аренды ипотечного жилья.

Законно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру

В законе «Об ипотеке» сказано, что заёмщик имеет право извлекать из заложенного имущества доходы. Из этого следует, что собственник может сдавать жильё в аренду, пояснили «Рамблеру» опрошенные эксперты. Разрешение кредитора на сдачу квартиры в аренду требуется, только если это прописано в договоре. Но банки обычно включают это условие в типовые формы своих договоров, отметила адвокат Ирина Шеерман.

Эти базовые правила действуют как для рыночной, так и для льготной ипотеки — решающее значение имеет не вид ипотечной программы, а условия конкретного договора с банком, сказал старший юрист ЮК «Неделько и партнёры» Александр Сичинский.

Что можно делать с ипотечной квартирой

Как получить разрешение банка на сдачу ипотечной квартиры

Шаг 1. Изучите кредитный договор. В нём могут содержаться требования к порядку обращения в банк, которые нужно учесть.

Шаг 2. Подготовьте пакет документов:

• Составьте заявление на разрешение сдавать ипотечную квартиру в аренду.
• Обратитесь в страховую компанию для расширения покрытия. Приложите к заявке дополнительное соглашение к полису ипотечного страхования с отметкой о сдаче объекта внаём.
• Подготовьте проект договора найма.

Шаг 3. Подайте заявление. Передать его можно на бумажном носителе через отделение банка или по почте, а также в электронном виде — через приложение или личный кабинет на сайте кредитора.

Сохраните доказательства подачи и зафиксируйте факт получения заявления банком. Если в договоре прописан запрет на аренду без уведомления, то скан заявления или квитанция об отправке заказного письма станут единственной защитой от претензий кредитора в будущем, предупредил Бетрозов.

Шаг 4. Дождитесь ответа. Срок рассмотрения зависит от банка и в среднем составляет от 10 до 30 дней. Кредитор должен предоставить согласие в письменной форме с подписью уполномоченного лица и печатью организации.

Может ли банк запретить сдавать в аренду ипотечную квартиру

Причиной отказа может стать плохая платёжная дисциплина собственника ипотечной квартиры, сказал Бетрозов. Если за последний год были даже небольшие просрочки, банк сочтёт клиента ненадёжным, пояснил адвокат.

По словам эксперта, кредитор откажет в разрешении на сдачу ипотечной квартиры в аренду, если обнаружится незаконная перепланировка вроде снесенной стены или объединённой лоджии. Банку не нужны проблемы с жилищной инспекцией из-за дефектов в залоге, отметил адвокат.

Банк также может запретить сдачу квартиры, если посчитает, что арендатор может ухудшить состояние жилья, сказала Шеерман. Например, если помещение планируется сдать юридическому лицу. Кредиторы боятся, что компания устроит в квартире офис или мини-отель, что ускорит износ помещения.

Чем грозит сдача ипотечной квартиры без согласия банка

Сдача ипотечной квартиры без уведомления банка грозит потерей недвижимости. В кредитных договорах прописывается право банка проверять состояние залога, отметила Шеерман. Если инспектор во время планового обхода или после жалобы соседей обнаружит в квартире посторонних людей, это посчитают грубым нарушением условий, предупредила адвокат.

Проблемы могут возникнуть и при любом бытовом происшествии, сказала эксперт. Она привела пример:

Как правильно составить договор аренды ипотечной квартиры

Ключевые пункты:

• Стороны договора: Ф. И. О. и паспортные данные.
• Описание объекта недвижимости: адрес квартиры, кадастровый номер, площадь.
• Срок. Для договора найма жилого помещения он не может превышать пяти лет, сказал Сичинский. Если срок не указан, он считается заключённым на пять лет, предупредил юрист. Ещё один важный нюанс: по закону договор аренды не должен превышать срок действия ипотеки.
• Размер платежей и порядок их внесения.
• Информация об обременении. Должно быть отражено, что квартира является предметом залога. Для точности нужно указать реквизиты кредитного договора, данные банка, номер и дату записи об обременении ипотекой в ЕГРН, отметила Шеерман.
• Право беспрепятственного доступа в помещение для собственника и представителей банка.

Образец договора аренды для ипотечного жилья.

Помимо договора, необходимо оформить акт приёма-передачи квартиры, подчеркнул Сичинский. Зафиксируйте:

• состояние квартиры на дату передачи;
• список имеющегося имущества;
• показания счётчиков;
• выявленные в квартире недостатки.

Если договор заключён на срок более года, обременение права собственности подлежит государственной регистрации. За нарушение этих требований возможна административная ответственность, предупредил Сичинский. По закону для физических лиц это штраф в размере 1,5–2 тысячи рублей.

Какие налоги нужно платить со сдачи ипотечной квартиры в аренду

Арендная плата — это доход, с которого нужно платить налоги вне зависимости от того, находится ли квартира в ипотеке, отметила Шеерман.

Размер налога определяется статусом арендодателя:

• Физлица платят налог на доход физических лиц (НДФЛ) по прогрессивной ставке от 13 до 22% в зависимости от годового дохода.
• Самозанятые — налог на профессиональный доход (НПД) по ставке 4%, если квартира сдаётся физлицу, и 6%, если арендатор — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (ИП).
• Ставка налога для ИП зависит от выбранного режима налогообложения. Чаще всего это упрощённая система (УСН «Доходы») со ставкой 6% с доходов.

Наиболее оптимальным вариантом с точки зрения уплаты налогов является регистрация в качестве самозанятого, считает Бетрозов. Этот статус освобождает арендодателя от необходимости ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ и платить 13% и более процентов с дохода со сдачи жилья, отметил адвокат.

Сохраняется ли право на налоговый вычет при сдаче ипотечной квартиры

Аренда квартиры не лишает владельца права на налоговый вычет — возможность вернуть деньги за покупку жилья и проценты по ипотеке не зависит от того, кто именно в ней проживает, отметили опрошенные «Рамблером» эксперты.

Однако для самозанятых есть системное ограничение, предупредил Бетрозов. Если весь доход владельца состоит только из арендных платежей с налогом 4–6%, то он не может получить налоговый вычет. Бюджет возвращает средства из тех сумм, которые поступили в него по ставке 13% и выше. Для выплаты требуется, чтобы у владельца недвижимости была работа с белой зарплатой, заключил адвокат.

Главное о сдаче ипотечной квартиры в аренду

• Закон не запрещает сдавать ипотечную квартиру в аренду, даже если недвижимость приобретена по льготной программе.
• Собственнику необходимо получить разрешение от банка. К заявлению нужно приложить проект договора аренды, а также дополнительное соглашение к полису ипотечного страхования с отметкой о сдаче объекта внаём.
• Кредитор имеет право отказать заёмщику в сдаче ипотечной квартиры в аренду. Основные причины: плохая платёжная история, незаконная перепланировка и повышенные риски ухудшения состояния жилья арендатором.
• Сдача квартиры внаём без разрешения банка может привести к потере недвижимости. Проблемы возникнут и с выплатой компенсации в страховых случаях.
• Собственник квартиры обязан уплачивать налоги с дохода от аренды. Размер налога зависит от статуса арендодателя.
• Владелец жилья сохраняет возможность оформить налоговый вычет по ипотеке при сдаче квартиры в аренду.

Как вернуть сотни тысяч рублей по ипотеке: инструкция для заёмщиков