Аренда или ипотека: что выгоднее в Москве в 2026 году
В 2025 году ипотека в России начала медленно дешеветь: вслед за ключевой ставкой банки снижают проценты по кредитам. Одновременно впервые за 5 лет в большинстве крупных городов подешевела и аренда жилья. Ситуация на рынке недвижимости постепенно меняется. «Рамблер» разобрался, что сегодня выгоднее в столице — платить ипотеку за свою квартиру или арендовать чужую.
Покупка жилья в ипотеку: статистика
В последние 1,5 года выдачи ипотеки сильно сократились из-за высоких ипотечных ставок. По данным Домклик, если в 2024 году объём кредитования достигал 4,9 триллиона рублей, то по итогам 2025-го было выдано только 4 триллиона жилищных займов — почти на 20% меньше. Большая доля выдачи пришлась на льготные программы.
По подсчётам аналитиков ДOМ.РФ, ставки по рыночной ипотеке на конец февраля находились в диапазоне от 15,9 до 21,99% годовых. Средневзвешенная ставка — 20,46%. Заёмщики неохотно оформляют такие кредиты, поэтому главным драйвером рынка недвижимости в начале 2026 года остаётся льготная ипотека, в частности семейная программа. В 2025 году её доля в продажах у некоторых застройщиков доходила до 90%, отмечает директор по ипотечным продажам ГК «А101» Рустам Азизов.
Дальнейшая динамика рынка будет зависеть от ключевой ставки. Официальный прогноз «ключа» от ЦБ на 2026 год — 13,5–14,5%. Ставки рыночной ипотеки при таком уровне «ключа» составят в лучшем случае 15,5%, так как обычно они на 2–4% выше ключевой. Но чтобы рыночная ипотека стала выгодной для заёмщиков, ставки должны снизиться хотя бы до 10%, полагает Азизов.
Сколько стоит ипотека в Москве сегодня
В начале 2026 года средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках комфорт-класса достигла 410–420 тысяч рублей. Допустим, семья из трёх человек хочет купить квартиру площадью 36,5 «квадрата» за 15 миллионов рублей. Банки требуют первоначальный взнос 20–30%. Возьмём средний вариант — 3 миллиона (20%). В кредит им нужно взять 12 миллионов. Для расчета возьмём минимальную доступную ставку 15,9%.
Рыночная ипотека. Согласно ипотечному калькулятору ставка 15,9% на 30 лет даёт ежемесячный платёж 160 тысяч рублей. Чтобы банк одобрил такой кредит, нужен подтверждённый доход около 400 тысяч в месяц. Переплата за весь срок (без досрочного погашения) составит 45,7 миллиона рублей, то есть квартира в итоге обойдётся в 60,7 миллиона (с учётом первоначального взноса).
Как правильно рассчитать платёж по ипотеке в 2026 году
Льготная ипотека. Некоторые заёмщики могут рассчитывать на льготные кредиты:
- Семейная ипотека выдаётся под 6% с первым взносом 20% на срок до 30 лет. В Москве и Санкт-Петербурге лимит — 12 миллионов, в регионах — 6 миллионов рублей.
- ИТ-ипотека позволяет взять кредит до 9 миллионов на тех же условиях.
- Ставка по сельской ипотеке составляет 3% (на отдельных территориях — 0,1%), лимит — 6 миллионов, срок — до 25 лет.
- Ставка по дальневосточной и арктической ипотеке — 2%, срок — до 20 лет, сумма — до 6 миллионов рублей, с возможностью повышения до 9 миллионов.
Допустим, заёмщики из нашего примера подходят под условия семейной ипотеки. Тогда платёж за те же 12 миллионов, но под 6% на 30 лет, составит примерно 72 тысячи рублей в месяц. Рекомендуемый доход в таком случае — около 180 тысяч. Переплата уменьшается до 14 миллионов, а итоговая стоимость квартиры — до 29 миллионов рублей.
Однако даже льготную ипотеку могут позволить себе не все. Средняя зарплата в Москве, по подсчётам Росстата, в октябре прошлого года была на уровне 173 748 рублей. Это немного ниже, чем необходимый заработок для взятия ипотеки в наших расчётах (179 865 рублей). Кроме того, не у каждого есть необходимый первоначальный взнос.
Сколько нужно зарабатывать для получения ипотеки в 2026 году
Сколько стоит аренда жилья в Москве
Стоимость долгосрочного найма квартир в 2026 году впервые за 5 лет начала снижаться во всех крупных городах. В Москве эффект пока проявился незначительно. К началу февраля аренда однокомнатного жилья в столице подешевела на 0,7%, до 68 тысяч рублей, подсчитали аналитики агентства недвижимости «Этажи».
Средняя стоимость аренды в Москве (в целом по рынку, вне зависимости от количества комнат), по данным ДОМ.РФ, составляет 97 тысяч рублей, или 55,8% от средней по Москве зарплаты.
