Как составить и заключить договор купли-продажи квартиры, чтобы не остаться без денег и недвижимости? Гайд
Большинство россиян хотя бы раз в жизни продаст или купит квартиру — это одна из самых популярных сделок с недвижимостью. Сделать это невозможно без договора купли-продажи — важного документа, в котором фиксируют все условия передачи жилья. Как правильно составить и заключить такой договор и о каких подводных камнях важно помнить? «Секрет» обсудил вопрос с юристами и составил подробный гайд.
Эксперты статьи:
Анна Дудко, юрист юридической компании «Генезис»; Алексей Головченко, управляющий партнёр юридической компании «Энсо»; Егор Ковалев, адвокат коллегии адвокатов «Делькредере». __________________________________________________________
Какие документы понадобятся
При составлении договора купли-продажи квартиры понадобятся следующие документы:
паспорта; выписка из ЕГРН (нужна в том числе для того, чтобы проверить отсутствие арестов и запретов на регистрацию или проведение сделки без личного присутствия собственника); правоустанавливающие документы, например предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или договор дарения (зависит от происхождения жилья); свидетельство о рождении ребёнка и справка об остатке материнского капитала при его использовании; разрешение от органов опеки (если доля в квартире или всё жильё принадлежит несовершеннолетнему); брачный договор или согласие супруга на продажу, если жильё куплено в браке; технический паспорт (позволит узнать, не было ли в квартире незаконной перепланировки); справка о дееспособности из психоневрологического диспансера; справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам; выписка из домовой книги (подтвердит, что в квартире никто не прописан); доверенность, если продавец действует через представителя.
Такой внушительный пакет документов нужен не просто так — все они обеспечивают законность сделки.
Что нужно прописать в договоре
Обязательные пункты
Договор купли-продажи квартиры составляется в свободной письменной форме — какого-то стандарта нет. Однако некоторые пункты в документе нужно отразить обязательно. Вот что к ним относится.
Стороны договора
Это полные имена, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания продавца и покупателя.
Предмет договора
Подробное описание квартиры: адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер. Правоустанавливающие документы.
Цена и порядок расчётов
Стоимость квартиры. Порядок расчётов: наличные, безналичный расчёт, банковская ячейка, аккредитив, депозит нотариуса, ипотечные средства и так далее. Срок и условия передачи денег.
Передача квартиры
Условия и сроки передачи квартиры покупателю. Подписание акта приёма-передачи квартиры.
Гарантии и обязательства сторон
Гарантии продавца о том, что квартира свободна от обременений (например, ипотека, арест, аренда). Обязательства покупателя по оплате и обязательства продавца по передаче квартиры.
Ответственность сторон
Условия, при которых стороны несут ответственность за нарушение условий договора. Штрафные санкции за нарушение сроков передачи квартиры или оплаты.
Необязательные пункты
Некоторые пункты включать в договор необязательно, но их нередко вносят в соглашение ради дополнительной защиты и прояснения отдельных моментов. Вот о чём речь.
Условия расторжения договора по инициативе одной из сторон; особые условия (например, насчёт наличия мебели или ремонта); дополнительные условия о штрафах и пенях за нарушение сроков оплаты или передачи квартиры; условия страхования квартиры или сделки; условия, касающиеся оплаты услуг риелтора или агентства недвижимости; гарантии продавца о том, что квартиру не продадут кому-то ещё до завершения сделки; условия, касающиеся уплаты налогов и сборов, связанных с покупкой и продажей квартиры.
Договор купли-продажи квартиры: образец
Договор купли-продажи квартиры
г. [Город], [Дата]
Мы, нижеподписавшиеся,
Продавец: Ф. И. О. Продавца, паспорт серии серия № номер, выдан кем и когда, зарегистрированный по адресу: адрес регистрации, проживающий по адресу: адрес фактического проживания,
и
Покупатель: Ф. И. О. Покупателя, паспорт серия, номер, выдан кем и когда, зарегистрированный по адресу: адрес регистрации, проживающий по адресу: адрес фактического проживания,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю квартиру, расположенную по адресу: адрес квартиры.
1.2. Квартира имеет следующие характеристики: - Общая площадь: Площадь кв. м. - Количество комнат: Количество. - Этаж: Этаж. - Кадастровый номер: Кадастровый номер.
1.3. Право собственности Продавца на указанную квартиру подтверждается следующими правоустанавливающими документами: название документа, серия, номер, дата выдачи.
Цена и порядок расчетов
2.1. Стоимость квартиры составляет: сумма цифрами и прописью, рублей.
2.2. Расчёты между сторонами производятся следующим образом: Способ расчёта — наличные, безналичный расчёт, банковская ячейка, аккредитив, депозит нотариуса, ипотечные средства и др.
2.3. Срок и условия передачи денежных средств: указать срок и условия передачи денег, например, до подписания акта приёма-передачи или после государственной регистрации права собственности.
Передача квартиры
3.1. Продавец обязуется передать квартиру Покупателю в течение Срок дней с момента заключения настоящего договора.
3.2. Передача квартиры оформляется актом приёма-передачи, который подписывается обеими сторонами.
