Новый формат продаж апробирует один из крупных застройщиков города, первые 26 лотов в новостройке потребители разобрали всего за полтора дня. Эксперты считают, что у новинки есть как плюсы, так и минусы, причем и для продавца, и для покупателя.
По словам коммерческого директора строительной компании Данила Кузнецова, к эксперименту подтолкнул опыт продаж подземного паркинга. На машино-места спрос был стабильный, но не все новоселы могли приобрести их сразу, тогда им предложили оформить аренду на 11 месяцев, а по окончании этого срока закрыть остаток суммы за вычетом уже уплаченного. За два года жильцы разобрали все.
- Из 26 квартир половину мы меблировали: поставили кухню, гардероб, диван, тумбу под телевизор. Людям очень нравится, что они могут сразу заселиться, пожить 11 месяцев, понять, комфортно ли им, устраивает ли дом, управляющая компания, а потом принять решение о покупке. За этот срок они подкопят средства, к тому же многие надеются на снижение ключевой ставки, - отмечает Кузнецов.
По прогнозам, 75-80 процентов арендаторов в итоге свои квартиры выкупят. Это хорошо, хотя девелопер и потеряет часть прибыли: ему выгоднее продать объект сразу, даже со скидкой. Квартиросъемщику же проживание в такой квартире обходится на 20-30 процентов дороже, чем в среднем по рынку. В первый месяц кроме оплаты аренды и ЖКУ нужно внести обеспечительный платеж - 110 тысяч рублей. К тому же в таком жилье нельзя прописаться, пока оно не стало твоей собственностью. Среди плюсов: договор могут продлить еще на 11 месяцев, если ситуация с кредитованием не улучшится, кроме того, арендные платежи вычитаются из зафиксированной выкупной стоимости, а обеспечение возвращается. Сделка состоится раньше срока, если потребитель, допустим, получил наследство или закрыл срочный вклад. При этом договор аренды расторгается и заключается договор купли-продажи объекта.
- Это вынужденная мера и для нас, и для клиентов. Конечно, им бы хотелось сразу все оплатить, а нам - сразу все продать, - рассуждает представитель девелопера. - Обеспечительный платеж отсекает людей из разряда "нам бы просто пожить в новых интерьерах", целевая аудитория - те, кто хочет купить. К тому же этой суммы хватит и на косметический ремонт, если арендатор через 11 месяцев съедет, а состояние квартиры нас не устроит.
Аренда с правом выкупа - попытка стимулировать падающий спрос после отмены льготной ипотеки
В Екатеринбурге новый формат пока использует только один застройщик, а вот в Санкт-Петербурге таких уже несколько, впрочем, на пул продаж это существенно не влияет. К тому же вызывает вопросы, например, об арендной плате: если она будет выше рынка, человек может снять другое жилье в этом же доме у частного владельца, а если ниже, то где гарантия, что наниматель через 11 месяцев не съедет, отказавшись от выкупа? Также встает вопрос, как определять конечную стоимость квартиры: если фиксировать ее, а через год рыночная цена вырастет, застройщик потеряет изрядную часть прибыли. При этом пункт об индексации в соглашении может с самого начала отпугнуть клиента.
- Когда есть альтернативные варианты, покупатель выберет из них наиболее удобный. Между договором аренды с правом выкупа и предварительным договором купли-продажи наши потребители чаще выбирают второе, - подчеркивает коммерческий директор группы компаний Яна Вирченко.
Тем не менее она считает, что аренда с правом выкупа имеет право на жизнь, вопрос в готовности застройщиков развивать этот формат и в стандартизации рабочих моментов: какой договор подписывать, если жилец в перспективе планирует брать ипотеку, а она подразумевает только покупку жилого помещения; кому платить коммуналку - управляющей компании или застройщику; как страховать имущество от ущерба соседям, если де-юре владельцем квартиры остается девелопер, а переложить ответственность на арендатора за устроенный им пожар или потоп по действующим полисам сложно.
По мнению руководителя портала ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика, в схеме аренды с выкупом необходимо найти баланс интересов застройщиков и клиентов. Как альтернативный инструмент реализации готовых квартир она вполне годится - все лучше, чем они будут простаивать. Отсутствие временной регистрации дополнительно мотивирует клиента побыстрее рассчитаться, а от потребительского экстремизма девелопера защищает акт предварительной передачи помещений. Вместе с тем Холопик указал на значительные риски при внедрении нового формата, в том числе юридические и финансовые. В частности, от НДС освобождаются лишь сделки купли-продажи жилья, поэтому лучше заранее запросить разъяснения в Минфине РФ: как налоговая будет трактовать аренду с правом выкупа, чтобы застройщику не нарваться на большие штрафы? Наконец, главный вопрос, который интересует всех: если через 11 месяцев человек не готов рассчитаться полностью, но и не выселяется, можно ли это сделать принудительно?
По сути, аренда с правом выкупа - попытка стимулировать падающий спрос на новостройки после отмены льготной ипотеки. Эти же задачи выполняют адресные скидки, краткосрочные акции и рассрочки. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в феврале и марте 2025 года на первичном рынке в Екатеринбурге было заключено по 1,6 тысячи сделок - на треть ниже уровня прошлого года. Сегодня на реализацию выставлено почти 60 тысяч лотов, это исторический максимум, но готовых среди них - не более 3-4 тысяч. Средняя цена квадратного метра в экспозиции в первом квартале составила 165 тысяч рублей, при этом средняя цена продажи держится на уровне 158 тысяч, то есть удорожание одних проектов "гасится" удешевлением других.
- Число предложений с дисконтами выросло. Часть из них - это "скидки от накидки", но есть и вполне реальные, - говорит руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков. - Новые очереди ЖК зачастую дороже или сопоставимы по цене с теми, что находятся на конечной стадии строительства. И тому есть логичное объяснение: в большинстве случаев девелоперы уже неплохо заработали на домах, строительство которых завершают, быстрая реализация остатков позволяет переключиться на перспективные площадки. Иногда скидка компенсируется размещением средств на депозите.
Кстати
По данным платформы bnMAP.pro, последние четыре года в Екатеринбурге в месяц продавалось в среднем 566 квартир без привлечения ипотеки, в марте 2025-го - 582, то есть соответствующая группа потребителей стабильна. В основном в нее входят уральцы, планирующие в течение 3-6 месяцев продать старую квартиру или имеющие большую сумму наличными: положив деньги на вклад на время строительства, они планируют заработать на ремонт.