Условия семейной ипотеки с 1 февраля: каких возможностей лишатся россияне

С 1 февраля 2026 года вступают в силу новые правила оформления семейной ипотеки. Правительство закрепляет принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Некоторые банки уже приостановили приём заявок на старых условиях. Разбираемся, какие возможности перестанут действовать с февраля из-за новых поправок и повлияют ли изменения на условия семей, уже оформивших две семейные ипотеки.

Какие пробелы в семейной ипотеке закрывает новый закон

Одна семейная ипотека — на семью

С 1 февраля россияне больше не смогут оформить две отдельные семейные ипотеки на каждого из супругов в браке. Ранее это можно было сделать при наличии нотариального согласия второго супруга на покупку недвижимости или оформлении брачного договора, регулирующего права на имущество.

По новым правилам семьям одобряют только одну льготную ипотеку, а супруги автоматически становятся созаёмщиками по кредиту за исключением случаев брака с иностранцем.

Оформление второй семейной ипотеки после 1 февраля 2026 года остаётся возможным, сказал «Рамблеру» директор ипотечного агентства «ПроИпотека» Сергей Вельмицкий. Это касается случаев, если первая ипотека заключалась до 23 декабря 2023 года или если отношения пары не зарегистрированы официально.

Семейная ипотека на вторичном рынке: кто и где сможет взять кредит

Возможность привлечь донора

С февраля перестанет работать серая донорская схема покупки квартир по семейной ипотеке. Ранее по этой серой схеме кредит оформлялся на подходящего под льготную программу человека — донора, — а фактически долг выплачивали другие люди. К такой схеме россияне прибегали, если у них не было детей или их возраст не подходил условиям программы (до 6 лет).

С 2026 года банки и Минфин усилили контроль за целевым использованием льготы и реальным составом семьи заёмщика. Это сделает невозможным обход требований программы с помощью схемы оформления кредита на другого человека.

Но супруги по-прежнему смогут привлечь третье лицо в качестве созаёмщика, если семейного дохода для одобрения льготного кредита недостаточно, уточнили в Минфине.

Изменятся ли условия для семей с двумя ипотеками в 2026 году

Ставки по действующим кредитам останутся неизменными, уверен руководитель юридического отдела независимого профсоюза «Новый Труд» (НПНТ) Сергей Довгаль. По его мнению, банки не станут менять условия с льготных на рыночные для семей, которые успели оформить две семейные ипотеки на каждого родителя до 1 февраля 2026 года.

В связи с нововведениями россияне в декабре 2025 года массово оформляли семейную ипотеку на прежних условиях. Выдачи достигли рекордных за полтора года 104 тысяч кредитов, объём выданных средств составил 808 миллиардов рублей (+61% к ноябрю), следует из оценки Аналитического центра ДОМ.PФ. Аналитики Домклик также отмечают роста спроса в конце года, объясняя его планируемыми изменениями льготных условий.

По закону «О банках и банковской деятельности» банки не имеют права в одностороннем порядке менять условия кредитного договора. Тем не менее в 2024 году после изменения законодательства и введения принципа «одна льготная ипотека в одни руки» некоторым россиянам пересчитали ставки по «лишним» льготным кредитам, повысив их до рыночных.

Банки уже готовятся к новым правилам, и некоторые из них пока приостановили выдачу семейной ипотеки в январе 2026 года, например Россельхозбанк и Т-Банк.

Одобрят ли семейную ипотеку родителю в разводе в 2026 году

Для разведённых родителей правила получения семейной ипотеки не меняются. Каждый из бывших супругов имеет право на льготные условия по кредиту, если соответствует стандартным требованиям программы.

В условиях нового правила «одна семья — одна льготная ипотека» расторжение брака может использоваться как лазейка для получения двух семейных ипотек на каждого из бывших супругов, считает Довгаль. Он допустил рост числа фиктивных разводов в России после введения нового закона.

Семьям с комбинированной ипотекой станет проще рефинансировать кредит

С 1 февраля 2026 года рефинансировать комбинированную ипотеку — когда часть кредита взята по семейной ставке 6%, а остальная часть оформлена на рыночных условиях — станет проще. Новые правила позволят рефинансировать только рыночную часть займа в стороннем банке. При этом льготная ставка на оставшуюся часть займа останется неизменной.

Ранее при рефинансировании смешанной ипотеки вся сумма кредита переходила на новую ставку, что приводило к потере льготных условий.

Условия получения семейной ипотеки в 2026 году

Условия программы

• Процентная ставка: 6% годовых.
• Максимальная сумма кредита: до 12 миллионов рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; до 6 миллионов рублей для других регионов.
• Минимальный первоначальный взнос: 20% стоимости жилья.

Требования к заёмщикам

• Гражданство России.
• Наличие детей: один ребёнок до 6 лет, или два несовершеннолетних ребёнка, или ребёнок-инвалид.

Основные изменения в семейной ипотеке с 1 февраля

Супруги в браке больше не смогут оформить каждый по семейной ипотеке. При покупке квартиры по льготной программе оба родителя автоматически становятся созаёмщиками.

Получить семейную ипотеку при помощи донора больше не получится. Такой заёмщик не пройдёт проверку в условиях ужесточения контроля за клиентами, подавшими заявку на льготный кредит.

Семьи смогут рефинансировать комбинированную ипотеку с сохранением льготной ставки части кредита.

Какую квартиру выгоднее купить в 2026 году: с отделкой или без отделки