Гарантии и обязательства сторон
4.1. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора квартира свободна от любых прав третьих лиц, арестов, залогов, иных ограничений и обременений.
4.2. Покупатель обязуется оплатить стоимость квартиры в порядке и в сроки, установленные настоящим договором.
4.3. Продавец обязуется передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, без задолженностей по коммунальным платежам и иным обязательствам, связанным с квартирой.
Ответственность сторон
5.1. В случае нарушения Продавцом обязательств по передаче квартиры в установленный срок, Покупатель вправе требовать уплаты неустойки в размере Процент или сумма за каждый день просрочки.
5.2. В случае нарушения Покупателем обязательств по оплате стоимости квартиры в установленный срок Продавец вправе требовать уплаты пени в размере Процент или сумма за каждый день просрочки.
5.3. Сторона, нарушившая условия настоящего договора, обязана возместить другой стороне убытки, причинённые таким нарушением.
Заключительные положения
6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.
6.2. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны только в письменной форме и подписаны обеими сторонами.
6.3. Споры и разногласия, возникающие в связи с исполнением настоящего договора, разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности достижения согласия — в судебном порядке.
6.4. Настоящий договор составлен в трёх экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в органах Росреестра, два других передаются сторонам.
Подписи сторон
Продавец: Ф. И. О Продавца Подпись
Покупатель: Ф. И. О. Покупателя Подпись
Важные нюансы
Договор обязательно подписывают продавец и покупатель, причём не просто ставят подпись, но ещё и пишут свои Ф. И. О. полностью.
Если договор составлен на нескольких страницах, то они должны быть пронумерованы и скреплены. Допускается либо проставление подписей продавца и покупателя на каждой странице договора, либо путём фиксации места сшивки листов подписями сторон договора.гор Ковалев адвокат
Где заключить договор
У нотариуса
Это не всегда обязательно, но многие идут на это осознанно, желая подстраховаться. Нотариальное заверение необходимо только в следующих случаях:
сделка с долями, а не целой квартирой; сделка с индивидуальными договорами с каждым из совладельцев; сделка на условиях опеки, в том числе с участием несовершеннолетних или недееспособных; сделка с квартирой, которая находится в залоге у банка.
За услуги нотариуса придётся заплатить. Государственная пошлина за обязательное нотариальное удостоверение договора составляет 0,5% суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.
Если же к нотариусу обращаться было необязательно, тот возьмёт с клиентов федеральный тариф. Он разный для близких родственников и посторонних людей.
Супруги, родители, дети, внуки платят от суммы сделки:
до 10 млн рублей включительно — 3000 рублей плюс 0,2% оценки недвижимого имущества; свыше 10 млн рублей — 23 000 рублей плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 млн рублей, но не более 50 000 рублей.
Все прочие платят от суммы сделки:
до 1 млн рублей включительно — 3000 рублей плюс 0,4% суммы сделки; свыше 1 млн рублей до 10 млн рублей включительно — 7000 рублей плюс 0,2% суммы сделки, превышающей 1 млн рублей; свыше 10 млн рублей — 25 000 рублей плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 млн рублей, а если отчуждаются жилые помещения или земельные участки с жилыми домами, то не более 100 000 рублей.
Также оплачиваются услуги правового и технического характера (консультации и так далее), их стоимость зависит от региона и конкретного нотариуса. В среднем это 5000 — 15 000 рублей.
В целом удостоверение сделки у нотариуса повышает её безопасность, но нотариус отталкивается от наличия и формального содержания правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, но не проводит глубокий анализ и исследование обстоятельств приобретения и владения квартирой. Нотариус не скажет вам, например, что, несмотря на то что формально все документы в порядке, при определённых обстоятельствах договор может быть признан недействительным. Нотариус определяет правоспособность продавца и покупателя только на момент сделки, не рассчитывая возможные риски в будущем.гор Ковалев адвокат
Самостоятельно где угодно
Если нотариальное удостоверение не требуется и стороны уверены в том, что всё пройдёт как надо. Достаточно будет составить договор в письменной форме, подписать его и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
В таком случае удастся заметно сэкономить, ведь платить нужно будет только госпошлину за регистрацию права собственности (подробнее об этом ниже).
Как оформить договор купли-продажи автомобиля? Гайд
В агентстве недвижимости или у риелтора
Специалисты могут помочь с составлением договора, проверкой документов и организацией процесса сделки, в том числе взаимодействия с банками и регистрационными органами.
Берут они за это немало: услуги могут составлять 2–5% от стоимости квартиры. Предположим, если в договоре речь о жилье стоимостью 15 млн рублей, то выложить придётся до 750 000 рублей.
В банке
Эта опция подходит тем, кто покупает квартиру с использованием ипотечных средств. Тогда банк может предложить свои услуги по сопровождению сделки. Их включают в стоимость ипотечного кредита или взимают отдельно.
Как заключить договор: алгоритм
Шаг 1. Подготовиться к сделке
На этапе предварительных переговоров стороны оценивают стоимость квартиры и обсуждают вопросы передачи недвижимости. Здесь важно договориться обо всех ключевых моментах.