Эксперты связывают снижение цен на аренду с ростом предложения при умеренном спросе. Такая тенденция наблюдается в последний год, говорит директор департамента аренды «Этажей» Ольга Павлинова. По её словам, речь идёт не только о снижении стоимости аренды отдельных объектов недвижимости, но и об увеличении доли бюджетных квартир в общем объёме предлагаемых вариантов.
Сколько стоит снять квартиру в Москве в 2026-м
Ипотека или аренда: расчёт и мнения экспертов
Пока ипотечные ставки остаются высокими, в моменте аренда жилья более выгодна, чем его покупка в кредит. А что в долгосрочной перспективе?
Для расчёта возьмём ту же квартиру с площадью 36,5 квадратных метра, что и в примере с ипотекой, то есть однушку. Напомним, средняя стоимость найма однокомнатной квартиры в Москве — 68 тысяч рублей. Чтобы сделать расчёт более реалистичным, заложим в него ежегодное удорожание аренды на 5% — это чуть выше целевой инфляции в 4%, к которой стремится ЦБ.
В таком случае общая сумма арендных платежей за 30 лет составит 54,2 миллиона рублей. Это всего на 6,3 миллиона дешевле, чем полная стоимость похожей квартиры по рыночной ипотеке и на 25,2 миллиона дороже, чем она бы стоила с привлечением льготного кредита.
Но есть важный нюанс: в отличие от ипотечного заёмщика, арендатор ничего не получает в собственность. С этой точки зрения снимать жильё на длинном горизонте невыгодно. Это вариант может быть выгоден, только если удаётся параллельно копить на свою квартиру, инвестируя сбережения. В интернете можно найти специальные калькуляторы для сравнения обоих вариантов.
На длинной дистанции покупка всегда более выгодна. Даже если покупатель считает, что переплачивает, ипотека всё равно остаётся выгодным вариантом, так как цена на жильё продолжает расти. Однако не все могут накопить необходимый первоначальный взнос, что вынуждает арендовать жильё.
Елена Кудрявцеваруководитель отдела ипотеки агрегатора новостроек RedCat
Однако трудно спорить с выводом о том, что на данный момент в столице аренда более доступна, чем рыночная ипотека. Несмотря на возможность дальнейшего рефинансирования ипотеки и приобретения собственного жилья, ипотечный платёж в 160 тысяч рублей в месяц доступен не всем. По сравнению с ним средняя стоимость аренды московской квартиры в 97 тысяч рублей выглядит более привлекательно. Тем более что цены на студии, одно- и двухкомнатные квартиры ниже средней цены.
«С 2019 по 2021 год я арендовала двухкомнатную квартиру в Москве, в старом жилом фонде, за 45 тысяч рублей плюс коммунальные платежи. То есть за три года я потратила около 1,6 миллиона рублей. Сегодня я плачу рыночную ипотеку с ежемесячным платежом в 50 тысяч рублей (правда, за квартиру в Подмосковье), а стоимость аренды студий в моём районе составляет 50–65 тысяч рублей. Можно сказать, что это равноценные платежи, но приобретение жилья в конце выплаты ипотеки — моя заветная финансовая цель», — рассказала шеф-редактор «Личных финансов» Дарина Бухарова.
Льготная ипотека может оказаться выгоднее аренды, если у вас есть свободные деньги на первоначальный взнос и в дальнейшем вы можете позволить себе ежемесячные платежи.
Самое сложное финансовое решение в жизни: как я взяла ипотеку на 30 лет
Почему аренда пока выглядит привлекательнее: главное
Прямое сравнение ежемесячных платежей показывает, что рыночная ипотека в Москве проигрывает аренде. При ставке 15,9% платёж за квартиру составляет 160 тысяч рублей в месяц — это неподъёмно для большинства жителей. Аренда в столице обходится дешевле: средняя стоимость — 97 тысяч, а реальные цены на студии и однокомнатные квартиры ниже.
Более выгодной, чем аренда, может оказаться льготная ипотека, но она доступна не всем. Семейная или ИТ-ипотека со ставкой 6% предполагает ежемесячный платёж ниже арендного или сопоставимый с ним. С финансовой точки зрения льготная ипотека доступна более широкому кругу заёмщиков, чем рыночная, но тоже не всем желающим. Для оформления такой ипотеки нужно соответствовать условиям программы, иметь доход от 180 тысяч рублей и первоначальный взнос.
На длинной дистанции покупка почти всегда выгоднее аренды, так как позволяет зафиксировать цену жилья. Но чтобы это сработало, нужно иметь возможность платить ипотеку сейчас. Для тех, у кого такой возможности нет, аренда остаётся единственным вариантом. Накопить на своё жильё, параллельно снимая чужое, в нынешних условиях очень сложно: цены на недвижимость растут быстрее, чем удаётся откладывать.
Ещё больше полезных материалов — в мессенджере Max.