Как безопасно передать деньги при покупке квартиры: все способы расчётов в сделке

Покупка квартиры связана со множеством рисков. Один из них — ошибки при расчёте с продавцом. Если передать деньги не в тот момент, не тем способом, без подтверждающих документов — сделка может вылиться в долгие судебные тяжбы. Рассказываем, какие способы расчётов существуют и как выбрать самый безопасный.

Банковская ячейка

Это сейф в банковском хранилище. Покупатель недвижимости арендует его на период оформления документов.

Порядок действий:

1. Сначала подписывается договор купли-продажи.
2. Затем покупатель кладёт наличные в ячейку.
3. Документы направляются на регистрацию в Росреестр.
4. Когда переход права зарегистрирован, продавец приходит в банк с выпиской из ЕГРН и забирает средства.

Ячейка — традиционный способ расчёта наличными при сделках с недвижимостью, отмечает руководитель сервиса «Ипотека» в экосистеме недвижимости М2 Юлия Анпилогова. Положить можно любую сумму, а в случае, если у банка вдруг отзовут лицензию, содержимое ячейки вернут. Однако при внесении средств в хранилище личное присутствие покупателя обязательно, подчёркивает эксперт. Это позволяет ему убедиться, что средства действительно заложены, а сумма соответствует договорённости.

Стоимость аренды сейфа определяется его размером, регионом и сроком использования. В ряде случаев ежемесячная плата может достигать 20 тысяч рублей. Если вы захотите проверить подлинность купюр, это повлечёт дополнительные расходы: услуга по пересчёту и проверке денег в банке обычно стоит 0,3% от суммы.

Аккредитив

Аккредитив — это безналичный способ расчётов с участием банка, при котором деньги покупателя временно блокируются на специальном счёте. Продавец получает доступ к средствам только после выполнения заранее оговорённых условий.

Как это работает:

1. Покупатель открывает аккредитив и вносит на него необходимую сумму.
2. Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие выполнение обязательств (например, перерегистрацию права собственности).
3. Банк проверяет документы и, если всё в порядке, перечисляет деньги продавцу.

Однако деньги на аккредитиве не защищены Агентством по страхованию вкладов. Если банк потеряет лицензию до раскрытия аккредитива, покупатель не получит возмещения, а его деньги попадут в конкурсную массу банка-банкрота.

Стоимость услуги составляет от 2 тысяч рублей. Она может взиматься в виде фиксированной суммы или процента от сделки.

Сервис безопасных расчётов (СБР)

Это готовое решение от банков, которое включает целый комплекс услуг: открытие счёта, контроль за регистрацией сделки, перевод денег продавцу, юридическое сопровождение. Список может меняться в зависимости от условий конкретного учреждения.

Для расчётов используется номинальный счёт — особый банковский счёт, который открывается на имя банка, но деньги на нём принадлежат покупателю. Фактически средства блокируются на отдельном счёте до тех пор, пока банк не получит подтверждение от Росреестра о регистрации перехода права собственности.

Порядок действий:

1. Клиент подключает услугу и переводит деньги.
2. Кредитная организация самостоятельно получает уведомление от Росреестра.
3. Затем средства автоматически отправляются продавцу.

СБР не подходит в случае сделок по предварительным договорам купли-продажи (ДКП), уступки прав требования, а также для сделок по дополнительному соглашению к ДКП, например при изменении порядка расчётов и переходе с рассрочки на ипотеку, уточняет эксперт.

Стоимость услуги зависит от банка и включённых в пакет услуг. Она составляет от 3,5 тысячи рублей.

Сервис безопасных расчётов: что это и как он защищает ваши деньги

Эскроу-счёт

Это отдельный счёт, используемый для расчётов между покупателем и застройщиком. Поступившие на него деньги блокируются до момента выполнения обязательств.

Схема работы:

1. Покупатель открывает счёт в банке и вносит на него полную стоимость жилья.
2. Кредитная организация переводит средства застройщику только после того, как дом будет введён в эксплуатацию.
3. Если объект не достроят, деньги возвращаются покупателю.

Депозит нотариуса

Нотариус принимает оплату на публичный депозитный счёт — это специальный банковский счёт, открытый на имя нотариуса, на котором временно хранятся деньги участников сделки. Такие средства не являются собственностью нотариуса, не могут быть списаны по его долгам. Нотариус выступает в роли независимого посредника. Он перечисляет средства продавцу, только если все условия сделки будут выполнены.

Как происходит расчёт:

1. Стороны договариваются об обращении к нотариусу.
2. Покупатель переводит оплату на публичный депозитный счёт.
3. Нотариус сверяет документы и юридическую чистоту сделки, подаёт бумаги в Росреестр.
4. После перехода права собственности он переводит деньги продавцу.

Этот способ подходит для сложных сделок, где есть дополнительные юридические условия, которые нельзя проверить или подтвердить через банк. Например, если есть собственники-дети, доли или длинные цепочки. Нотариус контролирует не только деньги, но и юридическую чистоту сделки.

Федеральный тариф составляет 0,5% от суммы сделки (не менее 1 тысячи рублей). Плюс к этому добавляется региональный тариф, который устанавливается местной нотариальной палатой.

Наличный расчёт или перевод с карты на карту

Факт передачи наличных денег подтверждается распиской, написанной от руки. Это самый простой, но и самый рискованный способ. При наличном расчёте существует опасность получить фальшивые купюры.

При переводе с карты на карту банки устанавливают лимиты на сумму онлайн-операции и взимают комиссию за крупные транзакции.

Главная проблема любого из этих способов — определение момента оплаты: внести деньги до регистрации сделки опасно для покупателя, а после регистрации — для продавца.

Сравнительная характеристика способов расчётов

Как выбрать способ расчётов

Универсального способа расчётов, который подходил бы для всех сделок, не существует. Выбор зависит от типа недвижимости (новостройка или вторичка), сложности сделки и формы оплаты.

Общие рекомендации:

• Если вы покупаете квартиру в новостройке у застройщика, выбор однозначен: только эскроу-счёт. Этот способ обязателен по закону для всех договоров долевого участия.
• При покупке готовой квартиры на вторичке можно выбрать сервис безопасных расчётов или аккредитив. При выборе исходите из стоимости услуг, удобства, а также доступности: сервис безопасных расчётов подходит не для всех сделок.
• Если вы планируете рассчитаться наличными, оптимальный вариант — банковская ячейка.
• Для сложных сделок — с долями, несовершеннолетними, наследством, встречными продажами или когда стороны находятся в разных городах — лучший выбор: депозит нотариуса.
• Наличный расчёт или перевод на карту «из рук в руки» эксперты не рекомендуют. Это самый рискованный способ.

Рассрочка на квартиру: что это и чем отличается от ипотеки