Шаг 2 (опционально). Составить предварительный договор
Стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи, в котором оговариваются основные условия будущей сделки, включая цену, сроки и порядок расчётов. Покупатель может внести задаток или аванс в качестве гарантии выполнения условий предварительного договора.нна Дудко юрист
Шаг 3. Подготовить и проверить документы
На этом этапе продавец собирает все необходимые документы, а покупатель проверяют юридическую чистоту квартиры. Только после этого стоит переходить к основному шагу.
Шаг 4. Заключить основной договор
Теперь стороны готовы составить и подписать основной договор со всеми необходимыми данными и условиями. При необходимости его удостоверяют у нотариуса.
Договор о продаже квартиры совсем необязательно должен быть многостраничным, как книга. Если это, например, новая квартира без отделки, оплата за которую осуществляется единомоментно, то договор может уместиться на одном листе. Закон и так предусматривает все необходимые правила для стандартных сделок.гор Ковалев адвокат
Шаг 5. Зарегистрировать переход права собственности
Это делает новый собственник через Росреестр (о нюансах расскажем ниже).
Шаг 6. Передать квартиру и рассчитаться
Теперь, когда с документами покончено, стороны меняют недвижимость на деньги.
На этом этапе советуют подписать акт приёма-передачи, в котором указывают состояние квартиры, наличие мебели и оборудования, а также отсутствие претензий.
Шаг 7 (опционально). Зарегистрироваться в квартире
Новый собственник может сделать это при желании.
Как зарегистрировать договор
Для этого нужно отправиться в МФЦ или напрямую в Росреестр (но все обычно выбирают первый вариант). Также можно подать заявление онлайн через «Госуслуги», если есть электронная подпись.
Понадобятся все документы по сделке и деньги — 2000 рублей, чтобы оплатить госпошлину.
После проверки документов Росреестр внесёт запись о переходе права собственности на квартиру в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации обычно составляет 7–10 рабочих дней.
В дальнейшем новый собственник может запросить выписку из ЕГРН уже со своей фамилией. Её можно заказать онлайн через «Госуслуги», а также получить в МФЦ или отделении Росреестра.
Когда договор могут признать недействительным
Сделку могут признать недействительной в двух случаях:
если её сочтут ничтожной (то есть недействительной изначально); если её сочтут оспоримой (то есть отменят по какой-то причине, которая выяснится впоследствии).
Ничтожной могут признать:
сделку, нарушающую требования закона и при этом посягающую на публичные интересы или права и охраняемые законом интересы третьих лиц; сделку, совершённую с целью, которая противоречит основам правопорядка или нравственности (это, например, покупка квартиры с использованием материнского капитала и отказом оформить право собственности несовершеннолетнего в жилье — налицо нарушение правопорядка); мнимую сделку (без намерения создать какие-либо правовые последствия); притворную сделку (которая прикрывает какую-то другую).
Оспорить сделку можно по большему количеству оснований.
Оспорить сделку по отчуждению недвижимости можно в тех случаях, когда на спорную недвижимость претендуют третьи лица, в случае если при её совершении не было получено их согласие, либо наследники, не принимавшие участия в открытие наследства. Также сделка может быть оспорена в случае банкротства продавца либо установления того факта, что в момент её совершения он был признан недееспособным. И это далеко не все случаи, когда покупатель рискует лишиться своей недвижимости.лексей Головченко юрист
О каких опасностях нужно помнить при заключении договора
Не стоит занижать стоимость жилья в договоре
Это может показаться отличным способом уменьшить пошлины и налоги, но на практике такая хитрость создаёт большие риски.
Во-первых, при дальнейшей продаже он окажется в ситуации, при которой он или будет вынужден платить большую сумму налога (по сути, он заплатит тот налог, от которого помог уклониться продавцу в своё время), или же ему придётся идти на такие же ухищрения со стоимостью квартиры в договоре. И, во-вторых, если в договоре купли-продажи цена указана ненастоящая, то при признании договора недействительным покупатель сможет требовать от продавца возврата только той суммы, которая указана в договоре. Деньги, которые были переданы продавцу, помимо договорной цены квартиры, вернуть будет очень сложно.гор Ковалев адвокат
Помимо прочего, стороны рискуют столкнуться с внушительным штрафом от ФНС, если в налоговой заметят махинации. Его размер может достигать сотен тысяч рублей.
Важно тщательно проверить недвижимость перед покупкой
Всегда есть риск купить квартиру с прописанными детьми (которых непросто выписать), неузаконенной планировкой (разбираться с которой придётся уже новому владельцу) и непогашенными долгами за коммуналку. Этого лучше избежать.
Лучше не спешить
Особенно настораживающей выглядит спешка продавца — куда он торопится и не пытается ли что-то скрыть? Спешка со стороны покупателя тоже грозит обернуться проблемами с квартирой, если времени на её проверку не хватит.
Распознать жулика. Как понять, что у продавца недвижимости поддельные документы
Хотите занизить стоимость жилья в договоре? Рискуете остаться без квартиры и с уголовкой